Affitti in nero: interviene la corte

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L’art. 3 del D.Lgs 23/2011, ai commi 8 e 9, regolamentava i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo “irregolari”, perlomeno fino alla pronuncia della Corte Costituzionale 50/2014 che ne ha dichiarato l’illegittimità costituzionale.

In particolare la norma prevedeva, con riguardo ai negozi locatizi non registrati, registrati ma con un canone inferiore a quello effettivo o in caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio, l’imposizione di alcuni elementi essenziali del contratto: durata pari a quattro anni rinnovabili per altri quattro , ed un canone pari al triplo della rendita catastale dell’immobile oggetto del contratto aggiornato in base agli indici ISTAT . Tale disposizione è inserita in un decreto che, in base alla delega conferita dalla L. 42/2009, avrebbe dovuto provvedere in materia strettamente fiscale e tributaria (“Disposizioni in materia Fiscale Municipale”).

Il Parlamento, infatti, incaricava il Governo di prevedere norme che assicurassero il coordinamento della finanza pubblica e del sistema tributario, oltre alla definizione della perequazione e dell’autonomia finanziaria di comuni, province, regioni e città metropolitane. L’art. 3 in questione, pertanto, sembrerebbe avere poca attinenza con la materia delegata. Quattro tribunali italiani hanno pertanto sollevato questione di legittimità costituzionale.

La prima censura riguardava la violazione dell’art. 76Cost. secondo il quale la funzione legislativa delegata al Governo deve seguire i principi, i criteri dettati dal Parlamento ed attenersi strettamente all’oggetto imposto dalla legge delega.

Altra questione verteva sugli art. 3, 41, 42 e 53 cost. .Il dettame dell’art. 3 del D. Lgs 23/2011 infatti imponeva una disciplina discriminatoria nei confronti del locatore che si vedeva imposto, per legge , un canone irrisorio o comunque inferiore a quello concordato, a tutto vantaggio del conduttore. Ne veniva inevitabilmente menomato anche il principio di libera autonomia delle parti in materia contrattuale. Elementi quali la durata e l’ammontare del canone venivano imposti per legge, non decisi in base alla volontà dei contraenti.

In realtà il Governo, mediante la disposizione oggetto di censura, intendeva contrastare il fenomeno degli affitti in nero, premiando il conduttore volenteroso che si fosse deciso a registrare il contratto di locazione.

La Corte si è pronunciata poggiando esclusivamente sul primo motivo di censura, stabilendo che la norma in oggetto esulava dalla copertura legislativa prevista dalla L.42/2009, in violazione dell’art. 76 Cost.. La sentenza chiarisce infatti due aspetti fondamentali dell’attività di legiferazione delegata. Innanzitutto deve essere considerata la ratio complessiva della legge delega per poter individuare i confini ed i limiti entro cui il Governo può disporre. In secondo luogo, si ammette la possibilità di uno sviluppo, di un completamento delle indicazioni fornite dal Parlamento, purchè sia coerente con i criteri stabiliti: l’introduzione di disposizioni del tutto innovative è ammissibile solo nel rispetto dei criteri e dei principi dettati. L’art. 3 del D.Lgs 23/2011 va ben oltre i confini stabiliti dalla legge delega 42/2009 ossia la finanza pubblica.

La Corte ha dunque dichiarato l’illegittimità della disposizione oggetto di censura. Ora, in base a quanto stabilito dall’ordinamento con riguardo agli effetti della dichiarazione di illegittimità costituzionale (art. 136 Cost., L.cost. 1/1948 e L 87/1953) la norma non ha più efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della sentenza e non può più essere applicata. L’inefficacia, dunque travolgerà tutti i rapporti pendenti, non definiti.

In quest’ultimo caso rientrano anche i contratti di locazione posti in essere dopo il 6 giugno 2011 che rispecchiano i canoni di cui all’art. 3, c.8 e 9 del D. Lgs 23/2011 e che, al momento della pronuncia, esplicavano ancora i loro effetti (durata di quattro anni rinnovabile per altri quattro). La Corte concede così ai locatori la facoltà di rivedere il ridotto ammontare del canone (ora divenuto illegittimo), eventualmente chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e dunque, concretamente, procedere allo sfratto dell’inquilino. In ogni caso i contraenti investiti dagli effetti della sentenza dovranno rivedere nuovamente i loro accordi alla luce di quanto stabilito .