La mediazione ritorna in condominio e la procedura speciale, in pratica mai entrata in vigore, ora è impiegabile; infatti nelle votazioni finali della legge 220/2012, Camera e Senato decisero di non modificare il testo già votato per scongiurare che la fine della legislatura facesse fallire la legge. In questo modo, nonostante pochi giorni prima la Corte costituzionale avesse già eliminato la mediazione obbligatoria, venne  lasciato stare il nuovo articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che regolavano la questione a livello condominiale.

Adesso il decreto legge “del fare”, 69/2013, ha inserito nuovamente la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità anche nelle cause condominiali, come quelle sulle parti comuni, sulle morosità dei condomini sul regolamento contrattuale, escludendo invece quelle di vicinato che siano concernenti solo ai rapporti privati.

Si può riscontrare che le due norme si sovrappongono solamente per la disciplina di competenza per territorio, per la quale mostrano la medesima soluzione, imponendo di presentare l’istanza presso un organismo abilitato e nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. A norma dell’articolo 23 del Codice di procedura civile, la competenza risulta stabilita laddove si trova il condominio, per il resto l’articolo 71 quater riguarda argomenti specifici dell’ambito condominiale e non trattati dalla legge generale sulla mediazione nelle controversie civili.


La riforma del Condominio è volta a circoscrivere i poteri di rappresentanza dell’amministratore e di permettere un frequente intervento dell’assemblea ed ha chiarito che sono da considerarsi controversie nell’ambito del condominio quelle provenienti da violazione o errata applicazione degli articoli da 1117 a 1139 del Codice civile o da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione.

E’ stato chiarito che l’amministratore è legittimato a partecipare al procedimento, ma solo previa autorizzazione di apposita delibera assembleare d assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del Codice; se il termine per comparire davanti al mediatore non permette all’assemblea di pronunciarsi deve essere disposta una proroga proporzionata, su istanza del condominio. La proposta di mediazione, inoltre, deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del Codice. Se non si raggiunge questa maggioranza, la proposta si deve ritenere non accettata.

Per assicurare il funzionamento concreto dell’assemblea è richiesto al mediatore di stabilire il termine per l’esame della proposta conciliatoria, considerando la necessità per l’amministratore di procurarsi la delibera assembleare. Nessuno degli elementi appena menzionati è in contrasto formale con la nuova mediazione obbligatoria. La legge di conversione del Dl 69/2013 impone l’assistenza dell’avvocato in tutte le fasi del procedimento e introduce un regime di gratuità per il caso di mancato accordo e per chi è ammesso al gratuito patrocinio.

Negli altri casi saranno validi i compensi  minimi e massimi fissati dal decreto governativo. Ad ogni modo, alcune preoccupazioni rimangono; infatti dato che le nuove regole stabilivano un primo incontro esplorativo e almeno un altro incontro, in ambito condominiale si rischia che il numero minimo di incontri arrivi a tre, laddove si debba permettere all’assemblea di pronunciarsi. In pratica, c’è il rischio di stabilire un un indesiderabile aumento dei costi.

Sarà necessario, quindi, che tutti, in primo luogo gli organismi di mediazione, si preoccupino di dotarsi di schermi di funzionamento idonei ad evitare il pericolo.


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