Imu Tasi Prima Casa: come si ottiene l’esenzione sulle pertinenze?

Redazione 13/01/17
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Le imposte IMU e TASI si applicano anche agli immobili con destinazione diversa da quella di abitazione. Solo in alcuni casi i soggetti detentori sono esenti dalla contribuzione fiscale: questi non sono determinati dalla tipologia dell’immobile, bensì dalla sua destinazione d’uso.

Definizioni: cosa si intende per pertinenza?

Infatti, l’articolo 817 del Codice Civile definisce pertinenze dell’abitazione principale: “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”. Inoltre, si intende per prima casa quella in cui si vive abitualmente e si risiede anagraficamente.

Dalla comprensione di come una pertinenza immobiliare è stata qualificata dal catasto, dipenderà il pagamento di due distinte aliquote: quella ridotta, riservata alle pertinenze dell’immobile di prima abitazione; quella prevista ad hoc per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

Pertinenze: quante categorie? Quali aliquote?

Ad ogni modo, il numero massimo di pertinenze della prima casa è di 3. Non solo: le tre pertinenze, su cui si beneficerà dell’aliquota ridotta, dovranno appartenere a categorie catastali diverse, e nello specifico:

  • C2(magazzini e locali di deposito come cantine e solai);
  • C6 (stalle e scuderie, garage);
  • C7 (tettoie chiuse o aperte).

Ciò significa che non si possono considerare come pertinenze dell’abitazione principale una cantina e un solaio, entrambe C2.

Solo nel caso in cui due pertinenze siano state entrambe accatastate unitamente all’abitazione principale, potranno comunque essere considerate pertinenze nonostante l’appartenenza alla medesima categoria (ciò avviene spesso proprio per cantina e solaio).

Tuttavia, in questo caso le altre pertinenze, fino al massimo di tre, dovranno appartenere ad altre categorie.

Cosa succede se una pertinenza è accatastata insieme alla prima casa?

La regola sottesa a tale assimilazione è quella in virtù della quale le porzioni immobiliari non connesse ma accatastate insieme alla prima abitazione ne accrescono complessivamente la redditività.

Nel caso, invece della categoria C6, non sarà possibile considerare come pertinenza dell’abitazione principale ai fini IMU – TASI due immobili della medesima categoria (ad esempio due garage).

Le eventuali pertinenze eccedenti il numero di tre pagano la TASI-IMU ordinaria, non quella della prima casa. Ciò è stabilito per ogni Comune, in quanto la disciplina delle pertinenze è sottratta alla loro competenza discrezionale in materia di aliquote.

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In base a quale criterio una pertinenza è ritenuta tale?

Come anticipato, non è la categoria di appartenenza di un immobile di per sé ad assicurare la sua classificazione come pertinenza di un’abitazione principale. Ciò che conta è la destinazione d’uso, ovvero l’effettivo collegamento fisico o utilitaristico che intercorre tra la stessa e la prima casa.

La stessa Corte di Cassazione, con sent. n. 25127/2009, ha ritenuto irragionevole sottrarre alla piena imposizione fiscale immobili che non siano effettivamente e concretamente utilizzati secondo destinazione economica o estetica. Infatti, incombe sul contribuente dare prova dell’asservimento pertinenziale”, e la stessa deve essere “valutata con maggior rigore rispetto a quella richiesta nei rapporti privatistici”, essendo in gioco le casse dello Stato.

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