Home Civile Usucapione : cos’è, requisiti e come si avvia la pratica

Usucapione : cos’è, requisiti e come si avvia la pratica

Luisa Camboni

Si sente spesso parlare di usucapione, vediamo di capire partendo dalla definizione che cosa è e come funziona. L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà, o di un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo.

Due sono gli elementi indispensabili perché si possa realizzare l’usucapione:

  1. il possesso della cosa;
  2. il trascorrere di un determinato periodo di tempo.

Come deve essere il possesso della cosa?

Il possesso, ai fini dell’usucapione, deve essere:

  • pacifico: cioè non deve essere avvenuto in modo violento o clandestino;
  • continuo ed ininterrotto nel tempo: cioè deve essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.

Quanto tempo è necessario per usucapire?

Il tempo è un elemento necessario perché si possa realizzare l’usucapione e dipende:

  1. dalla categoria del bene;
  2. dalla situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede);
  3. dall’esistenza o meno di un titolo idoneo;
  4. dall’esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati).

Il nostro legislatore ha previsto:

  • 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede;
  • 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
  • 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
  • 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (automobili, imbarcazioni, ecc.);
  • 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto.

Che significa? Significa che il possesso non deve subire interruzioni superiori a un anno. Infatti, se per esempio, il proprietario si riappropria del bene e ne rientra nel possesso per almeno un anno, il termine per l’usucapione si interrompe.

Come va provato il possesso continuo ed ininterrotto?

La giurisprudenza sul punto è assai rigorosa: per l’usucapione è indispensabile una prova certa circa l’inizio del possesso, non essendo possibile far riferimento al “tempo immemorabile”.

E nel caso in cui ci si avvale di prove testimoniali queste vengono valutate con la massima attenzione perché non bisogna dimenticare che l’usucapione va ad aggredire un diritto fondamentale per il nostro ordinamento: il diritto di proprietà.

Quali beni non possono essere usucapiti?

Non tutti i beni possono essere usucapiti: quali i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico.

Passiamo ora a vedere l’iter da seguire per una causa di usucapione.

Come si fa una causa di usucapione?

Prima di incaricare un avvocato per avviare una causa di usucapione, occorre valutare se, in mano, si hanno le prove del diritto. Si deve cioè poter dimostrare di aver posseduto uti dominus, come se si fosse proprietario del bene ( es. aver dato il bene in locazione; aver mutato la destinazione del l’immobile, aver eseguito nuove opere…)

Nella causa di usucapione la prova principale è quella dei testimoni. Occorre, quindi, entrare in contatto con queste persone che sono a conoscenza di tale circostanza e chiedere loro se siano disponibili eventualmente a presentarsi nanti al Giudice.

Assumono importanza anche le prove documentali: ricevute pagamento di tributi, fatture relative a lavori effettuati sul bene…

Dove si avvia la pratica di usucapione?

Prima di rivolgersi al Tribunale, il possessore deve presentare una istanza di mediazione civile ad un organismo di mediazione accreditato al Ministero di Giustizia.

La parte, che ritiene di avere maturato il diritto di usucapire un bene, con l’assistenza di un avvocato deve presentare una istanza di mediazione avente ad oggetto il riconoscimento del proprio diritto con l’indicazione delle parti da chiamare e del bene da usucapire.

L’organismo, poi, provvederà a convocare le parti indicate nell’istanza ed a fissare la data dell’incontro.

Il giorno stabilito, alla presenza di un mediatore, le parti potranno raggiungere un accordo. In tale sede il proprietario o i proprietari del bene riconosceranno che, effettivamente, l’istante ha posseduto il bene ininterrottamente per il tempo previsto dalla legge, comportandosi come se fosse l’effettivo proprietario – uti dominus.

Per poter raggiungere tale accordo è necessario che al procedimento di mediazione partecipino tutti coloro che risultano proprietari del bene.

L’accordo raggiunto dovrà, poi, essere formalizzato davanti ad un notaio, il quale provvederà alla redazione dell’atto pubblico e alla trascrizione dello stesso, in maniera che diventi effettivo nei confronti di tutti (erga omnes).

Quanto dura la procedura di mediazione?

Si tratta di una procedura molto rapida: dura, infatti, al massimo 90 giorni.

