Con il via libera alla legge di Stabilità 2016 sono state approvate alcune norme che intervengono di nuovo in materia di contrasto agli affitti in nero, uno dei fenomeni di evasione fiscale che rimane tra i più diffusi in Italia. Si tratta di quei contratti di locazione  non scritti o non registrati o quelli in cui viene convenuto un canone più basso rispetto a quello effettivamente pagato dall’inquilino.

COSA CAMBIA PER PROPRIETARI ED INQUILINI?

Innanzitutto è necessario precisare che fanno parte dell’accezione  di “affitto in nero”:

1) i contratti di locazione orali, quindi non scritti;

2) i contratti di locazione non registrati, anche se stipulati in forma scritta;

3) i contratti di locazione in cui il canone riportato risulta più basso rispetto a quello effettivamente versato dall’inquilino.

CHI E’ TENUTO A REGISTRARE IL CONTRATTO DA AFFITTO?

Con le novità inserite nella legge di Stabilità 2016, la registrazione del contratto di locazione viene rimessa soltanto al padrone di casa, il locatore. L’inquilino che prende possesso di un immobile senza che il locatore abbia denunciato al Fisco l’annesso contratto quindi non rischierà in alcun modo che le sanzioni ricadano anche su di lui dal momento che non sussiste alcuna responsabilità solidale.

Il locatore, in base alle nuove norme, è pertanto tenuto ad effettuare la registrazione dell’affitto entro 30 giorni dalla conclusione del contratto. Entro poi i successivi 60 giorni è tenuto a darne comunicazione appositamente documentata (con copia della prova della registrazione e del relativo pagamento) all’inquilino. Comunicazione che andrà consegnata anche all’amministratore di condominio per adempiere agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.

E SE IL CONTRATTO RIPORTA UNA DURATA INFERIORE A QUELLA STABILITA PER LEGGE?

Secondo le nuove norme della legge di Stabilità 2016 è nullo ogni accordo volto a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge:

1) per i contratti a canone libero: 4 anni, più rinnovo automatico di ulteriori 4 anni;

2) per i contratti a canone concordato: 4 anni, più rinnovo automatico di ulteriori 4 anni.

E SE IL LOCATORE NON EFFETTUA LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO?

Dal momento che, in questo caso, il contratto è considerato inesistente, il padrone di casa non potrà in alcun modo sfrattare l’inquilino con la più rapida azione di sfratto, dovendo invece intraprendere un giudizio ordinario di occupazione senza titolo.

L’inquilino, invece, avrà diritto a denunciare al Fisco il contratto non regolarmente registrato ottenendo la possibilità di poter pagare un mini-canone che il ddl di Stabilità fissa nella misura pari al triplo della rendita catastale, senza l’adeguamento ISTAT. Tale misura, tuttavia, già dichiarata incostituzionale dalla Consulta, molto probabilmente potrebbe essere nuovamente bloccata.

E SE IL LOCATORE CHIEDE UN SUPPLEMENTO IN NERO?  

Per la locazione a canone libero, con durata di 4 anni più ulteriori 4 anni, viene prevista la nullità di tutti gli accordi collaterali dove il padrone di casa e il conduttore chiedono, oltre al canone di locazione riportato nel contratto, un supplemento occulto da versare ogni mese.

In sostanza, si tratta delle cosiddette “scritture private” con cui si tentava di regolamentare, sotto il profilo contrattuale, il nero. Con la nuova disposizione quindi l’inquilino anche se accetta inizialmente un affitto con un canone diverso da quello registrato al Fisco, può poi sottrarsi dal pagare il “nero” già a partire dalla prima mensilità, senza temere di far scattare lo sfratto in quanto la nullità dell’accordo rende il locatore impossibilitato ad agire nei suoi confronti davanti al giudice.

Stessa cosa vale per i contratti di locazione concordati, vale a dire quelli di durata di 3 anni più 2, con canone fissato sulla base degli accordi territoriali, per i quali si considera nullo ogni patto volto a conferire al locatore un canone superiore rispetto a quello massimo stabilito dagli accordi conclusi in sede locale per gli immobili che appartengono alle stesse tipologie e che hanno le stesse caratteristiche.

