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Cedolare secca negozi 2019: per quali locali e come funziona

Si pagherà il 21 per cento di imposta sugli affitti di negozi di categoria C/1, fino a 600 mq e con nuovi contratti di affitto.

Giuseppe Moschella

Come promesso dal Governo mesi fa, la Cedolare secca 2019 è stata alla fine estesa anche agli affitti dei negozi e locali commerciali. Questa una delle tante novità confermate nella Legge di bilancio 2019, approvata in extremis a fine dicembre 2018. Da quest’anno quindi, i proprietari di locali commerciali che possiedano determinate caratteristiche possono ricorrere a questo regime fiscale agevolato e alternativo a quello ordinario, per gli affitti dei loro negozi.

Da tempo si chiedeva di estendere il regime agevolato della cedolare anche ai locali commerciali e ora la misura è stata ufficialmente approvata, ed è entrata in vigore il 1° gennaio 2019.

Dall’alba di questo 2019 quindi anche sulle locazioni di negozi e locali commerciali si pagherà il 21% di imposta, ma a specifiche condizioni e con paletti ben definiti nel testo della Manovra.

Leggi anche “Manovra 2019: tutte le misure approvate, punto per punto”

Una misura chiesta a gran voce dalla Confedilizia e che, secondo alcune simulazioni di operatori del settore, porterà a risparmi di tasse per i proprietari del locale affittato tra i mille e i 2.800 euro l’anno, a seconda della città e delle quotazioni.

Consulta lo speciale Legge di bilancio 2019

La volontà di estendere il regime dell’imposta sostitutiva attualmente non costituisce una vera e propria novità in quanto la prima proposta di applicare la cedolare agli affitti commerciali appartiene a governi passati poi comunque non realizzata in concreto. Anche lo scorso anno si era parlato di una possibile estensione del regime di tassazione agevolato, ma con un nulla di fatto in concreto.

La proposta di applicare la cedolare secca anche ai negozi, è senz’altro stata accolta favorevolmente da alcune associazioni di categoria, che ormai da anni chiedono di equiparare le regole previste per affitti ad uso abitativo a quelle per gli affitti commerciali.

L’introduzione della cedolare per le locazioni private ha indubbiamente prodotto dei vantaggi sia per i proprietari, che per l’erario, in particolare la possibilità di optare per una tassazione sostitutiva Irpef, ha consentito a molti proprietari di immobili di risparmiare sulle imposte dovute e parallelamente, è stato posto un freno al fenomeno degli affitti in nero, effetti che potrebbero essere sicuramente estesi anche agli affitti commerciali.

Vediamo ora come funziona, in base a quanto previsto Legge di bilancio 2019, l’estensione del regime agevolato ai negozi.

Cedolare secca immobili: come funziona

La “cedolare secca” si concretizza come ormai noto in un regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Con l’attuale normativa l’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Per i contratti con l’opzione della cedolare non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Si può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali, e se l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare contestualmente alla comunicazione di proroga, la conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

L’opzione per la cedolare secca, attualmente è rivolta alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Cedolare secca negozi 2019: quali contratti

Si rivolge ai contratti di locazione stipulati nell’anno 2019 relativi a locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 fino a 600 mq di superficie nonché alle relative pertinenze locate congiuntamente.

il regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Il regime dell’imposta sostitutiva non può essere attualmente applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Cedolare secca: quanto dura

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Cedolare secca: applicazione dell’imposta ed effetti sul reddito

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, è inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988). Si tratta dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il D.L. 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Il reddito soggetto a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.

Cedolare secca su affitti commerciali: come funziona

Nella Legge di bilancio è dunque prevista una estensione della cedolare anche alle locazioni dei negozi, in pratica l’imposta sostitutiva (in alternativa alle aliquote ordinarie) potrebbe essere possibile anche per i proprietari di immobili che sono locati a fini commerciali. Si pagherà il 21 per cento di imposta sugli affitti di negozi e locali commerciali fino a 600 mq e di categoria catastale c1.

Ecco quali sono i locali classificati con categoria catastale C/1:

  • i locali dei barbieri, orologiai,
  • le ricevitorie postali, i banchi del lotto, le esattorie delle imposte dirette;
  • le agenzia bancarie o assicurative;
  • le biglietterie, le sale d’aspetto delle linee automobilistiche di servizio pubblico;
  • ambulatori medici, ecc. posti  in comuni locali che hanno ingresso diretto dalla strada pubblica e le comuni caratteristiche dei locali per bottega;
  • i locali adibiti ad esposizione o a “music-store”;
  • locali dove si effettua la vendita, con prevalenza al dettaglio di merci, di manufatti, prodotti, derrate;
  • locali dove la vendita si accompagna con servizi come trattorie e ristoranti, pizzerie, panetterie (intese come locali di vendita al minuto del pane), bar, caffè.

Come specificato dal testo della Legge di bilancio, nel capitolo “Riduzione della pressione fiscale”:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unita’ immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, puo’, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non e’ applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”. 

