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Locazioni brevi e strutture ricettive: cosa cambia e novità fiscali in Legge di bilancio 2021

Giuseppe Moschella
locazioni brevi novità legge di bilancio 2021

La Legge di Bilancio 2021 interviene sulla tassazione degli affitti brevi o locazioni brevi, ovvero quelli di durata non superiore a 30 giorni. In particolare si prevede a partire dal 2021, che se il proprietario affitta più di 4 appartamenti, si configura attività d’impresa e di conseguenza si dovrà procedere ad aprire la partita Iva.

Con la prossima manovra, la cedolare secca al 21% sugli affitti brevi, potrà dunque essere applicata per un massimo di 4 immobili, oltre questo numero, si parlerà di attività imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile.

Tra le altre novità da segnalare, vi è l’abrogazione del comma 3 dell’art.4 del D.L. n. 50/2017, con il quale era prevista l’adozione di un regolamento deputato a stabilire in quali casi l’attività di locazione breve si intendesse svolta in forma imprenditoriale, tali casi sono ora direttamente stabiliti dalla norma in oggetto.

La disposizione sostituisce inoltre il comma 4 dell’art. 13 quater (Legge n. 34/2019) prevedendo l’istituzione della banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazioni brevi presso il MiBACT.

Affitti brevi ed attività d’impresa: novità Legge di bilancio 2021

Come noto, gli affitti brevi devono essere di durata inferiore ai 30 giorni, e possono includere servizi aggiuntivi come contratti di fornitura della biancheria e pulizia dei locali.

Attualmente per questa tipologia di contratti di locazione, è prevista una tassazione tramite cedolare secca del 21%, ma a partire dal 2021 con l’approvazione della Legge di Bilancio, le novità saranno in particolare:

  • la cedolare secca potrà essere riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta;
  • se gli appartamenti destinati agli affitti brevi sono più di 4, l’attività di locazione si presumerà svolta in forma imprenditoriale e per questo non si potrà applicare la tassazione agevolata del 21%, ma sarà necessario aprire Partita Iva.

Tali regole saranno valide anche per i contratti stipulati tramite le attività di intermediazione immobiliare e di conseguenza tale “restrizione” riguarderà anche i portali di prenotazione online come Booking, Airbnb, e simili.

>> Legge di bilancio 2021: misure e novità in arrivo 

Locazioni brevi e attività ricettive

Le indicazioni relative alle locazioni brevi e alle attività ricettive, le troviamo nell’articolo 13-quater del D.L. 34 del 30 aprile 2019, E’ previsto ad esempio, che gli intermediari immobiliari residenti in Italia, appartenenti al medesimo gruppo degli intermediari non residenti che non abbiano nominato un rappresentante fiscale, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve.

Relativamente alle comunicazioni relative alle generalità delle persone alloggiate presso le strutture ricettive (adempimento previsto dal testo unico delle leggi di pubblica sicurezza), i relativi dati, vengono forniti dal Ministero dell’interno all’Agenzia delle Entrate in forma anonima e aggregata per struttura ricettiva. Questi sono tramessi ai comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno o il contributo di soggiorno per essere monitorati.

I soggetti titolari delle strutture ricettive, quelli che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile o porzioni di esso con persone che dispongono di unità immobiliari o porzioni di esse da locare, sono tenuti a pubblicare il codice identificativo nelle comunicazioni inerenti all’offerta e alla promozione. Viene prevista in caso di inosservanza della disposizione, una sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro in caso di mancato adempimento, con raddoppio della sanzione in caso di reiterazione della violazione.

>> Locazioni brevi: obblighi e adempimenti fiscali

Una nuova banca dati per la tutela dei consumatori

Per una maggior tutela dei consumatori, e poter effettuare un maggiore controllo sugli affitti turistici, è stata prevista presso il MIBACT l’istituzione di una banca dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50 del 24 aprile 2017.

Questi sono identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza, fermo restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali.

La banca dati raccoglie e ordina le informazioni inerenti alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi. Le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano trasmettono al MIBACT i dati inerenti alle strutture ricettive e agli immobili con i relativi codici identificativi regionali, ove adottati.

Un decreto del Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo, dovrà stabilire le modalità di realizzazione e gestione della banca dati, di acquisizione dei codici identificativi regionali e le modalità di accesso alle informazioni che vi sono contenute.

>> Gestione Airbnb: partita Iva, codice attività, tassazione. Le regole

Disciplina delle comunicazioni dei dati delle strutture ricettive

Con riferimento alle locazioni brevi, è stato recentemente pubblicato nella Gazzetta Ufficiale il decreto che disciplina la trasmissione dei dati delle comunicazioni al Ministero degli interni (art. 109 comma 3 del testo di pubblica sicurezza) dei gestori di strutture ricettive e proprietari o gestori di case e appartamenti.

I dati da comunicare riguardano oltre l’imposta di soggiorno, e il contributo di soggiorno, anche le locazioni brevi.

Tali dati verranno comunicati dal Ministero, in forma anonima e aggregata alla Agenzia delle Entrate che poi li renderà disponibili ai Comuni al fine di effettuare i controlli sulla tassa di soggiorno.

Le Entrate utilizzano tali dati per l’analisi del rischio relativamente alla correttezza degli adempimenti fiscali e i comuni useranno i dati per le attività di monitoraggio e di accertamento.

Le informazioni devono consentire l’individuazione del solo numero dei soggetti e dei giorni di permanenza nella struttura dichiarati al momento della registrazione, e saranno rese disponibili con cadenza mensile entro il mese successivo a quello di riferimento.

Le Entrate invece li forniranno ai comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno e il contributo con cadenza semestrale.

Il MEF produrrà all’Agenzia entro il 31 gennaio di ogni anno, l’elenco dei comuni che hanno istituito le imposte sulle locazioni brevi (imposta di soggiorno e contributo) elaborato sulla base degli atti pubblicati sul sito delle finanze entro il 31 dicembre dell’anno precedente.

Libri e E-book utili:

Guida alle locazioni brevi 2020

Guida alle locazioni brevi 2020

Antonella Donati, 2020, Maggioli Editore

Al via i controlli delle Entrate sulle locazioni brevi. Con il decreto dell'11 novembre del Ministero dell'economia si regolamenta l'invio all'Agenzia delle entrate dei dati relativi a inquilini e durata dei contratti comunicati alle Questure. I dati saranno resi disponibili anche ai Comuni al...



Manuale delle  locazioni commerciali e abitative

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Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico, 2020, Maggioli Editore

Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo...



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