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Bonus prima casa: tutte le agevolazioni sull’acquisto

Giuseppe Moschella
bonus acquisto prima casa

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa – cosiddetto bonus prima casa – sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede determinati requisiti. Queste consistono nell’applicazione dell’imposta di registro nella misura ridotta del 2%, dell’Iva ridotta al 4%, (da applicare quando previsto in alternativa all’imposta di registro), nelle imposte ipocatastali nella misura fissa di 50 euro, o di 200 euro se il trasferimento è imponibile Iva

Bonus prima casa: le condizioni

Per fruire delle agevolazioni è necessario che l’immobile sia una abitazione non di lusso, ovvero che non sia accatastata nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

Ai fini dell’agevolazione sulla prima casa, rileva esclusivamente la categoria catastale dell’immobile. Un’altra condizione riguarda l’ubicazione dell’immobile, questo si deve trovare nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha, o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza o, se diverso, quello in cui svolge la propria attività. Qualora l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile deve essere acquistato come prima casa sul territorio italiano.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia, non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

L’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare, deve inoltre dichiarare di non essere titolare, neppure per quote anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo lui stesso o dal coniuge per la quale abbia già fruito delle agevolazioni prima casa.

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Bonus prima casa: le agevolazioni

Le agevolazioni per la prima casa possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte non pagate, gli interessi e la sanzione del 30%. Le agevolazioni decadono quando:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
  • l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non viene riacquistato un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale;
  • non viene trasferita la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente:

  • acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato, è sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico;
  • costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

Cessione entro i 5 anni e riacquisto entro un anno

Il contribuente decade dalle agevolazioni sulla prima casa qualora venda o doni l’abitazione prima di 5 anni dall’acquisto, a meno che non proceda al riacquisto, entro un anno dall’alienazione, di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Per non incorrere nella decadenza l’Agenzia delle Entrate ha precisato che entro l’anno deve essere firmato, per la nuova abitazione, un atto di traslazione con effetti reali, non essendo sufficiente un contratto preliminare di vendita.

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Credito d’imposta per riacquisto prima casa

Per i contribuenti che entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, provvedono a comprare un’altra casa, per il cui acquisto ricorrono le medesime condizioni agevolative, è previsto il riconoscimento di un credito d’imposta.

Per gli atti di acquisto posti in essere dal 1° gennaio 2016, è possibile beneficiare del credito d’imposta anche nell’ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto. In tal caso per avvalersi del credito, la vendita del “vecchio” appartamento deve avvenire entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

L‘importo del credito è commisurato all‘ammontare dell‘imposta di registro o dell‘Iva pagata in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore alla imposta di registro o all‘Iva dovuta in relazione al secondo acquisto. Il credito ammonta al minore degli importi dei tributi applicati.

Il credito può essere utilizzato in diminuzione dall’Irpef dovuta in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, ovvero della dichiarazione relativa al periodo d’imposta in cui è stato effettuato il riacquisto stesso.

Il credito è personale, pertanto, qualora l‘immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, esso deve essere imputato agli aventi diritto, rispettando la percentuale della comunione.

Bonus prima casa: utilizzo del credito

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 7 del 27 aprile 2018), il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’atto di acquisto che lo determina oppure nei seguenti modi:

  • per l’intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
  • in compensazione delle somme dovute, utilizzando il modello F24.

In quest’ultimo caso, se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.

Agevolazione per l’immobile ereditato

In risposta un interpello di fine 2018 (21 dicembre 2018) l’Agenzia delle Entrate ha chiarito con riferimento alle agevolazioni per la prima casa che il contribuente che eredita una nuova casa nello stesso Comune in cui già possiede il suo unico immobile, può fruire dell’agevolazione “prima casa” sull’immobile ereditato solo se procede alla vendita della casa posseduta entro un anno dalla data del secondo acquisto.

Il principio vale anche nel caso in cui in relazione alla casa posseduta non abbia mai fruito del bonus perché acquistata prima dell’introduzione delle agevolazioni. In tal caso l’anno entro cui procedere alla vendita decorre dalla data di apertura della successione.

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