Il Comune di Velletri si opponeva al decreto ingiuntivo con il quale la società che gestiva gli immobili adibiti dal Comune a sede di diversi uffici, aveva intimato all’Ente pubblico il pagamento dei canoni di locazione per i suddetti immobili.

Il Comune ha dedotto, però, a motivo del proprio recesso anticipato la condizione di grave crisi economica in cui versava, pronosticando altresì un possibile dissesto finanziario, poi effettivamente avvenuto, che imponeva all’amministrazione locale una drastica riduzione delle spese.

La Suprema Corte di Cassazione, terza sezione civile, con la sentenza 10874/2012, rigetta il ricorso della società, condividendo l’orientamento della Corte di Appello di Roma, secondo cui le cause di formazione del debito di un ente pubblico sono talmente complesse da non poter essere ricondotte automaticamente alla cattiva gestione comunale.


Può trattarsi, infatti, di debiti “stratificatisi nel tempo” ed assunti per fronteggiare le necessità primarie della popolazione residente.

Per tale ragione, sostengono i giudici di legittimità, “la situazione di dissesto non è di per sé automaticamente equiparabile a causa dipendente dalla volontà dell’ente, nel senso in cui all’articolo 27 legge n. 392 (durata delle locazioni di immobili urbani) richiede che i gravi motivi (di recesso) siano indipendenti dalla volontà del conduttore”.

Difatti, spiega la Corte, “la situazione di grave disagio economico…ha imposto al Comune di adottare, nell’interesse dell’intera comunità amministrata, tutti i provvedimenti idonei a ridurre la spesa pubblica, ed a ristrutturare gli impegni finanziari sopprimendo quelli non collegati al perseguimento di inderogabili finalità istituzionali, sulla base di valutazioni diverse da quelle possibili alla data della conclusione del contratto“.

Ad avviso dei giudici di Palazzo Cavour, la sentenza impugnata ha correttamente motivato in ordine alle cause della formazione del passivo di un ente pubblico.

In particolare, “la gravosità della prosecuzione (del rapporto di locazione) deve essere valutata con riferimento alla situazione particolare del conduttore” ed inoltre, occorre “che le modificazioni siano imposte da esigenze esterne, e che non si tratti invece di scelte dello stesso conduttore, ispirate a criteri di mera convenienza“.

Infine, la Corte chiarisce, “la prevedibilità o meno dei fatti dedotti quale grave motivo di recesso dalla locazione, così come la sopravvenienza e l’indipendenza di tali fatti dalla volontà del conduttore, costituiscono oggetto di apprezzamento in fatto, rimesso alla discrezionale valutazione del giudice di merito, il quale deve tenere conto di tutte le caratteristiche del caso concreto, fra le quali assumono particolare rilievo le qualità soggettive del conduttore“.

Qui il testo integrale della sentenza n. 10847/2012 della Cassazione


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