COME SI TUTELA L’INQUILINO CHE HA GIA’ PAGATO LA MAGGIORAZIONE IN NERO?

In questo caso, l’inquilino può agire in tribunale contro il locatore per farsi restituire i supplementi in nero pagati sull’affitto. L’azione, però, deve essere promossa entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato. Il conduttore, tuttavia, può agire contro il locatore anche durante l’esecuzione del contratto di affitto, senza necessariamente dover attenderne la conclusione; in tal modo il giudice può ricondurre “a normalità” il canone di locazione pattuito. In tal caso, se si tratta di locazione a canone libero, il canone viene riportato a quanto stabilito contrattualmente; se invece si tratta di locazione a canone concordato, il canone viene riportato a quanto previsto in base agli accordi territoriali.

L’azione per farsi restituire gli importi versati in esubero può essere fatta sia nel caso in cui il locatore non abbia provveduto a registrare il contratto, sia nel caso in cui la suddetta maggiorazione in nero sia stata concordata oralmente e non con scrittura privata.

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19 COMMENTI

  1. Salve sn Roberta mamma di 3 figli una 11 anni uno 2 e uno arrivato il 20/11/18 vivo in affitto cn contratto anno per anno e pagato in nero ma in mano nn ho neanche una ricevuta ho due mensilità arretrate.ma concordato che fine dicembre le saldavo.ora il padrone nn mi rinnova il contratto.cosa posso fare!!!!!!!!!!

  2. A gennaio 2009 entro in una casa in affitto, non ammobiliata….verso la caparra di 2 mensilità e riesco a farmi fare il contratto x allacciare le utenze e prendere la residenza perchè io sto affittando una casa non ammobiliata. Contratto di natura transitoria per motivi turistici 250 euro (sempre pagate 500) della durata di un anno. Allaccio le utenze….ad oggi non ho mai avuto un altro contratto. Mi piove in casa da 5 anni, stanno cadendo le terrazze. Ho informato il padrone di casa che è anche venuto con i muratori (che nn hanno fatto alcun lavoro). Decido di andarmene e gli.comunico che lo farò a fine novembre e che non pagherò ottobre e novembre (v.caparra). Tutto ok per lui che dopo un’ora mi.contatta su wapp per sincerarsi che le utenze siano a nome mio e che gli lascerò le ultime bollette per i riallacci. Il giorno dopo mi cerca di nuovo scrivendo: a parte la stanza dove è piovuto (non ci piove ora perchè non sta piovendo) l’imbiancatura delle altre stanze è a posto.
    Credo che lui si voglia approfittare di una ragazza sola e quindi vorrei non difendermi da questa situazione, ma avere un indennizzo perchè mi prende in giro e perchè devo affrontare una spesa di un trasloco che non avrei fatto se avessi pagato 500 euro per una casa decorosa, considerando che dal 2014 mi piove in casa, ho muffa e ho una patologia oncologica.

  3. salve a tutti vi espongo il mio problema …pochi giorni fa e venuto a mancare mio padre .Però .lui a mia insaputa affittava un saloncino in nero …. (dopo aver letto il testamento vengo a scoprire che adesso e mio ) io vorrei far il contratto all’inquilino ma lui non e d’accordo sulla cifra che le ho chiesto e nello stesso tempo non vuol lasciare libero il saloncino cosa posso fare per regolarizzare la cosa

  4. Abito da circa 3 anni ed per problemi di lavoro non posso pagare 420 euro il contratto registrato e di 210 e mi minaccia di mandarmi via cosa posso fare? Il pagamento viene effettuato liquido non vuole bonifico bancario.

