Ristrutturazioni: detrazioni al 36-50% anche su seconda casa

C’è una detrazione dall’Irpef pari al 36%, 50% nel caso in cui i pagamenti siano effettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013, sulle spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. L’agevolazione garantisce la facoltà di ridurre l’Irpef lorda da pagare del 36-50% delle spese realizzate, nei limiti di 48 mila euro per unità immobiliare, 96 mila euro se i pagamenti sono fatti dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013, per l’effettuazione degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, “effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze”.

Beneficiano dell’agevolazione anche i cosiddetti “altri interventi” menzionati nell’articolo 16-bis, comma 1, lettera da c) a l), Tuir, come la ricostruzione o il ripristino di immobili danneggiati da calamità naturali, la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la prevenzione di atti illeciti di terzi, la cablatura di edifici, il contenimento dell’inquinamento acustico, le misure antisismiche, la bonifica dall’amianto, la riduzione degli infortuni domestici e il conseguimento di risparmi energetici (incluso il fotovoltaico). L’unità immobiliare oggetto dell’intervento agevolato non necessariamente deve essere adibita ad abitazione principale o che li venga trasferita la propria residenza.

L’incentivo fiscale non è applicabile nel caso in cui siano realizzate nuove costruzioni, o, comunque, realizzati volumi autonomi rispetto ad una unità immobiliare principale, visto che gli edifici agevolati devono essere già censiti al Catasto o deve essere stato già richiesto l’accatastamento.

L’agevolazione Irpef del 36-50% scatta anche nel caso di interventi edilizi che coinvolgono interi fabbricati, eseguiti da imprese, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine dei lavori alla vendita dell’immobile. Nella fattispecie, lo sconto fiscale, che spetta all’acquirente, è pari al 36-50% del 25% del prezzo risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro l’importo massimo di 48 mila euro (96mila euro per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013).

L’agevolazione è valevole solamente per l’acquisizione di unità immobiliari collocate in edifici che siano stati completamente oggetto degli interventi di recupero edilizio agevolati. Si parla, infatti, di lavori su “interi fabbricati” e non solo su una parte di essi. È negata l’agevolazione anche nel caso in cui l’intervento, solo su una parte del fabbricato, sia rilevante. Può beneficiare della detrazione Irpef del 36-50% chi contemporaneamente ha sostenuto le spese agevolate, è un soggetto passivo dell’Irpef (residenti o non) ed è essere possessori o dententori “sulla base di un titolo idoneo”,  dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

In merito a quest’ultimo punto, possono godere dell’agevolazione il proprietario, il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione), l’inquilino, il comodatario, il socio di cooperative non a proprietà indivisa, assegnatario di alloggio anche se non ancora titolare di mutuo individuale (possessore) o quello di cooperative a proprietà indivisa, assegnatario di alloggi (detentore). Le istruzioni del modello Unico PF includono tra i titoli idonei a detenere l’immobile anche la concessione demaniale.

La detrazione Irpef sulle ristrutturazioni edilizie spetta anche ai familiari conviventi del proprietario, dell’inquilino, del comodatario o del titolare di un diritto reale (uso, usufrutto, abitazione) sull’immobile oggetto dell’intervento, a patto che sostengano le spese dell’intervento a loro fatturate tramite bonifico e che la convivenza nell’abitazione da ristrutturare esista già al momento in cui iniziano i lavori.

Questo evento va certificato con una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo per lo specifico intervento agevolato al 36-50 per cento. Quindi, se quando si cominciano i lavori, il familiare che vuole effettuare e pagare le opere non convive nell’abitazione da ristrutturare con il familiare possessore o detentore dell’immobile, l’unica possibilità che ha di ottenere l’agevolazione del 36-50% è quella di possedere o detenere lui l’immobile.

Dunque, se non si rispettano i requisiti come familiare convivente, deve essere il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale sull’immobile, l’inquilino, il comodatario o il socio di cooperative. Ciò deve essere verificato alla data di inizio del lavori e indipendentemente da dove ha la residenza.