Come noto, la riforma del condominio appena convertita in legge conferisce molte più responsabilità agli amministratori, piantando paletti più stretti soprattutto per coloro che, ricoprendo tale ruolo, che non risiedono ufficialmente nella struttura che si trovano a dirigere.

A fronte di un arricchimento normativo e decisionale della figura dell’amministratore, la nuova legge include dei puntuali contrappesi per consentire agli inquilini di chiedere la revoca del mandato per la figura principale nella gestione dell’ente condominiale.

L’area su cui l’amministratore si troverà a svolgere più specificamente la propria funzione è quella economica-finanziaria dell’istituto, in primis tramite l’apertura di un conto corrente condominiale e, quindi, sulla copertura degli oneri cui è chiamato a rendere conto in virtù delle nuove norme sulla trasparenza, in primis quelli fiscali.


E sono proprio le omissioni in questo genere di doveri che mettono principalmente l’amministratore all’angolo, finendo per costituire base sufficiente per la sua rimozione dall’incarico.

Gli esempi di “gravi irregolarità” enunciati dalla nuova legge sul condominio possono essere veicolo di sollevamento dell’amministratore dal suo incarico qualora l’assemblea dei residenti si esprima favorevolmente a maggioranza dei partecipanti, che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Il licenziamento dell’amministratore può avvenire sia in seguito al pronunciamento del giudice, che dopo l’esposto di un singolo condòmino in sede di assemblea, che viene così chiamata a pronunciarsi sulla “sfiducia” al vertice della struttura.

La casistica di possibile benservito, in realtà, è molto ampia e mette l’amministratore in una condizione di continuo resoconto al cospetto dell’assemblea, in un quadro che assomiglia molto a un microcosmo democratico dove il “Parlamento” può porre la sfiducia nei confronti del “premier”.

Tra le possibilità di aprire una “crisi” di condominio, ecco che ci si può collegare alla mancata convocazione dell’assemblea per effettuare le regolari votazioni sui bilanci condominiali o qualora l’amministratore si faccia colpevole di un ingiustificato ritardo nella chiamata per l’elezione del suo successore.

Quindi, troviamo tra i comportamenti passibili di licenziamento, anche la non osservanza di disposizioni indicate direttamente dall’autorità giudiziaria, amministrativa o il mancato ottemperamento delle delibere approvate dall’assemblea dei residenti.

Inoltre, sul fronte economico, deve essere sempre ben distinto il patrimonio dell’amministratore da quello dell’ente chiamato a governare: ragion per cui, in caso emergano situazioni di incertezza tra il portafogli di uno e dell’altro, è possibile chiedere di rimettere il mandato.

Tra i compiti dell’amministratore, figura poi quello di tenere costantemente aggiornata l’anagrafe condominiale. Così, l’incuria di questo ulteriore obbligo è passibile di messa in discussione della figura di amministratore, così come l’aver redatto in maniera approssimativa i verbali delle riunioni.

Passiamo quindi, all’eventualità di eliminazione dai faldoni immobiliari delle specifiche per crediti inevasi, al pari delle ipoteche, o ancora, la troppa disattenzione verso gli inquilini morosi, in particolar modo dopo il sesto mese di mancato saldo dei servizi comuni: anche queste sono carte in mano ai condòmini per chiedere la revoca il loro “leader”.

Infine, l’amministratore deve essere molto attento anche sul versante comunicativo: divulgare informazioni inesatte o incomplete, in particolare sui pagamenti, oppure una comprovata omertà nei confronti dell’assemblea, o, ancor più gravemente, il silenzio su eventuali riscritture delle tabelle dei millesimi costituiscono comportamenti che possono pregiudicare seriamente il mandato dell’amministratore.

Naturalmente, l’essere decaduto per uno o più di questi comportamenti, comporta per l’amministratore l’impossibilità di accedere nuovamente alla carica.


