La legge n. 220/2012, nota a tutti come riforma del diritto condominiale, ha recepito diversi principi consolidati attraverso le decisioni giurisprudenziali che rimangono utili per non cadere in errore nella necessità di distinguere il condominio minimo, il condominio parziale e il super-condominio.

Condominio ‘a due’: subentra la nozione di c.d. “condominio minimo” nel caso in cui, così come coniato dalla giurisprudenza, il numero dei partecipanti all’edificio corrisponda a due. Inizialmente la tesi maggioritaria si era limitata a qualificare la fattispecie come una comunione ordinaria, in seguito però è stata riconosciuta la disciplina condominiale anche in riferimento alle ipotesi di due soli condomini, non ritenendo più un ostacolo l’impossibilità di applicare all’assemblea il principio maggioritario e bensì reggendo in queste circostanze la dissimile applicazione della regola dell’unanimità. Nel caso in cui poi i condomini non riescano a trovare un accordo si dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria con la possibilità di nominare un amministratore “ad acta” dotato di potere autonomo.

Condominio a gestione facilitataquesta situazione configura il c.d. “condominio parziale” in riferimento a specifici beni o servizi appartenenti soltanto ad alcuni condomini, i quali di conseguenza agevolano la totale gestione. Nel condominio parziale le spese di manutenzione e conservazione dei beni e degli impianti usufruiti da una sola ‘fetta’ dell’edificio, costituendo un condominio a parte altrimenti definito parziale, devono essere esclusivamente a carico dei proprietari delle unità immobiliari interessate e non degli altri condomini. All’interno dell’edificio possono tuttavia esistere ulteriori sub-condominii ai quali prendono parte soltanto determinati condomini. La costituzione del condominio parziale non chiede alcuna specifica formalità poiché la stessa costituzione è considerata automatica, derivando dall’applicazione delle norme del codice civile che nelle ipotesi di scale, cortili e lastrici solari separati prevedono che le spese di manutenzione e conservazione spettino solo ai condomini che ne usufruiscono.


Super-condominio o condominio complessola riforma introdotta con la legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha esplicitamente inserito una norma ad hoc (art. 1117-bis c.c.) per la disciplina del c.d. “super-condominio” o condominio complesso. Questo perché al giorno d’oggi le circostanze in cui sorgono più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni e costituenti complessi articolati, sono particolarmente frequenti. Tutti i partecipanti al super-condominio devono essere convocati nella correlativa assemblea, se invece i partecipi superano la soglia dei 60, ogni singolo edificio dovrà nominare un unico rappresentante dotato di poteri di partecipazione e voto all’assemblea del super-condominio. In maniera analoga al condominio parziale anche la costituzione del super-condominio avviene automaticamente, trovando applicazione le norme sul condominio degli edifici. Per l’amministrazione del supercondominio dovrà essere delegato un amministratore che eventualmente sarà aggiunto a quelli già previsti per i singoli edifici. Per il supercondominio, infine, andranno redatte due tabelle: la prima riguardante il valore di ogni singolo edificio in rapporto agli altri, la seconda utilizzata per ripartire tale quota tra i condomini di ogni edificio in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno.

 

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2 COMMENTI

  1. Il sito è abbastanza interessante, solo che non ho ancora trovato cio che mi interessa veramente, cioè la ripartizione dei costi per manutenzione straordinaria.
    Non trovo giusto di partecipare alle spese per la riparazione di un balcone di un altro condomino.
    Un vostro parere. Mille grazie
    Codiali saluti
    U. Ligi

  2. Da quante unità deve essere costituito un condominio per avere un amministratore?

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