Estromissione agevolata dell’immobile strumentale: come funziona?

Il comma 121 dell’art. 1 della Legge di Stabilità 2016 ha riaperto le disposizioni agevolative riguardanti l’estromissione di beni immobili strumentali da parte dell’imprenditore individuale, prevedendo, per tale operazione, un’imposizione sostitutiva particolarmente favorevole.

Il testo di legge, che nel seguito brevemente analizzeremo, prevede in particolare che “L’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, puo’, entro il 31 maggio 2016, optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2016, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta regionale sulle attivita’ produttive nella misura dell’8 per cento della differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto”.

Con riguardo ai soggetti che possono fruire dell’agevolazione, si evidenzia che l’estromissione agevolata riguarda unicamente gli imprenditori individuali, qualsiasi sia il regime contabile dagli stessi adottato, essendo esclusi dall’agevolazione sia gli esercenti arti e professioni sia le società, le quali tuttavia, come noto, e come evidenziato in precedenti contributi dello Scrivente, possono beneficiare delle disposizioni di favore con riguardo all’assegnazione di beni ai soci di cui all’art. 1, commi 115-120 della Legge di Stabilità 2016.

Possono beneficiare della norma gli imprenditori che risultano in attività sia al 31.10.2015 (in quanto è richiesto che i beni siano posseduti dall’imprenditore a tale data) che al 1.1.2016 (in quanto gli effetti della norma vengono riferiti al periodo d’imposta in corso a tale data). Pertanto, come evidenziato in dottrina, l’agevolazione non compete all’imprenditore che pur possedendo gli immobili al 31.5.2015, abbia cessato la propria attività prima del 1.1.2016.

In passato, in occasione di analoghe norme agevolative, la circ. 39/2008 dell’Agenzia delle Entrate ha trattato il caso dell’unica azienda concessa dall’imprenditore individuale in affitto o usufrutto prima della data di riferimento (oggi rappresentata dal 1.1.2016), sostenendo che, in tale situazione, non può applicarsi l’agevolazione, in quanto per la durata dell’affitto o dell’usufrutto, il concedente non riveste la qualifica di imprenditore.

Con riguardo agli immobili che possono essere oggetto dell’agevolazione, si evidenzia che l’estromissione può riguardare sia immobili strumentali per natura sia immobili strumentali per destinazione (a differenza di quanto previsto per l’assegnazione agevolata di beni ai soci). Non possono invece fruire dell’agevolazione gli immobili merce e gli immobili non strumentali.

Gli immobili strumentali, per natura o per destinazione, si considerano relativi all’impresa individuale qualora siano indicati nell’inventario redatto ai sensi dell’art. 2217 c.c. oppure, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili ovvero nel registro IVA acquisti.

Venendo a quanto previsto dalla norma con riguardo all’imposizione agevolata dell’estromissione, si evidenzia che, analogamente a quanto previsto per l’assegnazione agevolata ai soci, è stato stabilito che la plusvalenza derivante dalla differenza fra il valore normale del bene estromesso e il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato sia assoggettata ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari all’8%; è stato inoltre previsto che, ai fini della determinazione della suddetta plusvalenza, in luogo del valore normale dell’immobile, possa essere utilizzato il valore catastale.

Ai fini IVA, ai sensi dell’art. 2, co. 2, n. 5) del DPR 633/72, l’esclusione dell’immobile strumentale dal regime d’impresa rappresenta un’operazione di autoconsumo rilevante e, diversamente da analoghi provvedimenti agevolativi, l’attuale normativa non prevede alcuna agevolazione con riguardo a tale imposta, sicché l’IVA, se dovuta, deve essere assolta secondo le modalità ordinarie. In particolare, si evidenzia che per le imprese diverse dall’impresa di costruzione o ristrutturazione, la cessione di immobili strumentali è imponibile solo per opzione, essendo esente negli altri casi.

L’estromissione, come si evince dalla norma, deve essere effettuata entro il prossimo 31 maggio, mediante semplice comportamento concludente, e pertanto sarà necessario contabilizzare l’operazione di estromissione sul libro giornale, qualora l’impresa adotti la contabilità ordinaria, ovvero sul registro dei beni ammortizzabili o registro IVA per le imprese in contabilità semplificata. Occorre tuttavia segnalare che l’Agenzia delle Entrate richiede anche l’indicazione dell’operazione in apposito prospetto della dichiarazione dei redditi.

Da ultimo, con riguardo alle tempistiche di versamento dell’imposta sostitutiva, si segnala che i soggetti interessati dovranno versare tale imposta per il 60% entro il 30.11.2016 e per il rimanente 40% entro il 16.6.2017 mentre l’IVA, se dovuta, dovrà essere versata nei termini ordinari. L’imposta sostitutiva può essere compensata nel mod. F24 con crediti tributari e/o contributivi vantati dal contribuente.