Attenzione! Il procedimento di mediazione è obbligatorio: significa che non ci si può rivolgere al Tribunale senza che sia stata svolta la procedura di mediazione.

Tale procedura può avere:

  • esito positivo ( raggiungimento dell’accordo);
  • esito negativo (mancato accordo).

Il mancato accordo può derivare:

  • da una dichiarazione del proprietario legittimo che non riconosce il diritto di usucapione dell’istante;
  • dall’assenza all’incontro dei chiamati.

In caso di mancato accordo si potrà adire il Tribunale, muniti del verbale negativo di mediazione.

Che fare nel caso in cui non si conoscono i legittimi proprietari?

Si verifica spesso che il legittimo proprietario sia deceduto e gli eredi non si sono affatto preoccupati di fare la denuncia di successione.

In questo caso, non conoscendo i soggetti da convocare in mediazione, la procedura non sarà valida. Il mediatore dovrà il giorno dell’incontro redigere verbale negativo.

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Usucapione di beni mobili e immobili

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31 COMMENTI

  1. un cavo elettrico attraversa l mio garage e viene utilizzato in un altro garage attiguo al mio. per evitare che il cavo si danneggi sono io che faccio la manutenzioni e la protezione del cavo mentre dal garage attiguo utilizzano la energia elettrica’ posso staccare il cavo elettrico e obbligare i proprietari a trovarsi un’altra linea anche se ne usufruiscono da più do vento anni?
    grazie

  2. Buongiorno, i mie suoceri hanno vissuto in una casa da oltre 50 anni hanno stipulato un contratto all’inizio per circa 5 anni poi per un periodo di oltre 30 anni non hanno avuto contratto pagando però l’affitto.Altro contratto è stato stipulato circa 8 anni fa, la mia domanda è se si può dare il via ad una pratica di usucapione, oppure questo è stato interrotto dall’ultimo contratto.Premetto che mio suocero di lavoro faceva il muratore quindi in tutti questi anni ha effettuato tutta la manutenzione della casa dal tetto al pavimento, ed il proprietario non ha mai messo un euro. Adesso che mio suocero è deceduto il proprietario vuole vendere la casa buttando fuori mia suocera di 84 anni. Volevo inoltre sapere se non ci fossero gli estremi dell’usucapione se mia suocera ha diritto di acquisto con un forte sconto grazie.

  3. Salve, abito in un cortile all’ultimo piano.per accedere al mio appartamento c’è un ballatoio e un rampa di scalini chiusi da un cancelletto che servono solo a me x accedere a casa mia. Però sono anche la parte finale della intera scala dell’edificio. Ci vivo in quell’appartamento da oltre 35anni. La scala e il ballatoio possono diventare miei x usucapione? E cosa devo fare? Si può sapere all’incirca il costo di tutta la pratica?
    Avrei proprio bisogno urgentemente di una risposta
    Con infinita gratitudine

  4. Buongiorno, ho acquistato un’immobile confinante in un lato con la proprietà di un signore che ritiene di avere l’usucapione su una strisciolina di terreno che divideva quella parte della mia casa dalla sua proprietà, causando diversi problemi quando devo fare manutenzione al mio muro o tetto in quanto non accessibile perché vi ha costruito il muro di confine. Le varie piantine catastali in mio possesso sono in contrasto tra di loro e vorrei capire a chi devo rivolgermi per sapere se esiste effettivamente questo diritto acquisito dal vicino di casa. Forse la Conservatoria? Grazie. Elisa

  5. Salve mio fratello abita in una casa da circa 40 anni in affitto prima con i genitori poi dal 2002 solo.Attualmente è diventato disabile al 100%per una malattia neurodegenerativa .La casa necessità di modifiche per barriere architettoniche e per grande umidità presente negli anni.I proprietari non ne vogliono sapere….siccome non è di nostra proprietà noi non procediamo negli aggiusti ma la situazione si sta complicando troppo.Potremmo fare domanda educazione e poi eventualmente sistemarla???Ci consigliate???Grazie.Avremmo reale esigenza di risposte.

