Il rapporto tra amministratore e condomini è disciplinato dall’ art. 1720 c.c. in virtù del quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, qualora il credito sia approvato dall’assemblea al quale spetta non solo approvare il conto consultivo ma altresì valutare l’ opportunità delle spese sostenute dall’ amministratore.

Diversamente, l’ amministratore non potrà esigere il rimborso (Cassazione sez. 2 , sentenza n. 14197 del 27/06/2011), salvo le spese che rientrano nell’ ambito di applicazione degli artt. 1130 e 1135 c.c. denominate urgenti in cui l’ amministratore ha potere di spesa.

Nella specie, dei condomini impugnavano la sentenza di primo grado lamentando violazione degli artt. 1713, 1134 c.c. in quanto la Società amministratrice avrebbe disatteso il proprio obbligo di rendere conto del proprio operato di rimettere tutto ciò che riceveva a causa del mandato, con la conseguenza che non andavano restituite le somme anticipate in quanto effettuate in assenza di approvazione dell’ assemblea e carenti del presupposto dell’ urgenza cosi come previsti dall’ art. art. 1134 c.c.


Nel secondo motivo le appellanti lamentavano della mancata ammissione della ctu contabile al fine di stabilire l’ esatto ammontare del credito azionato, benchè avessero mosso una specifica contestazione alla documentazione contabile esibita da contraparte.

Per cui detta ctu era necessaria in quanto la documentazione appariva disordinata e illogica e non sufficiente ad assolvere l’onere probatorio.

Nel terzo motivo il tribunale avrebbe errato nel rigettare la domanda riconvenzionale proposta e altresì chiedevano la condanna della Società S.p.a al risarcimento dei danni morali e materiali poiché carente nella gestione del condominio ( abbandono del Condominio e mancato controllo sul custode dello stabile che risultava assente).

Per i motivi suesposti la Corte d’ Appello accolse l’ appello proposto e rigettò la domanda proposta della Società S.p.a di Napoli.

A parere dei giudici territoriali la Società amministratrice non aveva dimostrato gli esporsi sostenuti con fondi propri dato che nella documentazione prodotta non vi era alcun specifico e pertinente riferimento all’ ammontare del credito che tali documenti avrebbero dovuto provare.


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