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32 COMMENTI

  1. esiste la Uppi (unione piccoli proprietari ) sindacato dei proprietari di casa (anche di una singola o box ecc ) hanno periti e tariffe agevolate con avvocati specializzati e architetti che verificano i consuntivi
    e poi l anaci o altre associazione in zona dove rivolgervi e segnalare le incongruenze o altro
    saluti a tutti

  2. Salve Sono Gianni, volevo una delucidazione abbiamo un amministratore da un Anno è siccome è stato eletto dalla maggioranza dei condomini perché suoi parenti, facendo decadere il vecchio Amministratore. Questa settimana c’e l’assemblea anche se siamo una minima parte dei condomini visto che nel nostro condominio c’e una monarchia visto che per qualsiasi cosa vince sempre la maggioranza passiamo farlo decadere?

    Grazie e cordiali saluti Aspetto risposta

  3. Buongiorno, desideravo sapere se ci sia qualche documento comprovante l’onestà dell’amministratore che un condomino può richiedere esempio fedina penale o casellario giudiziale, eventuali protesti ecc.
    Desideravo anche chiarimenti sull’assicurazione che un amministratore deve presentare al condominio che amministra per tutelarlo da eventuali frodi.
    Per ultimo l’amministratore esterno è obbligato ad essere iscritto ad un associazione di categoria?

  4. Per favore avrei bisogno di un chiarimento : quando un assemblea e’ in corso e il presidente si rifiuta di far votare la maggioranza e chiude l’assemblea , puo farlo o e’ abuso di potere ? Il punto in questione sono le dimissioni e nomina del nuovo amm. , il vecchio amm. si e’ ricandidato contro il parere della maggioranza (ma puo farlo credo) e il presidente non ha voluto far votare la maggioranza che ha sua volta aveva presentato un altro preventivo (piu basso) in busta chiusa di un nuovo amm. , sostenendo che c’era bisogno di un altra riunione e che il vecchio amm. aveva ha disposizione 30 giorni per convocare la nuova assemblea , cosi di fatto ha chiuso l’assemblea firmando lui e il segretario , per favore aiutatemi COME POSSO MUOVERMI?QUALI SONO LE COSE DA FARE?…….

  5. Buonasera, nel neonato nostro condominio di una corte,l’amministratore eletto pochi giorni fa’,ci ha comunicato che in data prossima si terrà la riunione condominiale a casa di uno dei condomini.Il sottoscritto a risposto via e-mail, che non intende recarsi a casa di chicchessia,chiaramente lo stesso mi ha chiesto di delegare un’altra persona.
    Ma è normale ciò?
    Saluti e grazie

  6. Salve ..scusate una semplice domanda.ho moltissimi problemi con gli affittuari sopra il mio appartamento .tappeti sbattuti sul mio giardino con prove di sporcizia acqua che cola dai moci appesi fuori dalla ringhiera e molto rumore dai loro passi pesanti .ho avvisato L amministratore e mi ha detto che non può fare niente …perché il suo ruolo è solo amministrativo …dunque no avvisi e raccomandate ..è vero? Grazie

  7. Salve, in un condominio di 5 appartamenti l’attuale e storico amministratore ormai detta legge e nell’ultima assemblea abbiamo tentato di revocarlo con voto contrario di due condomini e maggiornaza dei millesimi. Per tutta risposta vi e’ stato un’attacco verbale da parte dell’amministratore sostenendo che saremmo finiti in pasto a chissa quale disonesto amministratore della piazza con rischi enormi di essere truffati. conclusione avendo spaventato entrambi i condomini votanti contro, di cui il sottoscritto, la votazione si e’ conclusa a favore. Mi chiedo se sia possibile un tale comportamento da parte di un amministratore. Grazie

  8. Abbiamo cambiato amministratore circa 3 anni fa,il primo anno ci ha spedito a casa copie di estratti conto originali relative spese e tutto…poi il nulla paghiamo 300€ di cartaceo senza ricevute da gennaio/ febbraio le riunioni vengono convocate a inizio e quest’anno a fine giugno,si presenta senza fatture o ricevute fiscali e resoconti bancari stampati al computer da lui…non abbiamo pagato in tanti,perché non convinti dei suoi movimenti,premetto che siamo due palazzine da 10 famiglie con solo la luce dei corselli in comune,una condomina si é opposta non accettando il consuntivo fino a che non ci verrà fornita documentazione certa. É passato quasi un mese e lui ad oggi non ha fornito tutte le fatture ma solo 3 riperazione cancello e due suoi compensi,si é persino preso 100€ di riunione straordinaria per lavori che visto i preventivi pochi e gonfiati non sono stati accettati. Abbiamo diversi problemi che lui non risolve e ci dobbiamo sbattere noi; tipo una discarica a cielo aperto a confine col cortile e liti condominiali che lui si é rifiutato di seguire per porre pace e fine, abbiamo dovuto fare intervenire i carabinieri. Purtroppo per 20 millesimi in quanto in parità é stato rieletto da persone ignoranti. Ora visto la poca trasparenza potremmo cambiarlo? Ha mandato sms a diversi condomini per il cambio conto e a noi non lo sapevamo… Ci chiama per stupidate e per cose intelligenti no. Vi ringrazio per l’ascolto. Deborah condomina furiosa.

