Sono agevolati gli atti a titolo gratuito (donazioni e successioni) che realizzano un trasferimento immobiliare, ma solo limitatamente alle imposte ipotecarie e catastali. L’agevolazione è applicabile anche all’immobile in corso di costruzione, a condizione che lo stesso presenti le caratteristiche dell’abitazione non di lusso e che, una volta terminati i lavori, siano soddisfatti tutti i requisiti previsti per la prima casa.
Prima casa: le agevolazioni fiscali
Per chi acquista un immobile che soddisfa i requisiti della prima casa, o una pertinenza di essa (box auto, o cantina), sono previste agevolazioni fiscali, differenti a seconda che la compravendita venga effettuata con un’impresa o un privato.
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, il contribuente verserà l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale saranno fisse per l’importo ciascuna di 50 euro.
Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, avremo l’Iva ridotta al 4%, poi vi sono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura fissa per ciascuna di 200 euro.
Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di acquisto dell’immobile principale.
Bonus prima casa: i requisiti per ottenerli
Per beneficiare delle riduzioni previste dalla legge, l’abitazione che si acquista deve appartenere alle categorie catastali A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
Agevolazioni prima casa: casi di esclusione
Le agevolazioni non sono ammesse per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le stesse devono essere destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale, ed è anche necessario che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o si impegna a stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Sono previste delle eccezioni per il comune in cui si svolge la propria attività di lavoro, per italiani residenti all’estero, per trasferimento all’estero per motivi di lavoro.
I benefici fiscali sono previsti anche per il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Nell’atto di acquisto del nuovo immobile, deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno, in caso contrario, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile.
Il credito d’imposta sulla prima casa
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni, ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Nella circolare n.12 dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto, tale credito non può essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentate dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.
Il credito d’imposta non spetta se:
- sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto;
- il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, non beneficiando delle agevolazioni;
- il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti per la prima casa;
- viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni, riacquistando non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.
Si ricorda che le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono se vengono meno i requisiti essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e la sanzione del 30%.
Questo può accadere se le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false oppure se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Acquisto della pertinenza e utilizzo credito d’imposta
Con riferimento al credito d’imposta l’Agenzia delle Entrate ha poco tempo fa, chiarito rispondendo ad un interpello (n.44 del 18 gennaio 2021) che, nel caso in cui il credito per il riacquisto della prima casa sia utilizzato solo parzialmente per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per l’atto d’acquisto in cui è maturato il credito stesso, il contribuente potrà utilizzare l’importo residuo in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche o in compensazione delle somme dovute in virtù del Decreto Legislativo n. 241 del 1997.
Tale importo residuo, non potrà essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e dell’imposta sulle successioni e donazioni dovute per gli atti presentati successivamente. In relazione alle imposte dovute per tali atti, infatti, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.
Nello specifico nell‘interpello viene chiarito che se il credito d’imposta maturato, è stato solo parzialmente utilizzato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto per cui è maturato (abitazione principale), non è possibile utilizzare il credito d’imposta residuo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute per il successivo atto di acquisto di una pertinenza della prima casa, in quanto la norma richiede che, in tal caso, il credito sia utilizzato per l’intero importo.
Il contribuente potrà utilizzare il residuo credito d’imposta in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche ed in compensazione.
Il credito d’imposta residuo potrà essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto del nuovo immobile o di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è stato effettuato il nuovo acquisto.
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