di Giovanni Petruzzellis Nicola Forte 

La legge di stabilità per il 2016 ripropone la possibilità per le società commerciali di assegnare o cedere ai soci gli immobili diversi da quelli utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa, beneficiando di un regime fiscale agevolato. In alternativa i medesimi soggetti possono trasformarsi in società semplici.

TUTTO SU INQUADRAMENTO NORMATIVO; SOCIETÀ COINVOLTE; REQUISITI DEI SOCI; BENI OGGETTO DELL’AGEVOLAZIONE  E IMPOSTE LE TROVI NEL SEGUENTE VOLUME:

Assegnazione, Cessione ed Estromissione agevolata dei beni ai soci

Assegnazione, Cessione ed Estromissione agevolata dei beni ai soci

Nicola Forte - Giovanni Petruzzellis, 2016, Maggioli Editore

La Legge di Stabilità 2016 ha riaperto i termini per l’assegnazione, la cessione agevolata di beni ai soci o la trasformazione in società semplice, che consentono di estromettere i beni dal regime d’impresa, evitando penalizzazioni e beneficiando di un...



Nella sostanza, la norma va incontro alle esigenze dei soggetti economici che subiscono le penalizzazioni derivanti dalla disciplina delle società di comodo e, più in generale, di coloro che intendono estromettere dal regime d’impresa i predetti beni.

Ai fini delle imposte indirette, il legislatore ha previsto due sole disposizioni di favore contenute nell’articolo 1, comma 120, della legge 28 dicembre 2015, n. 208. Le aliquote dell’imposta di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali si applicano comunque in misura fissa. Invece ai fini dell’imposta sul valore aggiunto trova applicazione la disciplina ordinaria.

Diviene pertanto fondamentale, per l’applicazione della disciplina agevolata, comprendere se l’assegnazione sia soggetta all’imposta di registro o all’Iva. Solamente nel primo caso, infatti, sarà possibile beneficiare di una sostanziale riduzione delle imposte applicabili all’atto di trasferimento.

Per comprendere meglio il beneficio fiscale previsto con riferimento all’imposta di registro, si deve necessariamente partire dai criteri di determinazione della base imponibile per le assegnazioni “ordinarie” non agevolate.

Le disposizioni di riferimento sono costituite dagli artt. 43 e 51 del TUR, in virtù delle quali la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio, cioè il valore normale, del bene oggetto di assegnazione. In alternativa, è possibile liquidare l’imposta di registro sul valore catastale nel solo caso in cui l’oggetto dell’assegnazione sia costituito da beni immobili aventi natura abitativa (comprese le relative pertinenze), attraverso il meccanismo comunemente noto come “prezzo valore”.

I medesimi criteri di determinazione della base imponibile sono applicabili per gli atti di assegnazione agevolata. Tuttavia, l’articolo 1, comma 117, della legge di stabilità 2016 sembra prevedere un altro beneficio estendendo ulteriormente l’ambito di applicazione del “prezzo valore”, oltre che ai beni immobili aventi natura abitativa e alle loro pertinenze, anche a tutti gli altri beni dotati di rendita catastale. Ciò in quanto, sulla base di un’interpretazione letterale, non troverebbe applicazione la limitazione prevista dall’art. 52, comma 5-bis del TUR “di cui risulta testualmente richiamato solo il comma 4”. In questa direzione si è espresso chiaramente il Consiglio Nazionale del Notariato con lo Studio n. 20-2016/T. La circostanza dovrà essere confermata dall’Agenzia delle entrate in quanto, se la soluzione fosse ritenuta corretta, il meccanismo del prezzo valore risulterebbe applicabile, per le sole assegnazioni/cessioni agevolate, anche ai fabbricati non aventi natura residenziale tra cui, ad esempio, negozi, botteghe, capannoni industriali, etc.

Nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate dovesse condividere tale soluzione, le parti che si avvalgono della disciplina del “prezzo valore” avranno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito che risulterà verosimilmente superiore rispetto al valore catastale (diversamente, infatti, la parte non avrebbe interesse a richiedere l’applicazione del prezzo valore).

Per gli atti di assegnazione, in mancanza di un corrispettivo, risulteranno dal rogito notarile due valori, sia quello venale in comune commercio, sia quello catastale, cioè la base imponibile (forfetizzata) dell’imposta di registro dovuta.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura) rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile.

Per i terreni non edificabili la regola di calcolo consiste nella moltiplicazione del reddito dominicale per il coefficiente 112,50 (ovvero il coefficiente 90 dopo aver rivalutato la rendita del 25%). Per i terreni edificabili, invece, l’unico criterio di determinazione della base imponibile sarà costituito dal valore venale in comune commercio.

QUI DI SEGUITO, PER SEMPLIFICAZIONE, SONO INDICATI I MOLTIPLICATORI UTILIZZABILI SENZA NECESSITÀ DI CALCOLARE LA RIVALUTAZIONE DELLA RENDITA DEL 5% (GIÀ COMPRESA NEL VALORE).

In ogni caso, è opportuno ribadire che l’applicazione del meccanismo del prezzo valore agli immobili non aventi natura residenziale dovrà essere confermata dall’Agenzia delle Entrate.

Gruppo Categorie catastali
A (immobili a destinazione ordinaria) Abitazioni principali (1°casa) escluso A/1 A/8 A/9 115,5
Abitazioni secondarie (2°casa) o di lusso 126
Uffici A/10 63
B (immobili ad uso collettivo) 176,4
C (immobili commerciali e pertinenze) Negozi C/1 42,84
Altre categorie catastali 126
D (immobili a destinazione speciale) 63
E (immobili a destinazione particolare) 42,84
TERRENI non edificabili (agricoli e non) 112,50

 

Scarica qui il Documento del CNDCEC – L’assegnazione dei beni ai soci: trattamento contabile e profili operativi

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1 COOMENTO

  1. Poco chiara la specifica che fa riferimento al reale valore da tassare.
    Grazie e saluti
    Giovanni 3402729811

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