  6. Abito da 25 in modo continuativo in un immobile a proprietà indivisa che ho regolarmente pagato. Mi può dire se posso esercitare l’usocapione sull’immobile che risulta accatastato con intestazione a me , ad una cooperativa, al comune dove è ubicato l’immobile.
    Grazie

  7. Sono proprietario di una casa a schiera (caposchiera) non in condominio da 30 anni. La casa è su due livelli e da quando ci abito ho utilizzato e utilizzo tuttora una strada privata di circa 100 mt di lunghezza e 3 di larghezza che insiste sul terreno del proprietario che mi vendette la casa. Inoltre ho da allora aperto un ingresso verso il mio giardino di mio esclusivo utilizzo e prospiciente l intera recinzione e terre.o che ha totalmente piantumato modificato e curato con aiuole e fiori sempre dall origine della proprietà senza aver mai avuto alcun appunto o disappunto da parte del proprietario. Posso procedere con una istanza per usucapire la strada e il terreno? Grazie

  8. Buonasera, sto acquistando una villetta con un porticato su cui insiste una servitù di passo mai esercitata da 13 anni (dal momento della sua costruzione). La servitù di passo è stata disposta da un contratto, ma in realtà non è mai stata esercitata e inoltre è stato costruito un muro dai nuovi proprietari del fondo dominante, mentre dalla nostra parte (fondo servente) è stata installata una saracinesca. Nel momento in cui io acquisto, per esercitare l’usucapione devono nuovamente passare 20 anni senza uso del diritto di passo o si continua a contare dagli anni di inutilizzo di tale peso e quindi posso far valere il diritto di usucapione fra sette ann,i visto che da quello che ho letto la servitù di passo segue il terreno e non la persona fisica con cui è stato stipulato?

  9. mi ritrovo in affitto senza un contratto da 32 anni la proprietaria vuole che lasci l’immobile posso usufruire della legge uso copiane come e chi posso rivolgere

  10. una cooperativa e stata incaricata dall Enpamre di occuparsi della vendita in blocco di trecento appartamenti dove non ha fatto differenza per alcuni locatori se è da un anno o da 50 anni che ci vivono come la sottoscritta. Hanno datto i termini per l’acuisto di un mese e la scrivente non ha eredi e non ha anni per richiedere un mutuo (anni 71). Puo’ valere l’usucapione dopo 50 anni di affitto pagato regolarmente. Ci concedono solo 5 anni più tre per viverci e dopo dobbiamo lasciare l’immobile. Potete darmi dei consigli e come agire anche legalmente grazie per l’attenzione
    Luciana De Titta roma, 05/12/2019

  11. Buongiorno da circa 50 anni il mio tubo del gas metano passa sul muro del vicino ,può lui tagliarmi il tubo perché non lo vuole grazie

    • un cavo elettrico attraversa l mio garage e viene utilizzato in un altro garage attiguo al mio. per evitare che il cavo si danneggi sono io che faccio la manutenzioni e la protezione del cavo mentre dal garage attiguo utilizzano la energia elettrica’ posso staccare il cavo elettrico e obbligare i proprietari a trovarsi un’altra linea anche se ne usufruiscono da più do vento anni?
      grazie

      • chi utilizza l’energia non ha mai pagato sia le spese di manutenzione che quelle riparazione per questa linea e inoltre non vogliono farmi allacciare la corrente in questo cavo pur volendo pagare il relativo consumo
        ho il diritto di staccare la linea avendola curata solo il sottoscritto per 40 anni?

    • da 40 anni un cavo elettrico attraversa il mio garage per servire un garage attiguo. inoltre il sottoscritto ha curato il cavo quando si è danneggiato. posso staccarlo o eliminarlo?