In breve, affinché si possa godere del regime agevolato di cedolare secca al 21 per cento per un negozio affittato si dovranno rispettare questi requisiti:

  • negozi (quindi immobili a uso commerciale) di categoria catastale C/1;
  • con una superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze;
  • nuovi contratti. 

Ovviamente i vantaggi per i proprietari di immobili destinati a locali commerciali saranno evidenti, bisognerà  comunque vedere come sarà impostato il meccanismo di funzionamento dell’opzione che tuttavia non dovrebbe differenziarsi molto da quello già in vigore.

L’organizzazione dei proprietari di Confedilizia si è sempre detta favorevole all’estensione della cedolare secca anche agli affitti di negozi, affermando che si effettuerà un passo che il settore immobiliare attende da tempo.

A trarne vantaggio non saranno soltanto i proprietari di immobili locati a fini commerciali, ma anche lo Stato in termini di risultati sul contrasto all’evasione fiscale e contributiva.

La stessa evidenzia che “a partire dall’introduzione della cedolare secca sugli affitti abitativi, il divario fra gettito teorico e gettito effettivo del comparto (cosiddetto ‘tax gap’) è diminuito del 42% e la propensione all’inadempimento (ad elusione ed evasione, in sostanza) si è ridotta del 40%. In sostanza con l’estensione alle attività commerciali si dovrebbe proseguire con tale trend positivo.

La stessa Confedilizia propone che il primo passo della “flat tax” prevista nel contratto di governo “giallo verde” contenga l’introduzione della cedolare per i locali commerciali, una misura richiesta anche dalle associazioni dei commercianti e degli artigiani, che permetterebbe inoltre di affrontare il problema più che mai attuale dell’aumento del numero dei locali commerciali abbandonati, dovuto anche all’assenza di qualsiasi redditività per i piccoli risparmiatori che ne sono proprietari-locatori.

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24 COMMENTI

  1. Salve, se il locale rientra nelle categorie catastali specificate nell’articolo (e nella Legge di bilancio) e al 15 ottobre 2018 non era in essere alcun contratto non scaduto tra gli stessi soggetti coinvolti per lo stesso immobile, lei potrà usufruire del regime di cedolare secca, qualora affittasse il suo nuovo immobile commerciale. Le consigliamo comunque sempre di rivolgersi agli appositi uffici, che sapranno rispondere nel modo più corretto sulla base della sua situazione specifica. Cordiali saluti.

  2. Sono in procinto di acquistare un locale commerciale di 285 mq. Se ho capito bene qualora dovessi affittarlo entro il 31/12/2019 potrei usufruire del regime di cedolare secca per i 12 anni successivi ?
    Grazie
    Pasquale Arace

  3. Il mio caso è il seguente: contratto di locazione commerciale 6 + 6 scadrà il 31 ottobre 2022. se non rinnovo automaticamente per i 6 anni successivi posso stipulare un nuovo contratto con la medesima controparte ed usufruire del regime di cedolare secca?
    Grazie

  4. il primo marzo ha firmato il contratto di locazione pluriennale di un mio locale commerciale dove è prevista la rivalutazione con l’aggiornamento Istat. Ho letto che può anche essere prevista la rivalutazione e che si dovrebbe fare una raccomandata all’inquilino per avvisarlo di avere aderito al’opzione della cedolare secca. E lo trovo giusto in quanto non si può ogni anno rifare il contratto.

    Ora, il contratto è stato registrato normalmente la domanda è : E’ possibile fare qualcosa per l’anno in corso ? poi, posso aderire all’opzione senza modificare il contratto e risolvere la questione ISTAT con una raccomandata ?

    Grazie.

  5. Il mio caso è il seguente: contratto di locazione commerciale 6 + 6 scaduto il 31/03/2019. Posso stipulate un nuovo contratto con la medesima controparte ed usufruire del regime di cedolare secca?
    Grazie

  6. Pongo un quesito che ritengo importante: La nuova tipologia di cedolare secca 21% non prevede adeguamenti del canone secondo indicatore istat. E’ pero’ possibile fissare canoni crescenti d’importo, per esempio ogni biennio, nel testo del contratto stesso conservando la cedolare secca ?
    Grazie per la risposta.

  7. QUESITO:se acquisto un locale commerciale già fittato da novembre 2018. Subentrano io nel nuovo contratto si può applicare la cedolare secca? Cambia solo il proprietario di casa.

  8. E’ un’evidente disparità di trattamento, a mio parere anche incostituzionale ai sensi dell’art. 3, tra chi ha sempre pagato le imposte IRPEF in dichiarazione, quindi con le aliquote progressive per scaglioni, e la categoria degli evasori che ha percepito affitti c.d. in nero, per questa tipologia di contratti, che ora viene premiata con la possibilità di poter stipulare dal 2019 contratti agevolati con la tassazione c.d. cedolare secca al 21 %.

