Modifica mutuo, da variabile a fisso: quando e come funzionerà nel 2023

Chiara Arroi 20/12/22
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Nel 2023 si potrà chiedere in banca la modifica mutuo, passando da variabile a fisso. Questa una delle novità introdotte tramite emendamento del governo nella Manovra di bilancio 2023. Il senso è quello di venire incontro a chi ha optato tempo fa per il tasso variabile per l’acquisto di una casa, e si ritrova ora di fronte all’impennata dei mutui in corso. La banca sarà obbligata a concedere il passaggio al cliente, ma con alcuni paletti, riferiti all’Isee e al pagamento delle rate. Scendiamo un po’ più in dettaglio nei prossimi paragrafi. La platea di beneficiari potrebbe non essere così ampia, innanzitutto perché una delle condizioni necessarie per chiedere la modifica mutuo è un Isee non superiore a 35mila euro. Chi supera questa soglia non potrà accedere al salvagente bancario, inserito tra gli emendamenti governativi al ddl bilancio. Altro ostacolo potrebbe essere la non regolarità nei pagamenti. Infatti sono esclusi i ritardatari nei pagamenti delle rate del mutuo. Modifica mutuo 2023: cos’è e come funzionerà Un emendamento del governo Meloni è pronto a introdurre nella Legge di bilancio 2023 la possibilità per i clienti (e obbligo per le banche) di modifica mutuo. In particolare si potrà chiedere il passaggio dal tasso variabile al tasso fisso. Una norma pensata come ancora di salvataggio per chi ha acceso un mutuo variabile e si ritrova a combattere con una continua impennata, partita con la crisi Ucraina e destinata ad andare avanti a oltranza. In questi casi potrebbe essere d’aiuto bloccare l’aumento, e l’unico modo per farlo potrebbe essere chiedere all’istituto che ha erogato il mutuo di modificare il tasso. Conviene infatti passare a un tasso fisso, forse un po’ più caro, ma indenne alle continue fluttuazioni del mercato.
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Tutto ciò sarà possibile grazie all’emendamento del governo alla Manovra 2023, che altro non fa che attingere da una precedente legge: Il decreto sviluppo dell’era Berlusconi (legge 70/2011). Si tratta infatti della stessa identica norma, che tornerà attiva con termini riaperti fino al 31 dicembre 2023.

Fino a questa data si potrà chiedere e ottenere la modifica delle condizioni di contratto di mutuo per acquisto o ristrutturazione di abitazioni, a favore di percettori di redditi bassi. La norma è inserita nell’articolo 8 comma 6 della legge 70 del 2011. Tutto ciò verrà riproposto nel 2023, ad alcune condizioni.
Per riprendere il testo della norma del 2011, si tratta quindi di una “rinegoziazione dei contratti di mutuo ipotecario” in base alla quale;
  • fino al 31 dicembre 2023 il mutuatario che – prima dell’entrata in vigore (del presente decreto) – ha stipulato, o si è accollato anche a seguito di frazionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a (200 mila euro), per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione, a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo, qualora al momento della richiesta presenti un’attestazione, rilasciata da soggetto abilitato, dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a (35 mila euro e, salvo diverso accordo tra le parti,) non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo;
  • la rinegoziazione assicura l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito ((Reuters)), maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo;
  • il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione comporti anche l‘allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purché la durata residua del mutuo all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a 25 anni.
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    Manuale delle locazioni commerciali e abitative Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge 431/1998. Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti e la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca. Il volume prende anche in esame le locazioni a uso diverso: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione e del riscatto e l’indennità di avviamento. Una parte è infine dedicata agli aspetti processuali: rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, arbitrato e negoziazione assistita. L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori. Questa quinta edizione tiene conto degli interventi normativi introdotti in tema di locazioni brevi ed in particolare sulla presunzione di imprenditorialità operata al superamento delle quattro locazioni ed il nuovo obbligo di comunicazione dei dati catastali e dell’anno di riferimento. Dal punto di vista giurisprudenziale si segnala la sentenza della Corte Costituzionale 213/2021 (sulla sospensione delle esecuzioni per rilascio nel periodo Covid). Infine la trattazione si focalizza sulla nuova attestazione di rispondenza nei contratti a canone concordato prevista dal recente Decreto-legge 73/2022. L’edizione tiene anche conto della giurisprudenza sulla morosità nel periodo Covid e dell’entrata in vigore del Codice della Crisi di Impresa e dell’insolvenza. Silvio Rezzonico È stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo24Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus. Matteo Rezzonico Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi. Luca Rezzonico Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia. Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2022
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    Modifica mutuo 2023: condizioni per accedere In base a quanto inserito nella norma sulla modifica mutuo da variabile a fisso, il passaggio potrà essere richiesto da tutti gli intestatari di mutui:
  • a tasso variabile,
  • con Isee fino a 35 mila euro
  • con un mutuo non superiore a 200mila euro
  • che non abbiano pagate rate del mutuo in ritardo.
  • Chiara Arroi

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