Il testo dell’articolo 1137 c.c. dopo aver ribadito l’obbligatorietà delle delibere per tutti i condomini, estende la facoltà di impugnazione al condomino assente o che, presente alla riunione, si è astenuto, precisando altresì che il termine perentorio di trenta giorni per adire l’autorità giudiziaria decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di ricezione del verbale di assemblea per gli assenti.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione, e che per la richiesta di sospensione si applicano le norme del codice di procedura civile relative ai procedimenti cautelari (libro IV, titolo I, capo III, sezione I), ad eccezione del comma sesto dell’art. 669 octies.

Le delibere assembleari possono essere viziate da nullità o annullabilità.


Sono considerate nulle le delibere:

– affette da vizi relativi alla regolarità della costituzione dell’assemblea o alla formazione della volontà della maggioranza prescritta;

– con oggetto impossibile o illecito;

– con oggetto esorbitante i limiti delle attribuzioni dell’assemblea;

– lesive dei diritti di ciascun condomino sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno di essi. Sono, invece, annullabili le delibere:

– affette da vizi formali, in quanto adottate in violazione delle prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;

– genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; – affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;

– che violano le norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto;

– adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;

– affette da eccesso di potere, in quanto adottate al di fuori del campo riservato all’assemblea.

Le delibere assembleari nulle sono impugnabili da chiunque vi abbia interesse, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole, in qualsiasi momento, in quanto si considerano come se non fossero mai state adottate. La nullità, infatti, è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, senza cioè che la controparte abbia sollevato la relativa eccezione. Il potere del giudice di dichiarare d’ufficio la nullità va coordinato col principio della domanda fissato dagli art. 99 e 112 c.p.c. (principio della domanda e della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato). Pertanto, occorre che la nullità emerga dagli atti forniti al giudice, senza necessità di indagini o accertamenti di fatto, e che la rilevabilità sia determinante per decidere la lite. Le delibere annullabili, invece, sono impugnabili soltanto da chi non ha partecipato all’assemblea o da chi, pur partecipandovi, ha espresso il proprio dissenso. Esse diventano valide se non impugnate entro il termine di trenta giorni, che decorre:

– per i dissenzienti o astenuti, dalla data della deliberazione;

– per gli assenti, dalla data di ricezione del verbale di assemblea. In ogni caso, si tratta di un termine stabilito a pena di decadenza per il quale opera la sospensione feriale dei termini processuali dal primo agosto al quindici settembre di ogni anno.


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