  12. Ho ereditato diversi immobili lasciati da mia madre, i parenti hanno appropriata la mia quota dichiarando sulla mia quota la divisione e la comunione tra loro divisa 2/14, e, falsamente venduta la mia quota aii fittizi proprietari (corrotti) registrati dai notai alla Conservatoria Imoibiliare di roma 1/2/3 di circa una 70 di immobili rimasti intestatari degli immobili i genitori da tanti anni deceduti anche durante le fittizie compravendite. Ho fatto cause contro i parenti sono stata sempre bloccata e depistata su fatti vericorruzione in atti giudiziari, cause simulate sentenze pilotate su materiale falso inoltrato dai parenti, due false aste combinate dai parenti con due persone corrotte (il possesso degli immobili lo hanno i parenti dati catadtali originali cambiati dati catadtali falsi e indirizzo, aste mai esistite), fittizie compravendite al penale è risultato che gli immobili non sono stati venduti a terzi rimasti proprietari gli stessi eredi compresa mia madre. Per difendermi ho trovato tanti personaggi contro di me che hanno depistati tutti fatti su materiale falso inoltrato dai parenti, notai (corrotti) falso ideologico forense ecc.vorrei saper per rientrare dei beni immobiliari lasciati da mia madre deceduta il 6/2/2001 (a mio fratello dopo deceduta mia madre d’accordo con loro i parenti lo hanno fatto rientrare nella successione di mia madre, che fino al decesso di mia madre era stata esclusa dalla suc-cessione del padre) mentre io con le fittizie compravendite che i parenti hanno venduta falsamente la mia quota la metà di 1/6 = 1/3 (la mia quota è stata divisa tra loro parenti compreso mio fratello 2/14), posso rientrare dei beni immibiliari con usucapione che scade a il 19/7/2020 . Cordialmente Maria Luisa Falcone 3662414107

  13. Buongiorno,
    Mio padre da più di 20 anni ha ricevuto da parte di mio zio la sua parte della cascina come indennizzo per avergli lasciato la sua parte in comune dello bagno.
    È stato fatto una scrittura privata da tutti e 3 i fratelli.
    Vale? Come devo procedere per regolarizzare il catasto?

  14. Buongiorno,
    da oltre 30 anni la mia famiglia cura e utilizza regolarmente 9mq (circa) di terreno comunale adiacente al mio cortile. Si tratta di pochi metri quadri che danno su una strada comunale secondaria, sterrata e mal messa dove il comune non fa lavori di manutenzione da decenni. Noi e le case adiacenti abbiamo su questa strada l’uscita sul retro che usiamo principalmente come uscita dei box. Proprio poiché in pessime condizioni e a ridosso del mio cortile e del passaggio auto, abbiamo provveduto a fare dei lavori (asfaltare, piantare un albero, delimitare con un muretto alto 1m circa). Posso ora chiederne l’usucapione? Possederlo mi permetterebbe di organizzarlo ancora meglio dato lo stato di fatiscenza della strada.
    Grazie!

  15. Buongiorno, a settembre 1998 abbiamo acquistato una casa, circa 3/4 anni dopo i vecchi proprietari sono morti. Da quel momento la stalla che confina con la casa l’ abbiamo utilizzata noi, prima come parcheggio e poi come deposito. Ovviamente dopo accordo verbale con l’erede della stalla. L’ acqua e la corrente sono sempre rimaste attaccate ai nostri contatori, quindi eventuali usi o perdite le abbiamo pagate noi. Il giardino l’ abbiamo curato noi, praticamente tutto ciò che concerne la pulizia e la cura dell’ immobile. È successo che circa 7 anni fa con un temporale molto forte il tetto in eternit si è rotto, allora abbiamo avvisato la titolare che l’ ha fatto sostituire, mentre l’ ondulina che copriva un altra parte della stalla ed è volata con il vento l’ abbiamo raccolta e smaltita in discarica noi.
    Alla luce di tutto questo abbiamo la possibilità di richiedere l’ usucapione?
    Grazie
    Morris

  16. Salve ho un terratetto, e da più di 20 anni ho fatto un ampliamento esterno facendo un terrazzino con una scala esterna per aderire al piano di Sopra vorrei sapere se si può fare l’uso copione avendolo fatto in una corte in comune

  17. Sono stato in una casa per circa 60 anni pagando l’affitto in nero per circa 50 anni poi ho pagato gli ultimi 10 anni regolari.Nella casa ho sempre fatto io tutti i lavori necessari per non far deperire la casa. Mentre il proprietario non ha mai speso una lira. Posso chiedere l’usucapione avendo pure i testimoni oltre alla residenza che attesta la mia permanenza ininterrotta in questa casa?

  18. Ho ricevuto in eredità un appartamento che ad una visura catastale è risultato essere in metratura inferiore a quella dichiarata a suo tempo durante la costruzione. Ad oggi sono venuto a scoprire che il proprietario dell’appartamento adiacente aveva spostato il muro perimetrale di circa 1,5mt x 6 mt nella mia proprietà che allora era di proprietà dei miei genitori. L’immobile è stato costruito nel 1970, mio padre è deceduto nel 1999 e mia madre nel 2017, pertanto io ne sono venuto in pieno possesso nel maggio del 2017. allorquando da una verifica catastale con tanto di progetto ho potuto constatare la variazione di cui sopra. Non esiste nessun documento scritto di cessione di tale metratura nè al precedente possessore e ne all’attuale (l’appartamento viciniore era di mio zio ed ora è di mia cugina). Come devo comportarmi? esiste la possibilità che mia cugina eserciti l’usucapione?

