IMU e TASI 2016: quali sconti per le case date in comodato? Guida ai casi

PER SAPERE QUANDO PAGARE O MENO TASI E IMU 2016, TI CONSIGLIAMO IL NOSTRO SPECIALE SU NUOVE AGEVOLAZIONI FISCALI SULLA CASA:

• IMU 2016
• TASI 2016

RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: QUANDO E A CHI?

Per beneficiare della riduzione, il requisito di base è che l’immobile venga dato in comodato a parenti di primo grado, i quali devono a loro volta utilizzarlo come abitazione principale. I parenti considerati di primo grado sono soltanto genitori e figli; il contratto, invece, va registrato e il comodante (ossia il proprietario dell’abitazione) deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile in comodato.

Il comodante, inoltre, deve possedere soltanto un immobile ad uso abitativo registrato in Italia, tuttavia l’agevolazione può essere applicata anche se possiede un altro immobile nel medesimo Comune a condizione però che, come spiegato dal Ministero, nessuno dei due sia un’abitazione di lusso.

Attenzione, però, in quanto la norma toglie la possibilità per i Comuni (prevista dal comma 2, articolo 13, Dl 201/2011) di equiparare alla prima casa l’abitazione concessa in comodato. Al contrario, il Comune può prevedere un’aliquota agevolata sugli immobili concessi in comodato d’uso, non inferiore allo 0,46%, sulla base della norma che ammette una flessibilità dello 0,3% rispetto all’aliquota base, la quale, con riferimento alle abitazioni diverse dalla prima casa, è pari allo 0,76%.

RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: COME VA REGISTRATO IL CONTRATTO?

In base all’articolo 1803 del codice civile, il comodato rappresenta “il contratto col quale una parte consegna all’altra una casa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta” , essendo “essenzialmente gratuito”. Lo stesso, può essere redatto sia in forma verbale che scritta.

Ne consegue che sussistono due opzioni ai fini della registrazione:

1) contratto in forma scritta: vanno pagate imposta di bollo e di registro, e la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla firma del contratto.

L’imposta, ai fini IMU, risulta dovuta in maniera proporzionale alla quota e ai mesi dell’anno in cui si è protratto il possesso, pertanto, con riferimento ai mesi nei quali il possesso è durato più di 15 giorni, si pagano TASI-IMU per il mese completo.

2) Contratto in forma orale: in base all’articolo 3, comma 1, del DPR (decreto Presidente della Repubblica, 131/1986) questa forma contrattuale non è soggetta all’obbligo di registrazione, tuttavia le legge di Stabilità 2016, prevedendo l’agevolazione al 50%, richiede la registrazione.

Ne deriva, pertanto, che, riguardo solo ai contratti verbali di comodato e ai soli fini dell’applicazione dell’agevolazione IMU-TASI, la registrazione (necessaria), può essere fatta tramite il relativo modello 69, in duplice copia, riportando quale tipologia dell’atto “Contratto verbale di comodato”. Anche in questo secondo caso, comunque, ai fini della decorrenza dell’agevolazione, rileva la data di cessazione del contratto e non quella di registrazione.

RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: QUANTI IMMOBILI SI POSSONO POSSEDERE?

Il comodante, come anticipato sopra, può possedere in Italia, oltre all’immobile dato in comodato, soltanto un altro immobile, con l’eccezione della prima casa di residenza che, comunque, deve essere ubicata nello stesso Comune di quella concessa in comodato.

Tale limite viene, però, riferito agli immobili ad uso abitativo, pertanto se il comodante è anche proprietario, ad esempio, di un esercizio commerciale o di un terreno agricolo, ha la possibilità di fruire dell’agevolazione. Stessa cosa per le eventuali pertinenze, in quanto non sono considerate immobili ad uso abitativo.