  9. Buongiorno ho stipulato un contratto di affitto categoria C1 il 22/12/18 con decorrenza 01/01/19 mi sorge un dubbio avendolo fatto nel 2018 e avendo pagato 253,00 € di tassa di registro posso tramutarlo in cedolare secca visto che il contratto parte dal 1° gennaio 19? grazie in anticipo per la risposta Franco Mizzoni

  10. A Marcello. Mi trovo nelle tue stesse condizioni. L’Agenzia delle Entrate, leggendo alla lettera la Legge di Bilancio 2019 dichiara l’impossibilità a rientrare nel regime della cedolare secca. Ritengo che un interpretazione più favorevole ed attenta potrebbe consentire l’accesso considerato che la Legge è stata promulgata all’ultimo secondo e che il contribuente avveduto non può aspettare l’ultimo giorno per sottoscrivere il patto locativo. Attendiamo dunque che lo Stato interpreti correttamente!

  11. il regime della cedolare secca e’ applicabile solo ai contratti stipulati solamente nel 2019, ritengo che sia un’ iniquita’ spero che con una circolare correggono questa ingiustizia.

  12. Buonasera, ho sottoscritto un contratto in data 19/12/2018 per un immobile categoria C1 con decorrenza 01/01/2019. Il contratto è stato registrato in data 24/12/2018. In questo caso posso usufruire del regime della cedolare secca?

  13. A Teo. Se il contratto ti è scaduto il 31-12-2018 allora è arrivato a scadenza naturale e puoi rifare un contratto nuovo anche con le stesse parti perché il contratto vecchio è terminato.

  14. Vorrei conoscere la vostra opinione in merito ad un contratto commerciale, immobile di categoria c/1, stipulato nel gennaio 2013 con validità sei anni e per il quale e previsto il tacito rinnovo per altri sei anni è possibile applicare la cedolare secca a partire dal mese di gennaio del 2019, anche se non vi è stata nessuna comunicazione, nei sei mesi precedenti, di risoluzione dello stesso anche se le parti sono le stesse?

  15. Se stipolo oggi un contratto di locazione, a gennaio posso convertirlo applicando la cedolare secca?

  16. Avevo affittato un esercizio commerciale con scadenza contrattuale settembre 2022. Il 31 ottobre hanno chiuso l’attività, Posso affittarlo nel 2019 AD UN ALTRO OGGETTO con contratto con cedolare secca.Ringrazio anticipatamente e resto in attesa di una vostra risposta

  17. Salve , ho stipulato un contratto del mio locale commerciale in data 01/10/2018 dopo averlo adeguato e ristrutturato , significa che dovro’ aspettare 5 anni prima di potere applicare la cedolare secca ?
    a quanto pare non posso fare altro che sbattermi la testa al muro considerato che non mi hanno ancora pagato le due mensilita’ pre problemi di avviamento.
    cosa posso fare?
    grazie

  18. -quindi , fatemi capire, solo nuovi contratti?? io che ho un contratto , che tra l’altro mi scade il 31/12/2018 non posso rinnovarlo con cedolare secca perchè le parti sono le stesse?? allora che senso ha scusate!

  19. Buonasera, sono un proprietario di un locale per uso artigianale (cat. catast. C/3). Leggendo la bozza della legge di bilancio sembrerebbe pedissequamente indicare locali comnerciali c/1. In considerazione della ratio della nuova norma…incentivante per i nuovi contratti…antielusiva..ecc. Non vi sembra penalizzante per una forma di locale che da sempre è adibito a arti e mestieri…quindi sinonimo di qualità italiana e tradizione…che tutti i gg a dx e manca e ‘ oggetto di discussione? Grazie

  20. DAL TESTO DELLA LEGGE DI BILANCIO RESTEREBBERO ESCLUSI DALLA POSSIBILITA’ DI APPLICARE LA CEDOLARE SECCA LE LOCAZIONI DI APPARTAMENTI PER USO NON ABITATIVO, COME STUDI PROFESSIONALI O UFFICI, A PRESCINDERE DALLA CATEGORIA CATASTALE (A2 O A10). PERCHE’ ?

  21. Trovo l’applicazione della c.s. solo ai nuovi contratti commerciali rappresenti una abnorme disparità di trattamento fiscale che creerà ,ai fini delle imposte dirette, figli e figliastri. Spero venga equiparata .

  22. Salve. I proprietari dei locali commerciali che si intendono affittare con cedolare secca, devono essere necessariamente persone fisiche o possono essere anche società? Cedolare secca 2019 dovrebbe essere possibile quindi anche tra 2 persone giuridiche se ho capito bene? Grazie

  23. Buongiorno, già da qualche anno affitto il mio appartamento in regime di cedolare secca con canone concordato e considerato che Napoli è un comune compreso tra quelli ad alta densità abitativa, ho approfittato dell’aliquota scontata al 10%.
    Oggi mi trovo nella condizione di valutare la proposta di affitto da parte di una società che lavora nel settore degli affitti brevi, pertanto l’eventuale futuro contratto dovrebbe essere ad uso commerciale e prevedere la possibilità, per il conduttore, di subaffittare il mio appartamento. In questo caso potrei avvalermi del regime di cedolare secca, in particolare alla luce della recente legge di bilancio, come ben descritto in questo articolo?
    In caso affermativo, potrei anche confermare il canone concordato?
    Grazie mille in anticipo!

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