Quando i vicini devono risarcire al proprietario anche i canoni di locazione non riscossi

Ileana Alesso 17/11/16
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La società proprietaria di un immobile in un contesto residenziale di poche unità abitative in una verde e tranquilla cittadina alle porte di Milano affitta l’immobile ad una persona.

Subito dopo l’inquilino segnala più volte all’amministratore l’esistenza di rumore intollerabile che disturba la sua quiete sia di giorno che di notte. Nonostante ciò i rumori continuano e quindi l’inquilino informa il proprietario di voler lasciare l’appartamento.

Come risolvere la questione?

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il condominio e gli adempimenti in materia di privacy

Questo nuovo Manuale si propone come vademecum per la gestione della privacy in condominio ed è principalmente diretto agli amministratori condominiali, chiamati appunto a operare la maggior parte delle scelte significative in materia.Dopo una sintetica esposizione delle regole generali in materia di trattamento dei dati personali, la Guida illustra i casi nei quali occorre prestare maggiore attenzione alle disposizioni di cui al d.lgs. n. 196/2003 al fine di un corretto trattamento dei dati personali dei condomini, dei fornitori e dei dipendenti del condominio, nonché dei dipendenti e dei collaboratori dell’amministratore.La legge n. 220/2012 di riforma del condominio ha fatto applicazione dei principi propri del c.d. Codice della privacy, dall’accesso dei condomini alla documentazione condominiale (artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c.) alla gestione dei dati personali dei morosi (art. 63 disp. att. c.c.), dall’anagrafe dei condomini (art. 1130 c.c.) all’utilizzo del sito internet condominiale (art. 71-ter disp. att. c.c.) e alla videosorveglianza delle parti comuni (art. 1122-ter c.c.).Gianfranco Di Rago , Avvocato in Milano, mediatore e formatore accreditato presso il Ministero della Giustizia in base al D.M. 180/2010. 

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La società proprietaria per risolvere la questione fa eseguire delle opere di insonorizzazione che però non risolvono il problema. L’inquilino quindi recede anticipatamente dal contratto di locazione a causa della eccessiva rumorosità dei vicini divenuta ormai intollerabile.

La società si rivolge al Tribunale di Milano citando in giudizio i vicini rumorosi per far cessare i rumori molesti nonché per il risarcimento del danno di € 18.857,00 a causa del deprezzamento dell’immobile, dei canoni di locazione non percepiti dall’inquilino e per le spese dei lavori di insonorizzazione dell’immobile.

I proprietari si costituiscono in giudizio non contestando i fatti ma limitandosi a sostenere che non vi era prova della intollerabilità dei rumori non essendo stati svolti accertamenti tecnici sul superamento delle soglie di legge.

Il Tribunale di Milano accoglie le ragioni della società proprietaria affermando che:

  • Il regolamento condominiale è più restrittivo del divieto contenuto nel codice civile poiché fa assoluto divieto ai condomini di disturbare i vicini con rumori di qualsivoglia natura, estendendo il divieto anche ad un “semplice disturbo”,
  • Il regolamento non richiede la dimostrazione che i rumori superino la cosiddetta soglia di tollerabilità e quando, come nel caso specifico, si invoca il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale il Giudice è chiamato a valutare la legittimità o meno del rumore alla luce non del codice civile ma del regolamento stesso.
  • Le circostanze e i danni contestati sono stati confermati, in particolare, quelli sulla mancata percezione del reddito derivante dalla locazione dell’immobile e al rimborso delle spese sostenute per la insonorizzazione dell’immobile. Tali danni devono quindi essere risarciti.
  • Non viene invece accolta dal Tribunale la richiesta di risarcimento del danno per il preteso deprezzamento dell’immobile.
  • Il Tribunale di Milano dopo aver accertato la violazione del regolamento contrattuale, ordina ai vicini di cessare la produzione dei rumori intollerabili e accoglie la domanda di risarcimento nei limiti sopra indicati.