  9. siamo sei condomini, due non vogliono più l’amministratore. Possono destituirlo?

  10. siamo sei condmini,ora che,è obbligatorio con otto condomini possiamo, mandar via lamministratore,
    può farlo anche un solo condmine o deve essere a mggioranza

  11. Il mio commento: è che alcuni amministratori di condominio , continua a vivere alle spalle dei condomini , la legge li tutela sempre, poveri noi condomini?
    Se ti rivolgi all’avv.to alla fine ti tocca pagare l’avvocato, e tutto quello che ti addebita l’amministratore. bilanci consuntivi ma chi ci capisce è bravo tante le carte le girano e rigirano come vogliono loro.

  12. ecco da dove $trenzi er bucia ha preso l’idea: dalla riferoma del condom.gnominio! Non t’hanno eletto? E tu comandi lo stesso. E stiamo attenti che nn ci “privatizzi” l’immobile! ah ah ah

  13. salve , io abito da circa 7 anni in un vecchio stabile di pero , amministrato da un amministratore regolarmente iscritto.
    da anni lamento il fatto che lo stato dello stabile versa in condizioni pericolose, sia per quanto riguarda la parte elettrica , in quanto ci sono fili scoperti dappertutto ,in modo particolare difianco i contatori .
    parte dei piklastri della facciata continuano a cadere , piu volte sono stato costretto a chiamare i vigili del fuoco per rimuovere parti pericolanti.
    tutte le finestre della scala condominiale sono roto o lesionati .
    la cosa grave e’ che nello stabile ci sono 6 box o laboratori di circa 70mq
    ma non risultano di proprieta di nessuno , quindi vengono distrubuiti i millesimali degli stessi senza che io ne possa usufruire . mi chiedo a chi posso rivolgermi per risolvere questi problemi? grazie e scusate il mio sfogo

  14. Che schifoooo troppe caste intoccabili in Italia libere di fare truffe… (Notai, avvocati, amministratori ect..x)…

  15. Gradirei sapere se un amministratore che e’ stato confermato il 30/07/2012.

    In quella data ha consegnato il rendiconto dell’anno novembre 2010 dicembre 2011, e situazione di cassa al 30 giugno 2012. da questa assemblea non c’e’ stato sino ad oggi
    nessun rendiconto e nessuna assemblea per nomina o rinnovo amministratore.
    E’ possibile che nonostante la sua conferma avvenuta prima della riforma del condominio avvenuta il 18 giugno 2013 la legge puo’ riconfermarla tacitamente?

    Mi scuso se non sono stato lineare nell’esposizione.

    ringrazio tutto lo staff.

  16. Sono in affitto e pago ovviamente il condominio. l’amministratore mi ha vietato di installare una parabola Sky nel mio terrazzino che risulta essere nella parte interna del palazzina (non in facciata) e comunque senza recare danni alle infrastrutture e tanto meno levare visibilità ai miei vicini. Dice lui che le parabole danno la sensazione di stare a Kabul (con quella faccia di tiranno per forza ha quella sensazione). vorrei sapere se posso metterla senza dover chiedere spiegazioni o autorizzazioni a vicini e padrone di casa.
    grazie

