Dottoressa Donati, a quattro mesi dall’approvazione, come sta procedendo l’attuazione della riforma del condominio? Quali i capitoli che risultano più indigesti? Quali invece stanno creando meno problemi?
Dal tenore delle consulenze che mi vengono richieste, direi che al momento non risultano aspetti indigesti, in quanto risulta chiaro alla maggior parte dei proprietari che la riforma ha innovato in maniera sostanziale solo il ruolo e i compiti dell’amministratore, e questo è un risultato ritenuto molto importante. Per gli aspetti relativi ai diritti e doveri dei condomini, invece, la legge si è limitata a recepire le innumerevoli sentenze interpretative della Cassazione. C’è consapevolezza anche su questo e sul fatto che, di conseguenza, sui temi più “caldi”, vale a dire ripartizione delle spese e rapporti tra condomini e condominio, non cambierà nulla. Alcune delle questioni dubbie, come ad esempio la nuova più elevata maggioranza richiesta per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche o la diversa forma di solidarietà prevista tra usufruttuari e nudi proprietari, invece, non sono ancora state percepite come problemi. Quanto alle norme più gradite, un vero successo l’ha riscosso il nuovo testo dell’art. 1129 che consente di fare a meno dell’amministratore nel caso di condomini con non più di otto proprietari. Direi che questo è stato un aspetto molto apprezzato della riforma in quanto consente di risparmiare sui costi di gestione in tutte le piccole compagini condominiali.
Le recenti sentenze che introducono la normativa antistalking anche per chi disturba la quiete degli altri condomini, sono da leggere come eccezione o come una novità importante che introduce una delle leggi più in voga a tutela della riservatezza anche negli ambienti condominiali?
Ritengo che siano un’eccezione limitata ai casi più eclatanti e ai condomini irriducibili. Peraltro questo tipo di provvedimento per ora è stato disposto solo in primo grado; occorrerà vedere, quindi, se la sentenza viene confermata e soprattutto chi dovrà verificare il reale allontanamento del condomino dal suo appartamento. Personalmente ritengo più efficace, e con maggior valore di deterrenza, la possibilità di presentare una richiesta di risarcimento dei danni per molestie o per emissioni moleste.
Un’altra sentenza uscita di recente vieta di esporre i nomi dei condomini morosi nei locali pubblici delle strutture condominiali: si tratta di una previsione coerente con la riforma?
La normativa sulla privacy resta immutata e non ci sono stati cambiamenti con la riforma del condominio, né, d’altra parte, era ipotizzabile qualcosa di diverso. Di conseguenza, come previsto fin dall’entrata in vigore del Codice della privacy nel 2003, e come ribadito anche dal Garante, c’è il divieto di rendere accessibili, in ambienti aperti ad estranei, i dati che invece possono essere messi a disposizione dei condomini per altre vie, e che peraltro, in caso di morosità, debbono risultare dal bilancio. E’ del tutto evidente che esporre questi dati in bacheca comporta una lesione della privacy. Accanto a questo, però, il Garante della privacy, con una nota del 21 luglio 2008 in risposta ad un quesito dell’Anaci ha riconosciuto agli amministratori la possibilità di comunicare ai fornitori i dati dei condomini morosi le rispettive quote millesimali, e, se del caso, le ulteriori informazioni eventualmente necessarie a determinare le somme individualmente dovute. La riforma conferma queste disposizioni, anche se si tratta di una extrema ratio visto che ora la normativa impone all’amministratore l’obbligo di richiedere un decreto ingiuntivo in caso di morosità protratta per oltre sei mesi dalla chiusura dei conti. Il mancato rispetto di questa disposizione comporta la revoca del mandato per giusta causa.
In alcuni condomini è spuntato questo avviso, senza che gli amministratori abbiano fornito ulteriori spiegazioni: vietato svolgere attività commerciale nel proprio appartamento, incluse prestazioni mediche o ripetizioni scolastiche. Cosa dice la legge in merito? Si tratta di iniziative peregrine di qualche amministratore rigido, o c’è davvero una previsione normativa specifica?
Non esiste alcuna previsione di legge in merito. L’unico atto che può imporre ai condomini dei limiti al libero utilizzo delle proprietà private e delle parti comuni è il regolamento contrattuale, come stabilito fin dal 1942, ossia dalle prime norme in materia di condominio contenute nel Codice civile, e confermato dalla riforma. Quindi né un atto autonomo dell’amministratore, né una decisione a maggioranza dell’assemblea hanno alcun valore in materia. L’amministratore ha ovviamente il potere di richiamare i condomini al rispetto del regolamento contrattuale, se questo esiste, ma se un testo di questo genere non c’è, o non prevede divieti, i condomini possono tranquillamente ignorare questi avvisi “creativi”.
Questione badanti: la sanatoria 2012 ha riguardato in assoluta preponderanza colf e collaboratrici domestiche. In Italia il numero è sempre in crescita, anche se, dopo la riforma Fornero, è stato lanciato l’allarme che gli anziani difficilmente riusciranno a finanziare l’Aspi per le proprie dipendenti: si tratta di un rischio concreto? Come si ripercuote questo fenomeno nelle dinamiche condominiali?
L’Inps, con una circolare dell’8 febbraio scorso, ha chiarito che le nuove disposizioni legate all’Aspi che prevedono un contributo di licenziamento non si applicano ai privati che assumono colf e badanti. Non c’è, quindi, alcun maggior onere da questo punto di vista. Invece c’è da segnalare che con il nuovo contratto portieri in vigore dal 1° gennaio, è stata espressamente prevista la possibilità di assumere una badante condominiale, ossia una persona, dipendente del condominio, che possa svolgere attività di lavoro domestico e di assistenza ad anziani per più persone nell’ambito dello stesso condominio. Come illustrato nel mio ultimo volume per Maggioli in questo modo si può davvero risparmiare.
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