Entra in vigore il 18 giugno prossimo la riforma in materia di condomini. La legge 220 dell’11 dicembre 2012, recante “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici -Riforma del condominio”, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012, rivede alcuni basilari punti regolamentativi che disciplinano la convivenza civile all’interno di un palazzo. Tra i passaggi fondamentali riscritti dalle nuova riforma si ritrovano: maggioranze, amministratore, spese, millesimi, tutti argomenti che dovrebbero subire importanti correzioni per meglio governare i rapporti tra vicini di casa.

La riforma, che si compone di 32 articoli, rilegge il capo del codice civile riservato al condominio negli edifici (articoli 1117 e successivi), arrivando in tal modo a configurare un punto d’arrivo importante per l’intero tragitto di rinnovamento che ha tenuto impegnato il Parlamento per più di una legislatura. In merito, poi, agli elementi di cambiamento introdotti in materia energetica le principali questioni che saltano agli occhi sono due: la prima è connessa alla produzione di energia rinnovabile, la seconda invece al tema del riscaldamento. Sinteticamente, in merito alle novità sul fronte dell’energia rinnovabile si fa riferimento alla possibilità di realizzare impianti volti al contenimento del consumo energetico, con specifico rimando alla produzione di energia eolica, solare o comunque all’utilizzazione di fonti rinnovabili. Nel caso invece del riscaldamento, viene ammessa la possibilità del distacco di un singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento.

Fino all’entrata in vigore della riforma, le norme previste per le disposizioni attinenti a tali operazioni sono esclusivamente disciplinate dalla legge 10/1991 e, in particolare dall’articolo 26. Tali norme, in merito alle maggioranze, prevedono che, nel caso di edifici e impianti volti a contenere il  consumo energetico, la deliberazione assembleare debba e possa essere adottata tramite la “maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”. Con riguardo all’adozione di “innovazioni” in merito ai sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore per la relativa spartizione, invece, l’assemblea condominiale è chiamata a decidere a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile. In sostanza, tutti gli interventi volti a limitare il consumo energetico all’interno di un edificio condominiale possono essere applicati con la semplice maggioranza millesimale dei presenti alla riunione, senza tener conto del numero complessivo dei partecipanti all’edificio, e dunque a prescindere anche del raggiungimento del quorum minimo di 1/3 più 1/3 previsto del datato comma 3 dell’articolo 1136 del Codice civile, valido per qualsiasi decisione con portata assembleare. In materia invece di termoregolazione e contabilizzazione le decisioni possono essere introdotte con voti favorevoli per almeno 500/1000.

Entrambe i casi previsti dalla legge 10/1991 dunque agevolano la presa decisionale  abbassando la quota minima di voti a favore, rispetto ai quorum richiesti per le opere eccezionali sui beni e sugli impianti comuni, da un lato, e per le innovazioni, dall’altro. Dal 18 giugno la riforma innalza le maggioranze.  Le opere di contenimento energetico, in tal senso, saranno approvabili con la semplice “maggioranza degli intervenuti, tramite un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edifico”. Nel caso, poi, delle innovazioni sulla termoregolazione e contabilizzazione, in aggiunta ai previgenti 500/1000, l’assemblea dovrà ottenere anche il consenso della “maggioranza degli intervenuti”. Il quorum addizionale potrà comportare, molto probabilmente, l’immissione necessaria di un minimo numero di “presenze” ai fini dell’approvazione decisionale. Le perplessità in merito all’innalzamento dei quorum apportato dalla riforma comunque rimangono, soprattutto in virtù della costatazione che, dal 1991 ad oggi, non sono intervenuti cambiamenti significativi negli assetti economici e sociali tali da poter motivare un sovraccarico dei vincoli previsti dalla legge 10/1991 per realizzare i menzionati interventi.


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