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Bonus prima casa, ok anche senza trascrizione della vendita: come funziona

Giuseppe Moschella
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Le agevolazioni per l’acquisto di un immobile che viene adibito a prima casa, presenti nel cd. “Bonus prima casa“, prevedono in particolare la riduzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dell’Iva, ove applicata.

Per accedere ai benefici, è necessario rispettare determinati requisiti che vanno dai tempi per il trasferimento della residenza, fino alla tipologia di abitazione acquistata. In sede di acquisto del bene, il contribuente potrà dichiarare di possedere i requisiti per l’accesso alle agevolazioni fiscali e beneficiare della riduzione delle imposte dovute.

L’argomento è stato di recente oggetto di interesse da parte della Cassazione la quale in merito, ha sancito con l’Ordinanza n. 12813 del 13 maggio 2021 che il contribuente che ha acquistato un secondo immobile, non perde le agevolazioni sulla prima casa anche se entro l’anno non ha trascritto la compravendita nei registri immobiliari.

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Bonus prima casa: le agevolazioni fiscali

La legge sull’acquisto della prima casa, prevede le seguenti agevolazioni:

  • iva ridotta dal 10% al 4% per i contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • acquisto per successione o donazione per il quale si applica l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro;
  • per gli acquisti da privati è prevista la riduzione dell’imposta di registro (2%). Il bonus prima casa per acquisti da privati prevede l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro.

Oltre alla riduzione delle imposte, chi acquista un’abitazione può eventualmente accedere, in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo, e delle spese di intermediazione.

Bonus prima casa: chi può accedere alle agevolazioni

Per poter richiedere il bonus prima casa sarà necessario rispettare alcuni requisiti, e nello specifico:

  • non essere proprietari di immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune nel quale si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • non essere inoltre titolari di diritti di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune;
  • avere o stabilire entro 18 mesi, la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali (alternativamente al trasferimento, l’acquirente dovrà dimostrare di avere nel Comune d’acquisto la sede di lavoro)
  • non essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni, o venderle entro 12 mesi in caso di possesso.

Il bonus non spetta, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico). 

Bonus prima casa: vendita e riacquisto entro 12 mesi

In caso acquisto di un nuovo immobile, il bonus prima casa spetta anche ai contribuenti che già hanno un’abitazione di proprietà, a patto di vendere l’immobile precedentemente posseduto, entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto. Se questo (l’acquisto) non avviene, si perde il bonus e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30% (sanabile con ravvedimento operoso).

La norma riconosce a favore del contribuente che vende l’immobile in relazione al quale ha beneficiato dell’agevolazione prima casa, un credito d’imposta nel caso in cui lo stesso acquisti “a qualsiasi titolo”, entro un anno, un nuovo immobile in presenza delle condizioni per usufruire dell’agevolazione “prima casa”.

L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta dovuta sul secondo acquisto agevolato.

L’Agenzia delle Entrate, ha chiarito (risposta interpello n. 44 del 18 gennaio 2021), che nel caso di mancato utilizzo di tutto il credito d’imposta spettante, non è possibile beneficiarne per ridurre le imposte di registro e ipocatastali, per un secondo atto di acquisto. Può tuttavia essere utilizzato in compensazione o in dichiarazione dei redditi per ridurre l’Irpef.

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Ok al bonus prima casa senza la trascrizione

La Cassazione si è occupata della decadenza delle agevolazioni sulla prima casa qualora un contribuente abbia acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Viene sancito che se il contribuente, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici di cui all’articolo 1, comma 2, della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986, proceda all’acquisto di un secondo immobile da adibire a propria abitazione principale, per evitare la decadenza dalle agevolazioni non è necessaria la trascrizione nei registri immobiliari del secondo atto di acquisto, se questo è stato tempestivamente registrato.

Oggetto di analisi è stato un avviso di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale per decadenza dalla agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa.

Nel caso specifico, la compravendita era stata effettuata il 20 giugno 2007 con scrittura privata contenente la richiesta dell’agevolazione in parola, in seguito all’alienazione effettuata un anno prima, di altro immobile acquistato precedentemente dallo stesso contribuente.

Dopo un primo rigetto del ricorso presentato dal contribuente che impugnava l’atto, la decisione veniva ribaltata dalla commissione tributaria regionale con la motivazione che la registrazione della scrittura privata aveva conferito certezza alla data dell’acquisto della seconda casa, effettuato dal contribuente entro il termine di un anno dalla vendita del primo immobile acquistato con la tariffa agevolata.

Pur in difetto della trascrizione dell’atto di compravendita, il contribuente poteva conservare l’agevolazione in quanto nel caso di specie, non si era verificata la decadenza dal beneficio.

Ricorrendo in Cassazione, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che nel caso di acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale, la compravendita può essere considerata valida solo in seguito alla trascrizione dell’atto, che nel caso di specie, non era stata posta in essere.

Secondo la suprema Corte, la decadenza delle agevolazioni viene invece impedita dal semplice acquisto nei modi e nei tempi indicati, senza che la legge esiga l’ulteriore formalità della trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari.

La tempestiva registrazione del contratto di compravendita dell’immobile conferisce certezza alla data dell’acquisto della proprietà del secondo immobile in capo al contribuente.

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