  17. Buongiorno a tutti –
    Nel 2011 Era stato suggerita la sostituzione dell’impianto di termoregolazione anche per risparmiare sui costi di riscaldamento ;
    Il tecnico che poi eseguì il lavoro aveva ufficiosamente pronosticato un risparmio annuale di circa 40.000 Eur annui , mentre pare che la maggior parte dei condomini spendano oggi più di quanto spendevano con l’impianto a gasolio .
    Si rende noto che :
    Avevo richiesto una verifica sui conteggi e/o sulla funzionalità dei contatori già dal 2012 , senza mai ricevere risposta agli innumerevoli solleciti via telefono e mail ; di conseguenza ero stato costretto a procedere con un esperto esterno , parallelamente al canale standard dell’Amministratore . Per quanto riguarda il canale esterno , il mio consulente ha fatto richiedere all’Amministratore i seguenti documenti : 1) documento del bando di gara vinto dalla società appaltatrice 2) copia del progetto esecutivo della modifica agli impianti . Per quanto riguarda invece la verifica attraverso il canale normale , solo dopo minaccia di far intervenire un legale attraverso raccomandata , a Settembre 2013 , il Geom. Amministratore accetta di chiamare l’esperto , il quale , dopo un primo sopralluogo nel mio appartamento , nota la stranezza dell’esagerazione dei consumi dichiarati dall’amministrazione e per poter andare a fondo alla questione e poter esprimersi richiede ufficialmente all’Amministratore quali siano i criteri adottati per determinare le quote millesimali degli appartamenti . La seguente mossa dell’Amministratore è stata quella di chiedermi se mi ritenessi soddisfatto della verifica eseguita o se ne desiderasse ulteriore continuazione ! Di conseguenza ho confermato via raccomandata che non essendo arrivati ad alcun risultato concreto come richiesto, l’Amministratore avrebbe dovuto fornire il documento necessario richiesto dal tecnico , documento che ad oggi , 10 Gennaio , non è ancora pervenuto .
    Per quanto riguarda invece i due documenti richiesti da me da fornire al consulente privato , sono stati “promessi” decine di volte , con risposte altamente irritanti per l’evidente tentativo di depistaggio del problema , e nonostante le promesse di trovarli nella casella della posta il giorno seguente , non sono mai stati recapitati .

    L’atteggiamento evasivo e nebuloso dell’amministrazione, con evidenti tentativi di elusione del problema , porta a dei dubbi che , indipendentemente dai risultati della verifica , ne mettono in cattiva luce la professionalità , se non addirittura l’integrità morale . Appare evidente come ora , alla luce di tutto questo , qualsiasi proposta e/o suggerimento da parte dell’Amministratore non possa che destare sospetti , lontani dalla buona fede di cui il condominio avrebbe bisogno .
    Oltretutto , con la beffa di vedersi fatturare Eur 30 per ogni sollecito di pagamento .
    Di conseguenza , visti i precedenti punti segnalati ,la mia intenzione sarebbe quella di sollevare l’amministratore dal suo ruolo a tempo indeterminato . Purtroppo molti condomini , costituiti da anziani timorosi e indispettiti più dal mio comportamento che dalla necessità di controllare , non mi supportano nell’esposto di sfiducia , e io rischio ritorsioni sempre maggiori .
    Come posso fare ? come si fa un esposto di sfiducia ? come lo si fa andare avanti senza farlo insabbiare ?
    Grazie
    Nameless

  18. Egr. Ho l’amministratore del mio stabile che non procede in alcuno dei doveri condominiali. In primis sono almeno 4 anni che non convoca assemblee. Dice sempre il mese prossimo bla bla bla. Molti condomini hanno chiuso il corridoio d’accesso alle loro case appropriandosi di spazio comune. Più volte si è chiesto di rifare il conteggio dei millesimi ma dato che lui ha fatto la stessa cosa non se ne cura. Io e le mie sorelle abbiamo la proprietà di diversi mq sotto allo stabile all’epoca venduta dal costruttore a mio padre. Contattai un avvocato x un motivo personale e gli chiesi piantine alla mano con riferimenti catastali ecc di questi mq non pochi che nella costruzione sono stati chiusi e l’avvocato mi rispose che come proprietari avevamo diritto di accedere previa apertura nell’atrio del portone x vedere come si presenta il tutto ma comunque è nel nostro diritto. L’amministratore ha fatto orecchie di mercante dicendo sempre che indirà una assemblea nella qualle accludere tale richiesta. Sono trascorsi 2 anni. Le chiedo può intervenire qualche ufficiale pubblico tipo vigili,carabinieri,o personale del comune? Come farlo? Cosa mi consigliate? Vi ringrazio anticipatamente e chiedo il termine del mandato di amministratore non vale x 1 anno fino a nuova conferma in riunione condominiale? Quindi sarebbe possibile revocarlo ma quante persone occorrono dato che lui x interessi personali ha formato una così detta (cricca di sostegno). Mi scuso x il dilungamento ma non mi andrebbe di pagare x poter avere quello che sarebbe in mio diritto. Grazie mille IRMA

