Due coniugi, con formale atto di compravendita, acquistano due appartamenti facenti parte di un unico stabile.
Dopo alcuni anni, i due acquirenti apprendono che i due immobili acquistati risultano gravati – insieme ad altri appartamenti dello stabile – da ipoteca, a garanzia di un mutuo fondiario indiviso concesso al costruttore dello stabile da un Istituto bancario.
Inoltre, i coniugi vengono ad apprendere che i due beni immobili – oggetto del loro acquisto – risultano, addirittura, assoggettati a pignoramento immobiliare.
Ritenuta la responsabilità del notaio rogante per non aver effettuato prima del rogito le dovute visure catastali, i due acquirenti convengono in giudizio il medesimo professionista per sentirlo condannare alla cancellazione dei gravami esistenti sull’intero stabile, previo pagamento in favore dei creditori iscritti ed intervenuti nella procedura esecutiva, nonché al risarcimento dei danni da loro subiti.
Ebbene, il ruolo del notaio è contraddistinto da differenti, essenziali peculiarità: in primis, la fiducia, che poggia sull’imparzialità, sulla preparazione giuridico-fiscale di alto livello, sulla natura di pubblico ufficiale (che rende il notaio garante della veridicità e della legalità degli atti); in secondo luogo, l’efficienza e l’affidabilità – fondamentali nell’esercizio della funzione notarile.
In materia di trasferimenti immobiliari – compravendite immobiliari, il notaio ha il dovere, nella sua veste di professionista incaricato dalle parti, di eseguire innanzitutto ‘’accertamenti preliminari’’ finalizzati alla disamina della situazione giuridica dell’immobile che si intende acquistare e dunque trasferire.
Più specificatamente, il notaio è tenuto ad “effettuare indagini tese ad accertare la sussistenza di eventuali diritti spettanti sull’immobile a favore di terzi’’ – come per l’appunto previe ipoteche sussistenti (evidentemente ‘’allarmanti’’ per il compratore).
Il notaio – nel predisporre gli atti immobiliari – è tenuto dunque ad accertare, mediante l’esame dei pubblici registri, se negli ultimi venti anni risultino a carico dell’immobile ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù o altri vincoli che ne limitano la disponibilità o il godimento.
In tal senso, le visure catastali o ipotecarie rappresentano uno strumento ‘’utile’’, volto ad individuare con precisione l’immobile oggetto del trasferimento ed accertarne la libertà da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
L’inosservanza di tale obbligo di accertamento da parte del notaio origina una fonte di responsabilità, ogni qualvolta da essa derivi un danno ad una o entrambe le parti del negozio traslativo.
La giurisprudenza prevalente – asserendo la natura contrattuale della responsabilità del professionista – ritiene che il notaio sia tenuto a svolgere l’incarico affidatogli dalle parti-clienti con la diligenza di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto, ex art. 1176, comma secondo, c.c., rientrando perciò le visure tra gli obblighi derivanti dal contratto di prestazione d’opera intellettuale, ex art. 2236 c.c..
A dire della Corte di legittimità infatti: “l’inosservanza dei suddetti obblighi da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità’’ (Cass. Civ., sez. III, 11 gennaio 2006, nr. 264).
L’obbligo de quo (si rinvia al D.L. nr. 78 del 2010) sussiste anche se sull’immobile interessato grava un’ipoteca ‘’non recente’’ e dunque preesistente – poiché la visura rappresenta il mezzo più idoneo per accertare l’avvenuto adempimento dell’obbligo dell’alienante.
L’acquirente infatti, al momento del rogito, deve essere posto nelle condizioni di ‘’conoscere’’ e dunque ‘’accettare’’ l’eventuale persistenza dell’iscrizione ipotecaria.
Sotto il profilo strettamente tecnico-normativo, il notaio è tenuto a garantire che l’atto notarile stipulando sia, realmente, conforme alla volontà delle parti, accertando ed adeguando dunque l’atto alle norme di legge.
Il notaio, nella sua veste di pubblico ufficiale, deve essere in grado di assicurare la certezza in ordine al contenuto del contratto-atto: l’atto pubblico notarile, infatti, costituisce piena prova del fatto che quel venditore e quel compratore abbiano stipulato quella compravendita, che abbiano concordato quel prezzo, che esso sia stato pagato in tutto o in parte, che essi si siano accordati così come emerge dal documento, etc (…).
L’intervento del notaio è, inoltre, essenziale per rendere il contratto efficace verso i terzi: questo risultato si realizza attraverso la trascrizione del contratto, a cui il notaio deve provvedere per legge.
L’obbligo di accertare mediante visure in capo al notaio viene meno soltanto per espressa e concorde dispensa delle parti – in caso di urgenza o per altre giustificate ragioni.
Ebbene, il verificarsi di una fattispecie di responsabilità professionale, di natura contrattuale, per mancata effettuazione delle visure, con il relativo danno cagionato all’acquirente dell’immobile, consente, pertanto, a quest’ultimo la proposizione di un’azione risarcitoria nei confronti del notaio inadempiente.
La responsabilità del notaio rientra, pertanto, nell’art. 1218 c.c.: ambito normativo quest’ultimo più favorevole per il danneggiato-acquirente, il quale è esonerato dal fornire la prova dell’avvenuto conferimento del mandato.
Il notaio, per proteggere il cliente dalle conseguenze di suoi eventuali errori-inadempimenti, inoltre, è tenuto a sottoscrivere una assicurazione obbligatoria.
Le ‘’polizze dei professionisti’’ costituiscono delle mere ‘’coperture’’ per coloro che esercitano professioni (come la professione notarile) di rilevante impatto sociale e di delicata responsabilità verso l’utente-cliente.
Una maggiore tutela per tale, rilevante professione è garantita inoltre dal consiglio notarile, il quale ‘’controlla’’ che il notaio-professionista osservi esattamente i suoi doveri – compreso l’obbligo di risarcire il danno – e, se richiesto, interviene per comporre le controversie tra notaio e clienti.
Da ultimo, la Corte di Cassazione, con la sentenza nr. 22903 del 2012, afferma espressamente! che: “scatta la responsabilità del notaio che non informa gli acquirenti dell’ipoteca che grava sui beni immobili. Se però il professionista è assicurato, a pagare sarà direttamente l’assicurazione che dovrà tenerlo indenne da qualsiasi esborso (…)’’.
Insomma, il notaio può svolgere:
una funzione c.d. “ridotta”: si pensi all’autenticazione di una scrittura privata già completa e formata in ogni sua parte dai clienti. In tale funzione è comunque fermo l’obbligo per il notaio di svolgere un controllo di legalità del contenuto dell’atto – teso a verificare che in esso non siano contenute norme contrarie a norme imperative, all’ordine pubblico e al buon costume. In tal caso la responsabilità del professionista può derivare non dalla mancata effettuazione delle visure ma dalla violazione del dovere di informazione;
un incarico “pieno”, comprensivo cioè della stesura ed effettiva redazione di un documento formalmente e sostanzialmente idoneo a produrre il risultato pratico perseguito; in tale caso l’opera professionale è del notaio.
Per cui, in tale ultima ipotesi, incorre in evidente colpa professionale il notaio che ometta di effettuare le visure catastali ed ipotecarie.
Da tale discrimine funzionale, testè citato, emerge chiaramente “il diverso grado di partecipazione del notaio alla redazione degli atti”: il professionista – nella sua rilevante attività – può infatti assumere – proporzionalmente – un diverso grado di responsabilità e quindi può essere, evidentemente, assoggettato da parte del cliente-danneggiato ad una formale azione risarcitoria per inadempimento professionale!