Anche in questo caso, tuttavia, bisogna fare attenzione perché se l’immobile concesso in comodato ha una pertinenza compresa nel contratto di comodato, ad esempio un box auto, quest’ultima, ai fini TASI, viene a considerarsi pertinenza dell’abitazione principale. Per ciascuna abitazione principale si possono, al massimo, avere tre pertinenze, appartenenti alle categorie catastali C2, C6 e C7, nella misura massima di un’unità per ognuna delle categorie catastali fissate.

Con riferimento sempre al possesso di un solo immobile ad uso abitativo, oltre a quello concesso in comodato, figura anche il caso peculiare dato da un proprietario che possiede, in aggiunta a quello in comodato, un altro immobile ad uso abitativo definito come rurale ad uso strumentale. In tal caso, si applica la lettera f, comma 3-bis, dell’articolo 9 del Dl 557/1993, che definisce come strumentale l’immobile destinato ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole, a tempo determinato o indeterminato, per un numero annuo di giornate lavorative superiore a 100, assunti in conformità alla normativa in vigore in materia di collocamento.

Il possesso di questo immobile, come precisato dalla stessa circolare del Ministero, non preclude quindi la riduzione IMU-TASI, dal momento che si tratta comunque di un immobile strumentale all’esercizio dell’attività dell’agricoltura.

RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: COME FUNZIONA SE DUE CONIUGI POSSIEDONO ENTRAMBI L’IMMOBILE?

Nel caso in cui due coniugi possiedano ognuno al 50% l’immobile dato in comodato al figlio, e, per esempio il marito possieda anche un altro immobile in un Comune diverso da quello dell’ immobile citato, l’agevolazione all’abitazione in comodato viene applicata soltanto alla quota posseduta dalla moglie.

Nel caso, invece, l’altro immobile di proprietà del marito si trovi nel medesimo Comune e sia adibito ad abitazione principale, l’agevolazione viene integralmente applicata all’abitazione data in comodato, in quanto rientrante nei requisiti richiesti per fruirne.

Qualora, invece, l’immobile in comproprietà venga concesso in comodato non a un figlio bensì ai genitori di uno dei due coniugi, l’agevolazione IMU-TASI si applica esclusivamente per la parte dell’immobile di proprietà del figlio.

Infine, tra i casi contemplati vi è quello che vede uno dei due coniugi possedere al 100% l’immobile in comodato e al 50% quello di residenza, il quale però è ubicato in un Comune diverso: qui l’agevolazione non è applicabile in quanto non viene soddisfatto il requisito che prevede che l’eventuale secondo immobile di proprietà, oltre ad essere adibito ad abitazione principale, si debba trovare anche nello stesso Comune.

Nel caso in cui, invece, i due immobili sopra menzionati si trovino nello stesso Comune, scatta comunque l’agevolazione TASI.

RIDUZIONE TASI 2016 IMMOBILI IN COMODATO: COME FUNZIONA?

La TASI sugli immobili concessi in comodato viene applicata, come detto, ad una base imponibile scontata del 50%, e viene pagata dal proprietario, ovvero dal comodante. La legge di Stabilità 2016, infatti, ha abolito la TASI sulla prima casa, pertanto, il comodatario non è tenuto a versare l’imposta in quanto l’immobile è per lo stesso l’abitazione principale.

Al contrario, il comodante deve pagare, applicando alla base imponibile ridotta del 50% l’aliquota fissata dal Comune, soltanto però in relazione alla quota attribuibile al proprietario dell’immobile concesso in comodato (in tal caso, pertanto, si applica la medesima disposizione prevista per gli immobili dati in affitto).

Nel caso in cui tuttavia il Comune non abbia chiarito nulla in materia di quota TASI per inquilino e proprietario, scatterà l’automatica applicazione della quota del 90%: il proprietario, quindi, deve prima calcolare la base imponibile ridotta del 50%, e poi applicare l’aliquota TASI sulle seconde case date in comodato, al totale così ottenuto infine deve applicare il 90%.