  19. ho chiesto all’amministratore del mio condominio copie delle fatture e degli estratti conto di due anni di gestione,il quale mi ha risposto che sarebbe un lavoro lungo per lui e quindi dispendioso per me.Vorrei sapere se l’amministratore ha l’obbligo di farmi avere quanto richiesto in base a quale articolo e veramente può addossarmi delle spese

  20. la mia amministratrice dopo 4 anni che gli chiediamo di cambiare il contatore delle scale non è stato ancora tolto siamo 3 famiglie tutte di una certa età e ogni anno spendiamo quattocento ( 400) euro all’anno dice sempre di si ma non lo toglie avendo avuto la caldaia centralizzata avevamo l’industriale (360) basterebbe cambiare con un’altro da 1 kv e mezzo e spenderemo meno come si deve fare?grz…..

  21. per me il più pulito degli amministratori ha la rogna!!!! e lo dico con dispiacere perchè vuol dire che siamo in un mondo di ladri e che niente cambierà, bisogna solo cambiare casa e sicuramente lo farò e sarò rigorosamente da SOLA

  22. Qualcuno sa dirmi, come procedure se l’amministratore di condominio non effettua una disinfestazione?e continua a dire a tutti i condomini,prossima settimana ma in realtà non succede nulla?siamo invasi da blatte,a chi posso chiamare? L’ufficio di igiene?fatemi sapere…grazie

  23. ed aprile scadeva il mandato condominiale . l’amministratore indiva una riunione per il 12 di giugno la stessa non si svolse perche’ l’amministratore ,venuto a conoscenza della sua revoca chiedeva ai condomini di prendere tempo.
    dopo circa un mese su richiesta dei condomini rispondeva che ara impegnato ,ma che comunque aveva bisogno di una richiesta scritta e,firmata dai condomini ( preciso che deve ancora presentare il bilancio consuntivo.cosa fare per revocarlo? tutti i 15 condomini sono daccoredo sul suo allontanamento.
    grazie .

  24. Salve,

    mia madre ha un problema con il suo amministratore, in pratica egli è in combutta con altri condomini e gli lascia fare quello che vogliono nelle aree comuni del condominio. Ma cosa ancor più grave, gli permette di lasciare i cancelli ed il portone aperto, a dispetto di tutte le volte che mia madre ha lamentato questa problematica. Inoltre l’inquilina del piano superiore, nonostante sia stata già diffidata, inonda i balconi che compongono l’appartamento di mia madre, con acqua sporca e altre porcherie. Cosa posso fare per dar fine a queto scempio? Mia madre è disperata.

    Grazie

  25. il mio amministratore continua a sbagliare i conti, i millesimi in modo grave (a me ha sempre calcolato 80.79 millesimi anzichè 27,85 e se c’è bisogno di delucidazioni su qualcosa, al telefono risponde male urlando,dicendo che non ha mai tempo e di mandargli una mail (poi non risponde mai)…. cosa posso fare ????? la maggioranza dei condomini se ne frega altamente ma io ed altri due o tre siamo stanchi di dover tutti gli anni correggere gli errori di questo…. come mi devo comportare???? io non ho piu intenzione di pagare un amministratore cosi incompetente, inaffidabile e soprattutto MALEDUCATO,

  26. A gennaio avremo l’assemblea per la nomina dell’amministratore.
    Quale regole si applicano per la maggioranza? La nuova legge e’ gia’ in vigore o bisogna attendere il 17 giugno 2013?

