Condominio ‘a due’: subentra la nozione di c.d. “condominio minimo” nel caso in cui, così come coniato dalla giurisprudenza, il numero dei partecipanti all’edificio corrisponda a due. Inizialmente la tesi maggioritaria si era limitata a qualificare la fattispecie come una comunione ordinaria, in seguito però è stata riconosciuta la disciplina condominiale anche in riferimento alle ipotesi di due soli condomini, non ritenendo più un ostacolo l’impossibilità di applicare all’assemblea il principio maggioritario e bensì reggendo in queste circostanze la dissimile applicazione della regola dell’unanimità. Nel caso in cui poi i condomini non riescano a trovare un accordo si dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria con la possibilità di nominare un amministratore “ad acta” dotato di potere autonomo.
Condominio a gestione facilitata: questa situazione configura il c.d. “condominio parziale” in riferimento a specifici beni o servizi appartenenti soltanto ad alcuni condomini, i quali di conseguenza agevolano la totale gestione. Nel condominio parziale le spese di manutenzione e conservazione dei beni e degli impianti usufruiti da una sola ‘fetta’ dell’edificio, costituendo un condominio a parte altrimenti definito parziale, devono essere esclusivamente a carico dei proprietari delle unità immobiliari interessate e non degli altri condomini. All’interno dell’edificio possono tuttavia esistere ulteriori sub-condominii ai quali prendono parte soltanto determinati condomini. La costituzione del condominio parziale non chiede alcuna specifica formalità poiché la stessa costituzione è considerata automatica, derivando dall’applicazione delle norme del codice civile che nelle ipotesi di scale, cortili e lastrici solari separati prevedono che le spese di manutenzione e conservazione spettino solo ai condomini che ne usufruiscono.
Super-condominio o condominio complesso: la riforma introdotta con la legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha esplicitamente inserito una norma ad hoc (art. 1117-bis c.c.) per la disciplina del c.d. “super-condominio” o condominio complesso. Questo perché al giorno d’oggi le circostanze in cui sorgono più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni e costituenti complessi articolati, sono particolarmente frequenti. Tutti i partecipanti al super-condominio devono essere convocati nella correlativa assemblea, se invece i partecipi superano la soglia dei 60, ogni singolo edificio dovrà nominare un unico rappresentante dotato di poteri di partecipazione e voto all’assemblea del super-condominio. In maniera analoga al condominio parziale anche la costituzione del super-condominio avviene automaticamente, trovando applicazione le norme sul condominio degli edifici. Per l’amministrazione del supercondominio dovrà essere delegato un amministratore che eventualmente sarà aggiunto a quelli già previsti per i singoli edifici. Per il supercondominio, infine, andranno redatte due tabelle: la prima riguardante il valore di ogni singolo edificio in rapporto agli altri, la seconda utilizzata per ripartire tale quota tra i condomini di ogni edificio in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno.
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