Condominio: parte la riforma. Novità su deleghe, amministratori, quorum

Redazione 13/06/13
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Da martedì prossimo, 18 giungo, parte ufficialmente la riforma del condominio e le novità in serbo, pronte a rivoluzionare i rapporti tra condomini ed amministratori, sono corpose e diversificate. Si parte proprio dalle correzioni apportate al Codice civile in materia di assemblee condominiali. In merito ad esempio alla convocazione, la nuova versione del Codice prescrive l’obbligo di avviso tramite raccomandata Pec, fax o recapito manuale. Si dice, dunque, ufficialmente addio alla tradizionale, ufficiosa, convocazione orale e nei confronti di quei nostalgici del vecchio metodo, intenzionati ad avvalersi ancora dell’invito a voce, sono legittimati i ricorsi dei condomini assenti o dissenzienti. Le assemblee previste per la data di avvio, appunto il 18 giugno, saranno le prime a dover rispettare i nuovi limiti previsti per le deleghe.

Possono dimenticarsi le telefonate dell’ultimo minuto ai condomini assenti, e tutte le autorizzazioni, oltre che dover essere tassativamente presentate in forma scritta, per qualsivoglia tipologia di votazione non potranno più essere demandate direttamente all’amministratore. Ogni soggetto delegato, poi, all’interno degli agglomerati condominiali con più di venti residenti, non sarà abilitato a rappresentare oltre un quinto dei comproprietari e del valore dell’edificio, stimato in 200 millesimi. Sempre restando in tema di assemblee, la riforma interviene, semplificandola, sulla procedura atta a far passare le decisioni ordinarie. Fino a questo momento, infatti, si è richiesta la votazione di un terzo dei partecipanti al condominio, rappresentanti almeno di un terzo del valore dell’edificio (sempre espresso in millesimi); da martedì prossimo, invece, sarà sufficiente (fermo restando il vincolo di un terzo del valore) il voto da parte della maggioranza dei presenti.

La modifica è stata pensata per agevolare la semplificazione del raggiungimento del quorum, in modo particolare, nei palazzi con dimensioni più estese là dove, a fronte della presenza di proprietari che sono possidenti di più appartamenti, la partecipazione è spesso scarsa (nonostante la seduta per essere valida richieda sempre l’adesione di almeno un terzo dei condomini). La valutazione in millesimi rappresenta lo strumento principe all’interno di ogni delibera condominiale. I millesimi, compresi in uno schema tabellare allegato al regolamento, sono predisposti per regolare il valore proporzionale dei vari alloggi, essendo altresì sfruttati, oltre che a fini decisionali, per la ripartizione delle spese. Il provvedimento di revisione che entrerà nel pieno martedì prossimo, arriva a toccare anche le modalità di nomina degli amministratori. Prima, infatti, l’amministratore per poter essere designato non abbisognava di nessun tipo di accettazione, oggi, invece, alla richiesta obbligatoria di quest’ultima si aggiunge anche, da parte del professionista, la presentazione del corrispettivo compenso analitico.

A quale funzione risponde la modifica è presto data risposta: la finalità principale è quella di accrescere trasparenza e concorrenza. Ciò nonostante, per far sì che ciò effettivamente si realizzi, la presentazione dei preventivi dovrebbe aver luogo prima della deliberazione e, in maniera ancora più evidente, l’organizzazione degli stessi preventivi dovrebbe seguire, cosa purtroppo assai rara, voci che siano tra loro paragonabili. Il momento dell’incarico, poi, potrà essere subordinato all’attestata assicurazione da parte dell’amministratore. La stessa assemblea, infatti, ha il potere di richiedere al neo-commissionato l’esibizione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti durante lo svolgimento del mandato. Nel qual caso, infine, l’assemblea, nel corso del mandato, dovesse decidere la realizzazione di lavori eccezionali, i massimali della polizza dovranno subire l’adeguato bilanciamento.

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