  5. Sono 3 anni che pago in nero un affitto di 450 euro per una taverna monolocale.
    Non posso nemmeno mettere la residenza li perche’ appunto in nero. Gli ho chiesto almeno di abbassarmi l’affitto perche’ troppo alto per 40 mt. quadri. MI ha risposto di no.
    Inoltre la parte di taverna in cui abito io e’ la meta’ di un’altro pezzo di taverna affittata a sua volta ma con regolare contratto. in pratica ha diviso a meta’ una taverna piu’ grande e una parte la affitta in nero e l’altra meta’ in modo regolare. il contatore oero’ e’ uno solo e spesso salta la corrente se entrambi azioniamo la lavatrice. insomma una situazione assurda. COSA POSSO FARE? Grazie

  6. Buongiorno,
    Ad Ottobre 2017 io e mio marito abbiamo venduto il nostro alloggio, con il proprietario
    Siamo rimasti d’accordo che potevamo rimanere lì quanto volevamo, pagando l’affitto
    Di 300€ mensili e non ci è stato fatto nessun contratto!
    Adesso a Febbraio 2018 dopo una riunione condominiale in cui risulta che il nuovo proprietario
    ha usato dei Soldi* che aspettavano a noi per fare dei lavori per il condominio…anche se noi
    Abbiamo totalmente ragione lui si è arrabbiato…non vuole darci i soldi e vuole aumentato l’affitto
    Probabilmente registrando il contratto !! Cosa possiamo fare??
    Noi a luglio dovremmo andare via ..possiamo fare un contratto per solo 4 mesi??
    Vi sembra giusto che pur avendo ragione dobbiamo andare a pagare di più??

    *anni prima quando eravamo ancora proprietari si sono allagati i garage
    (abbiamo avuto parecchi danni) l’assicurazione ha pagato il condominio quindi una parte dei soldi
    Spetta a noi!!

  7. Buongiorno vorrei un informazione sono in una casa in affitto quattro anni di cui 3 anni in 1 registrato ora ha messo la casa in vendita CN me mio figlio dentro ogni pochi giorni ho la casa CN clienti il contratto e scaduto e nn lha rinnovato io ho deciso di pagare solo 150 euro anziché 350 in nero poi nn ho più privacy in casa non so dove andare xke ha fatto tutto in un anno contratto d’affitto e vendita CN contratto angenzia immobiliare ora il mio contratto e scaduto cosa devo fare????

  8. Buongiorno, per oltre cinque anni ho pagato l’affitto in nero, ma effettuati con assegni e bonifici quindi tutti tracciabili, al proprietario di un box al quale più volte ho richiesto di regolarizzare la situazione e quando si è deciso a farmi un contratto regolare, dopo un anno mi ha fatto lo sfratto con relative spese a mio carico.
    Il rilascio del locale con la riconsegna delle chiavi è avvenuto il 27 luglio u.s.; posso fare un’azione risarcitoria per il periodo antecedente da me corrisposto in nero o che altra azione posso intraprendere a mia tutela economica.
    Grazie

  9. Salve, io e la mia famiglia abbiamo commesso l’errore anni fa, di affittare una casa di nostra proprietà ad un inquilino, senza registrare il contratto. Adesso sta facendo un sacoc di problemi, si è arbitrariamente abbassato l’affitto, non vuole pagare delle bollette ed ha un atteggiamento a dir poco aggressivo ogni volta che dobbiamo percepire la riscossione dell’affitto, che peraltro avviente sempre in ritardo.
    Come possiamo fare? c’è modo di registrare il contratto di affitto anche senza il suo consenso e dargli lo sfratto?
    Grazie.

  10. Da un anno ho ereditato un sesto di appartamento, era di mia madre.Un terzo è rimasto a mio padre gli altri due terzi divisi in 4 perché siamo in 4 figli. Tale immobile è sempre stato gestito solo da mio padre, a distanza di più di un anno mi sono accorto che il contratto di locazione era scaduto da diversi anni e di conseguenza non è stata mai pagata l’imposta di registro e l’affitto “regolare” è di 250 euro e penso ci sia qualcos’altro che io non so. Vorrei regolarizzare il tutto, aumentare l’affitto, per non incorrere in sanzioni ma non so come fare, anche perché la maggioranza è di mio padre e lui va bene continuare così.

