Casa, affitti in nero: le nuove norme che tutelano l’inquilino. Come difendersi?

Con il via libera alla legge di Stabilità 2016 sono state approvate alcune norme che intervengono di nuovo in materia di contrasto agli affitti in nero, uno dei fenomeni di evasione fiscale che rimane tra i più diffusi in Italia. Si tratta di quei contratti di locazione  non scritti o non registrati o quelli in cui viene convenuto un canone più basso rispetto a quello effettivamente pagato dall’inquilino.

COSA CAMBIA PER PROPRIETARI ED INQUILINI?

Innanzitutto è necessario precisare che fanno parte dell’accezione  di “affitto in nero”:

1) i contratti di locazione orali, quindi non scritti;

2) i contratti di locazione non registrati, anche se stipulati in forma scritta;

3) i contratti di locazione in cui il canone riportato risulta più basso rispetto a quello effettivamente versato dall’inquilino.

CHI E’ TENUTO A REGISTRARE IL CONTRATTO DA AFFITTO?

Con le novità inserite nella legge di Stabilità 2016, la registrazione del contratto di locazione viene rimessa soltanto al padrone di casa, il locatore. L’inquilino che prende possesso di un immobile senza che il locatore abbia denunciato al Fisco l’annesso contratto quindi non rischierà in alcun modo che le sanzioni ricadano anche su di lui dal momento che non sussiste alcuna responsabilità solidale.

Il locatore, in base alle nuove norme, è pertanto tenuto ad effettuare la registrazione dell’affitto entro 30 giorni dalla conclusione del contratto. Entro poi i successivi 60 giorni è tenuto a darne comunicazione appositamente documentata (con copia della prova della registrazione e del relativo pagamento) all’inquilino. Comunicazione che andrà consegnata anche all’amministratore di condominio per adempiere agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.

E SE IL CONTRATTO RIPORTA UNA DURATA INFERIORE A QUELLA STABILITA PER LEGGE?

Secondo le nuove norme della legge di Stabilità 2016 è nullo ogni accordo volto a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge:

1) per i contratti a canone libero: 4 anni, più rinnovo automatico di ulteriori 4 anni;

2) per i contratti a canone concordato: 4 anni, più rinnovo automatico di ulteriori 4 anni.

E SE IL LOCATORE NON EFFETTUA LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO?

Dal momento che, in questo caso, il contratto è considerato inesistente, il padrone di casa non potrà in alcun modo sfrattare l’inquilino con la più rapida azione di sfratto, dovendo invece intraprendere un giudizio ordinario di occupazione senza titolo.

L’inquilino, invece, avrà diritto a denunciare al Fisco il contratto non regolarmente registrato ottenendo la possibilità di poter pagare un mini-canone che il ddl di Stabilità fissa nella misura pari al triplo della rendita catastale, senza l’adeguamento ISTAT. Tale misura, tuttavia, già dichiarata incostituzionale dalla Consulta, molto probabilmente potrebbe essere nuovamente bloccata.

E SE IL LOCATORE CHIEDE UN SUPPLEMENTO IN NERO?  

Per la locazione a canone libero, con durata di 4 anni più ulteriori 4 anni, viene prevista la nullità di tutti gli accordi collaterali dove il padrone di casa e il conduttore chiedono, oltre al canone di locazione riportato nel contratto, un supplemento occulto da versare ogni mese.

In sostanza, si tratta delle cosiddette “scritture private” con cui si tentava di regolamentare, sotto il profilo contrattuale, il nero. Con la nuova disposizione quindi l’inquilino anche se accetta inizialmente un affitto con un canone diverso da quello registrato al Fisco, può poi sottrarsi dal pagare il “nero” già a partire dalla prima mensilità, senza temere di far scattare lo sfratto in quanto la nullità dell’accordo rende il locatore impossibilitato ad agire nei suoi confronti davanti al giudice.

Stessa cosa vale per i contratti di locazione concordati, vale a dire quelli di durata di 3 anni più 2, con canone fissato sulla base degli accordi territoriali, per i quali si considera nullo ogni patto volto a conferire al locatore un canone superiore rispetto a quello massimo stabilito dagli accordi conclusi in sede locale per gli immobili che appartengono alle stesse tipologie e che hanno le stesse caratteristiche.

COME SI TUTELA L’INQUILINO CHE HA GIA’ PAGATO LA MAGGIORAZIONE IN NERO?

In questo caso, l’inquilino può agire in tribunale contro il locatore per farsi restituire i supplementi in nero pagati sull’affitto. L’azione, però, deve essere promossa entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato. Il conduttore, tuttavia, può agire contro il locatore anche durante l’esecuzione del contratto di affitto, senza necessariamente dover attenderne la conclusione; in tal modo il giudice può ricondurre “a normalità” il canone di locazione pattuito. In tal caso, se si tratta di locazione a canone libero, il canone viene riportato a quanto stabilito contrattualmente; se invece si tratta di locazione a canone concordato, il canone viene riportato a quanto previsto in base agli accordi territoriali.

L’azione per farsi restituire gli importi versati in esubero può essere fatta sia nel caso in cui il locatore non abbia provveduto a registrare il contratto, sia nel caso in cui la suddetta maggiorazione in nero sia stata concordata oralmente e non con scrittura privata.