La Legge di Stabilità 2016 non ha innovato la disciplina del fenomeno dei contratti di locazione c.d. in nero

Il comma 32 ha sostanzialmente riportato quanto disposto dall’art 13 L. 431/1998 riguardant i contratti di locazione che,  regolarmente registrati, indicano un canone più basso rispetto ad un’altra pattuizione intervenuta a latere tra le parti. Tale operazione, fiscalmente elusiva, è evidentemente finalizzata al realizzo di un risparmio di imposta.

L’art 13 vigente si pone in conformità con quanto già sancito dalle  Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 181213 del 17.09.2015. La Suprema Corte aveva, infatti,  già avuto modo di affermare che qualsiasi pattuizione diretta ad imporre un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato è colpita da nullità, con la possibilità per il conduttore di richiedere la restituzione di tutte le maggiori somme versate.

Tuttavia, la scelta del legislatore di sanzionare con la nullità solo la previsione occulta di maggiorazione di un canone apparente, non significa aver sancito anche un obbligo di registrazione del contratto con una norma imperativa la cui violazione comporterebbe la nullità dell’intero negozio.

Secondo parte della giurisprudenza, la nullità dei contratti di locazione non registrati deriverebbe da quanto sancito dalla L. Finanziaria 2005 ( i contratti di locazione […] sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. ) Cosi,  la violazione della norma tributaria, in quanta assunta a rango di norma imperativa, determinerebbe la nullità del contratto secondo la disciplina civilistica.

Tale interpretazione non è però condivisa poiché vi sono anche pronunce difformi, le quali ritengono che la norma tributaria non possa divenire presupposto di validità di un negozio giuridico.

In tale quadro, l’ unica novità introdotta dal comma 32 (L.di Stabilità 2016), consistente nella previsione di un termine perentorio di trenta giorni per la registrazione del contratto, pone delle problematiche.

Alla omessa registrazione del contratto non sembra infatti essere ricollegabile alcuna sanzione, a differenza di quanto previsto per la pattuizione (da intendersi sia orale che scritta) volta a determinare un canone superiore a quello già determinato nel contratto registrato.

La Legge di Stabilità poteva essere un’occasione per mettere un punto su una materia tanto dibattuta; un’opportunità che il nostro legislatore si è fatto fuggire.

 

 

 

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