  19. Nel mese di agosto c.a. mi è giunta una raccomandata da un organismo di mediazione riguardante un appartamento di proprietà dei miei genitori ove si richiedeva da parte di un soggetto l’usucapione dell’immobile. Faccio presente che i miei genitori sono deceduti uno nel 1987 e l’altro nel 2012 , e in entrambi i casi è stata effettuata la successione ma di questo appartamento non vi era traccia. Da una visura catastale effettuata nel mese di settembre c.a risulta che in data 25 ottobre 2016 il Comune ha ripristinato la proprietà dell’immobile ai miei genitori. Quindi io e gli eredi siamo venuti a conoscenza solo nel mese di agosto della proprietà. Da accertamenti effettuati tramite una agenzia risulta che la persona in oggetto non risiede nell’immobile e non risulta che i soggetti ( marito e moglie ) abbiano mai richiesto fornitura elettrica sull’immobile. Vorrei sapere se hanno diritto all’usucapione. Grazie

  20. Mia madre ha aquiststo un appartamento in toritto,provincia di bari,20 anni fa,sono l’erede,sua sorella ha vissuto per tutti questi anni nella proprieta, puo valere diritto di uso capione?

  21. Buonasera, gradirei sapere se mio fratello che ha il 75% di un appartamento ed io il restante 25%, avendolo abitato sempre lui, pagato le spese ordinarie e straordinarie, assicurazione dell’immobile e tutti i vari tributi senza avermi mai chiesto alcuna spesa, puo’, eventualmente, anche se siamo comproprietari, chiedere l’usucapione della mia quota? Grazie

  22. Buongiorno, una zia lontana e malata che ora abita in Svizzera, è proprietaria con altri parenti, probabilmente ora morti, di una vecchia abitazione unita ad altre che però non è mai stata divisa tra gli eredi al catasto, ma della quale paga le tasse. Più di 20 anni fa, l’ ha data in uso ad una famiglia rumena in cambio di un piccolo affitto che dopo pochi mesi non hanno più pagato. Ora vorrebbe disfarsene appunto per non doverne più pagare le spese..non le interessa trarre alcun profitto. Può dire a questa famiglia di richiederne la proprietà tramite uso capione e lasciarla senza pagare spese e senza dover venire in Italia vista l’età avanzata e la malattia ma mandando eventuale scrittura di rinuncia all’ immobile?? GRAZIE

  23. Buongiorno,
    io vivo in una casa da 25 anni ed ho sempre pagato l’affitto in nero.
    E’ possibile esercitare l’uso capione avendo come prova il fatto di essere registrati in comune e di essere sempre stati residenti lì.
    Grazie

    Elena Maria Trucco

  24. Buongiorno avendo posseduto , coltivato, e fatto delle migliorie nel terreno di mia moglie per 35 anni . Adesso divorziati vorrei sapere se mi spetta di diritto. Grazie

  25. Buongiorno, I nostri genitori hanno costruito uva palazzina con 4 appartamenti, alla morte di nostro padre l’appartamento dove viveva con nostra madre, era intestato ad un mio fratello, e mia madre era proprietaria dell’articolo. Ora per lasciare tutto come era senza ulteriori disagi a nostra madre mio fratello ha occupato l’attivo da 25 anni senza ovviamente pagare niente, é mia madre è rimasta sino alla morte(15 mesi fa’) nell’appartamento intestato a mio fratello, insomma si sono scambiati gli appartamenti, dicendo sempre a noi altri fratelli e nipoti che alla morte di entrambi, mio fratello sarebbe andato ad occupare il suo appartamento. Ora mio fratello vuole l’Usucapione dell’immobile che lui in accordo, verbale, occupava noi alla morte fi mostra madre abbiamo ereditato l’appartamento occupato da mio fratello ed abbiamo un anno fa’ fatto la successione. Vorrei sapere se ha diritto all’usucapione. Grazie Armando d,’Emmanuele

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