  11. buona sera pago un affitto a nero da circa 48 anni la media di 600 euro, ho perso i miei genitori da poco con la loro pensione riuscivamo ad andare avanti ma ora è impossibile, io lavoro ma prendo 500 euro al mese non potrò mai continuare a pagare questa cifra cosa posso fare consigliatemi vi prego

  12. Buongiorno i padroni della casa in cui abito hanno percepito per
    Più di un anno un affitto in nero pari a 250€ mensili io ho un foglio firmato dai proprietari come ricevuta degli affitti pagati ove è scritta anche la via dell’abitazione cosa posso richiedere io a livello legale? Grazie

  13. Ciao a tutti, vorrei sapere se io come inquilino che ho pagato l’affitto in nero e adesso dopo una lite con la proprietaria devo andare via, vorrei sapere se andando a denunciare la persona in questione, vorrei sapere se ho una multa anch’io? Grazie

  14. vivo in una mansarda che non e abitabile non sapevo dove sbattere la testa ora sono senza lavoro perche licenziato e la propietaria vuole mettermi in strada come posso far valere i miei diritti io voglio rimanere qui adesso deve andare in calabria e vuole togliere luce gas e acqua puo farlo o posso in qualche modo far valereimiei diritti io le ho sempre pagato 400 euro mese compreso spese e tutto quindi per un posto non abitabile dal aprile 2012 a gennaio 2017 ho versato in tutto circa 19200 euro adesso vuole andare in calabria e vuole togliermi luce gas e acqua come posso fare per far valere i miei diritti grazie

  15. Salve mi chiamo barbara affitto da un anno una casa in nero , nn posso prendere residenza perche e già stata registrata la fidanzata del figlio della proprietaria di casa, nn posso dire dove vivo , perche la sig nn vuole, ora vuole mandarmi via x affittare a piu soldi, io nn o possibilità di affittare altro e oltre tutto il contatore della luce e uno e io pago ciò che mi chiedono e nn o mai potuto vedere le bollette vorrei sapere. Dove rivolgermi x nn essere in mezzo a una strada io sono sola e o paura del figlio, che vive sotto di me e nn una persona pulita e gia indagato. O paura chi mi puo dare un consiglio perfavore sono disperata sono persone cattive

  16. Sono disperata se qualcuno vuole aiutarmi ho affittato un appartamento che il propietario di casa con le sue buggie a detto che ci faceva el contratto ogni messe diceva lo sto registrando il contratto vi invio la ricevuta quando tutto era finto noi abbiamo sistemato tutta la casa lui prende ogni messe 800 euro fino allora non vuole farne il contratto adesso lui dice che dobbiamo andare via io ho 3 figlie minorenne come faccio andare se solo de ottobre 2016 sono in quella casa cosa devo comportarmi loro sono molto cattivi mio marito e spaventato teme che ci faccia del male io non voglio andarmene perché non è facile trovare casa noi siamo persone del bene ci abbiamo comportato bene il propietario ci a mentito di un principio io ho tutte le ricibutta del pagamento di la casa dove devo andare cosa mi consiglia aiutatemi grazie

  17. bongiorno abito in una casa senza contracto de affito da 10 ani o pagato affito in e tengo le ricevute del pagamento da sei mezi o firmato un contracto di affito 4+4 ma la propietaria fa di tuto pe caciarmi.v0rei sabere se adeso poso denunciare per tuti pagamenti in nero che sono stati fati e dove poso denunciare grazie

  18. Se I’ll proprietario a voluptuous una scriptural private e registrants daffitto a titolo gratuito ma così non <<é potendo dimostrare che sto pagando un affitto, cosa succede grazie

  19. abito in una casa senza contratto di locazione, da marzo 2016, pago 280euro al mese. Adesso il padrone di casa vuole farmi un contratto concordato da 150euro sul contratto, pero vuole sempre la stessa cifra280euro.Non avendo accettato, vuole che gli lasci la casa. Come mi devo comportare? o deciso di denunciarlo.

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