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9 COMMENTI

  1. Concordo in pieno con te Pepe Rossi. Per quanto ne so io, vi è una recente sentenza della Corte di Cassazione che sancisce la responsabilità del notaio. Se il professionista commette una leggerezza che può costare cara al cliente viene condannato al risarcimento del danno.

  2. NO NO CHECCHE’ SE NE DICA IL NOTAIO HA L’OBBLIGO PER LEGGE DI FARE LE VISURE CATASTALI DI EVENTUALI IPOTECHE , SE NON LO FA L’ATTO DI COMPRAVENDITA RISULTA NULLO CON RESPONSABILITA’ GIURIDICHE E PENALI A SUO CARICO , CIOE’ LUI E’ LA LEGGE E LA RAPPRESENTA A TUTTI GLI EFFETTI , E SE NON LO FA COMMETTE UN REATO .

  3. Ha seguito del decesso di mio padre risalente al novembre 1985, nel 1986 è stata redatta, da un professionista (non notaio), la dichiarazione di successione a favore degli eredi, registrata nel 1966 e (tardamente) trascritta nel 1988. La successione, è stata effettuata per degli immobili di proprietà di mio padre, ma, non porta pendenti effettuati, sugli immobili, a favore o contro mio padre. Nel settembre 2014 mi sono rivolta a un notaio, affinché, venisse evasa una visura catastale storica, degli immobili, che portasse alla luce tutte le trascrizioni, iscrizione e annotazione effettuate a favore e/o contro mio padre fino al 1985 e quelle effettute, in conseguenza e in merito, dal 1988 ad oggi a favore e/o contro gli eredi. Nonostante i ripetuti solleciti effettuati telefonicamente e per scritto (rendendola responsabilie dei danni che stò subendo a causa della mancata consegna della visura catastale), ha tuttoggi, il notaio non mi ha ancora rilasciato la visura catastale e, tanto meno, mi ha risposto per esporre le motivazione del ritardo.Cosa devo fare per renderla responsabile (compreso la Coservatoria) dei danni che io stò tuttora subendo a causa della mancata conoscenza delle precedenti e delle attuali trascrizioni, iscrizioni e annotazioni effettuate.

  4. ho trovato questo rigo nel contratto di aquisto del mio immobile.

