Si sente spesso parlare di usucapione, vediamo di capire partendo dalla definizione che cosa è e come funziona. L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà, o di un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo.

Due sono gli elementi indispensabili perché si possa realizzare l’usucapione:

  1. il possesso della cosa;
  2. il trascorrere di un determinato periodo di tempo.

Come deve essere il possesso della cosa?

Il possesso, ai fini dell’usucapione, deve essere:

  • pacifico: cioè non deve essere avvenuto in modo violento o clandestino;
  • continuo ed ininterrotto nel tempo: cioè deve essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.

Quanto tempo è necessario per usucapire?

Il tempo è un elemento necessario perché si possa realizzare l’usucapione e dipende:

  1. dalla categoria del bene;
  2. dalla situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede);
  3. dall’esistenza o meno di un titolo idoneo;
  4. dall’esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati).

Il nostro legislatore ha previsto:

  • 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede;
  • 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
  • 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
  • 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (automobili, imbarcazioni, ecc.);
  • 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto.

Che significa? Significa che il possesso non deve subire interruzioni superiori a un anno. Infatti, se per esempio, il proprietario si riappropria del bene e ne rientra nel possesso per almeno un anno, il termine per l’usucapione si interrompe.

Come va provato il possesso continuo ed ininterrotto?

La giurisprudenza sul punto è assai rigorosa: per l’usucapione è indispensabile una prova certa circa l’inizio del possesso, non essendo possibile far riferimento al “tempo immemorabile”.

E nel caso in cui ci si avvale di prove testimoniali queste vengono valutate con la massima attenzione perché non bisogna dimenticare che l’usucapione va ad aggredire un diritto fondamentale per il nostro ordinamento: il diritto di proprietà.

Quali beni non possono essere usucapiti?

Non tutti i beni possono essere usucapiti: quali i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico.

Passiamo ora a vedere l’iter da seguire per una causa di usucapione.

Come si fa una causa di usucapione?

Prima di incaricare un avvocato per avviare una causa di usucapione, occorre valutare se, in mano, si hanno le prove del diritto. Si deve cioè poter dimostrare di aver posseduto uti dominus, come se si fosse proprietario del bene ( es. aver dato il bene in locazione; aver mutato la destinazione del l’immobile, aver eseguito nuove opere…)

Nella causa di usucapione la prova principale è quella dei testimoni. Occorre, quindi, entrare in contatto con queste persone che sono a conoscenza di tale circostanza e chiedere loro se siano disponibili eventualmente a presentarsi nanti al Giudice.

Assumono importanza anche le prove documentali: ricevute pagamento di tributi, fatture relative a lavori effettuati sul bene…

Dove si avvia la pratica di usucapione?

Prima di rivolgersi al Tribunale, il possessore deve presentare una istanza di mediazione civile ad un organismo di mediazione accreditato al Ministero di Giustizia.

La parte, che ritiene di avere maturato il diritto di usucapire un bene, con l’assistenza di un avvocato deve presentare una istanza di mediazione avente ad oggetto il riconoscimento del proprio diritto con l’indicazione delle parti da chiamare e del bene da usucapire.

L’organismo, poi, provvederà a convocare le parti indicate nell’istanza ed a fissare la data dell’incontro.

Il giorno stabilito, alla presenza di un mediatore, le parti potranno raggiungere un accordo. In tale sede il proprietario o i proprietari del bene riconosceranno che, effettivamente, l’istante ha posseduto il bene ininterrottamente per il tempo previsto dalla legge, comportandosi come se fosse l’effettivo proprietario – uti dominus.

Per poter raggiungere tale accordo è necessario che al procedimento di mediazione partecipino tutti coloro che risultano proprietari del bene.

L’accordo raggiunto dovrà, poi, essere formalizzato davanti ad un notaio, il quale provvederà alla redazione dell’atto pubblico e alla trascrizione dello stesso, in maniera che diventi effettivo nei confronti di tutti (erga omnes).

Quanto dura la procedura di mediazione?

Si tratta di una procedura molto rapida: dura, infatti, al massimo 90 giorni.

Attenzione! Il procedimento di mediazione è obbligatorio: significa che non ci si può rivolgere al Tribunale senza che sia stata svolta la procedura di mediazione.

Tale procedura può avere:

  • esito positivo ( raggiungimento dell’accordo);
  • esito negativo (mancato accordo).

Il mancato accordo può derivare:

  • da una dichiarazione del proprietario legittimo che non riconosce il diritto di usucapione dell’istante;
  • dall’assenza all’incontro dei chiamati.

In caso di mancato accordo si potrà adire il Tribunale, muniti del verbale negativo di mediazione.

Che fare nel caso in cui non si conoscono i legittimi proprietari?

Si verifica spesso che il legittimo proprietario sia deceduto e gli eredi non si sono affatto preoccupati di fare la denuncia di successione.

In questo caso, non conoscendo i soggetti da convocare in mediazione, la procedura non sarà valida. Il mediatore dovrà il giorno dell’incontro redigere verbale negativo.

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