  27. E’ vero che gli amministratori… “onesti” (???) lo sono in virtù della grande ignoranza e insipienza della stragrande maggioranza dei condomini. Molti condomini sono vittime – più o meno consapevoli – della cosiddetta “sindrome di Stoccolma”.
    Considerato che questa legge è stata, per la maggior parte, discussa e originata dalle lobbies degli amministratori e degli avvocati, non c’è da meravigliarsi che ancora una volta a pagare sarà, se ne avrà la voglia e i “soldi” il condomino, a cui sta a cuore soprattutto la “verità” e la “giustizia”.
    C’è da augurarsi che la Magistratura – giudici in testa – non continui a considerare le cause condominiali, come un fatto residuale a cui dare un’importanza relativa: “che noia queste cause” ho sentito esclamare da un giudice nel corso del dibattimento di una causa condominiale!

  28. Davvero qualcuno pensa che se l’amministratore è incapace, disonesto o arrogante è solo colpa sua? Quando assumete un amministratore chiedete se può dimostrare di essere capace o scegliete quello che vi chiede di meno?
    Un amministratore che conosce il mestiere, perchè ha studiato e si aggiorna continuamente, guadagnerà da questa riforma perchè da sempre ha una assicurazione professionale, perchè non ha problemi a mettere on–line la situazione contabile del condominio, perchè ha sicuramente un conto corrente per ogni condominio, perchè non mischia quello che amministra col suo conto personale, perchè conosce le responsabilità in tema di fiscalità e redige il rendiconto per competenza ma soprattutto perchè l’obbligatorietà dell’azione legale nei confronti dei morosi gli consentirà di avere sempre fondi in cassa senza impegnare ore della sua giornata per correre dietro ai “ritardatari”.
    Magari un giorno parleremo anche dei condomini/proprietari e dei loro comportamenti e ci sarà da riflettere sul senso civico e sul rispetto della cosa comune.
    un saluto.

  29. cobra1 in galera i ladri

    Il salasso ai cittadini non lo fà solo il governo ma soprattutto gli amministratori coadiuvati dai loro portabose.

    A questi amministratori è finita la pacchia. I nostri amministratori ne hanno combinate di tutti i colori, Prelevano con il postmat intestato al condominio somme esose senza che riportano le spese sostenute. Prelevano soldi per pagare spese di altri condomini. Non presentano la denuncia mod. 770 all’agenzia delle Entrate e se chiedi il perchè ti da del maleducato, Periamo che questa riforma abbia messo fine a tutte queste angherie.
    Per le deleghe un quinto dei residenti sono troppe Esempio: in una struttura coposta da 50 condomini vol dire che un condomino può portare 10 deleghe e questo non va bene.

  30. Mio zio, ha un problema a livello di condominio, in quanto l’amministratrice (nonchè proprietaria della maggior parte degli alloggi, è stat ricoverata in ospedale. in tutto questo tempo non ha potuto svolgere le sue mansioni di amministratrice e i figli sembrano disinteressarsene. Poichè è molto anziana è difficile che riuscirà a assolvere ancora qeusto compito. Come si agisce in questi casi? è possibile rivolgersi a qualcuno? c’è il rischio che alcune bollette non vengano pagate, nel caso, gli enti preposti possono tagliare i servizi? grazie. Chiara

  31. Era ora!
    Tempo fa mi presentai in assemblea con la delega di due condomini. Quando ricevetti il verbale d’assemblea io risultavo presente mentre i due da merappresentati, quindi assenti, risultava invece che uno aveva rappresentato l’altro.
    Il contratto di C/V del palazzo precisa quale é la proprietà del distacco (3/4) mentre 1/4 risulta di proprietà del palazzo confinante. Poichè i condomini di quest’ultimo non avrebbero avuto la possibilità di accedere ai fondi dello stesso fu concessa una servitù di transito per accedervi. Bene. Poichè il socio del nostro amministratore amministra il palazzo accanto il ns permette a quei condomini di parcheggiare fuori dai fondi anzichè vietarlo.
    Questi sono solo due piccoli esempi delle irregolarità che compiono certi amministratori forse più per ignoranza che per malafede. Almeno così spero.
    Ciò che più sorprende è che nessuno reclama, come per il fatto che un regolamentcontrattuale che presisa quali spese NON debbono essere addebitate a certi condominil’amminisrtatore ha sovveertito tali vincoli facendo esattamente il contrario. Su richiesta potro fornire ulteriori precisazioni. Alexrendy

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