    “si rinunzia a qualsiaisi iscrizione legale d’ufficio”

    potete dirmi cosa vuol dire?
    grazie
    francesco

  5. Però non si specifica se il notaio ha anche l’obbligo di accertare che ci sia l’agibilità dell’abitazione.
    Noi abbiamo scoperto dopo 15 anni che ancora non è stata richiesta dai precedenti proprietari, i quali hanno fatto dei lavori di ristrutturazione, non sappiamo come agire, anche perchè non abbiamo idea di quali lavori sono stati fatti, il notaio centra?

  6. BUONGIORNO , NEL 2007 HO CEDUTO LA MIA AUTORIMESSA , CON I COMPRATORI , MI SONO PRESENTATO PER L,.ATTO DI VENDITA , TRA IL COMPRATORE, E IL SOTTOSCRITTO (RUSCIO LEVI BRUNO) E SICCOME AVEVO UN DEBITO DI EURO 33000,00,EURO CON I ANTECEDENTI PROPRIETARI, DAL AL NOTAIO HO SALDATO , IL MIO DEBITO, E RILASCIATO QUETANZA DI SALDO, RICKIESTO , DAL NOTAIO, DOPO DI CKE, SI E PORTATO AVANTI LA VENDITA, CON I PROPRIETARI NUOVI , ABBIAMO STIPULATO CON 2 CAMBIALI, DA 20000,EURO CIASCUNO, ((40000) ALLA SCADENZA, NON SONO STATE PAGATE, CKE HANNO AVUTO PROBBLEMI , CON IL CONTRATTO DI LOCAZIONE, E TANTALTRO, CKE PRIMA DI AQUISTARE LA MIA AUTORIMESSA AVEVANO FATTO COMPROMESSO CON IL PROPRIETARIO DELL,IMMOBILE, E VERIFICATO CKE L,AUTORIMESSA ERA TUTTO IN ORDINE , CON LA LICENZA, E I VIGILI DEL FUOCO ,,, AVEVO APPENA FATTO LA REVISIONE , CON ESITO POSITIVO , E DOCUMENTATO, NEL 2013, I COMPRATORI , ANNO CEDUTO L,ATTIVITA AD ALTRI , SONO ANDATI DALLO STESSO NOTAIO , A CONCLUDERE LA VENDITA, E LO STESSO NOTAIO , NON HA VERIFICATO, CKE NELLA ANTECEDENTE VENDITA , CKE CERANO 400000 MILA EURO CKE DOVEVANO SALDARE,E CKE MAI ONORATO CKE ERA SCRITTO SULL,ATTO, DI VENDITA, MI SONO RIVOLTO DAL NOTAIO, PERCKE E STATO CEDUTO LA VENDITA SENZA QUETANZA DI PAGAMENTO? RISPOSTA , MI SONO FIDATO DEI VENDITORI, SEZA CONTROLLARE L,ATTO!!!!! PER CKIUDERE IL DEBITO CKE AVEVANO CON ME HO FATTO UNA TRANSAZIONE DI EURO 25000, CON I VECCKI PROPRITARI, MA LA VENDITA L,AVEVANO GIA FATTA SEMPERE DALLO STESSO NOTAIO, ORA IO HO CITATO IL NOTAIO PER LA RIMANENZA, CKE MI DOVEVANO , DI 15000, AVVRO IL DIRITTO DI ESSERE RISARCITO ? PER IL DANNO CKE MI HA DATO? IL NOTAIO PRIMA DELLA VENDITA NON HA CONTROLLATO SE CERANO DEI DEBITI,,,

  7. buongiorno, con una cartella della agenzia delle entrate sono venuto a conoscenza che il Notaio che ha rogitato una proprietà agricola (sono l’acquirente) non sapeva che per dimostrare di essere un imprenditore agricolo, oltre a produrre cciaa partita iva iscrizione inps bisognava allegare una certificazione che veniva (dal 2010 non più richiesta) rilasciata dall’ispettorato regionale, che attestava appunto la professione di agricoltore, legge n°604 el 6 agosto 1954. nonostante sia lampante la mancanza del notaio, che nella scrittura dell’atto non ha citato (come andrebbe fatto) tale certificazione, la agenzia delle entrate non vuole sentire ragioni, e chiede il pagamento totale delle imposte. faccio presente che sono ormai sei anni che faccio questa professione, pagando i contributi, ricevendo i contributi da parte della agea, pertanto riconosciuto a tutti gli effetti dallo stato.
    chiedo aiuto con cause precedenti, ma penso che un caso del genere sia successo solo me.
    cordialmente Massimo

  8. Tutto quanto avete scritto è vero. Avete però omesso di specificare che il Notaio può essere dispensato dall’effettuare le visure ipotecarie, su espressa richiesta di parte (evidentemente per abbattere parte dei costi). Prima era possibile anche dispensare il Notaio rogante dalle visure catastali; questo oggi non è più possible, data la normativa sulla conformità catastale, ex lege 52/1985, e successive modificazioni.

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