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Superbonus 110%: nuove limitazioni in contrasto con il Decreto Rilancio

Giuseppe Moschella
superbonus 110% contrasti e limiti decreto rilancio

Dopo la conversione in Legge del Decreto Rilancio, che ha introdotto il nuovo superbonus 110%, i primi chiarimenti sull’applicazione della disposizione, sono stati forniti con la Circolare n. 24 dell’8 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate.

La lettura della Circolare, propone alcune indicazioni che sembrano in contrasto con quanto previsto dalla norma che regola il superbonus, individuando restrizioni che ne circoscrivono l’ambito di applicazione.

Il superbonus 110% introdotto dal D.L. 34/2020, è una misura finalizzata ad incentivare la trasformazione degli edifici dal punto di vista energetico, e il miglioramento della classe sismica degli stessi.

Le nuove disposizioni sulla detrazione 110%

L’articolo 119 del decreto, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, disciplina che prevede la detrazione del 110% delle spese sostenute, da ripartire su di un arco temporale di 5 anni.

Superbonus 110%: quando è riconosciuto

Il beneficio può essere riconosciuto solo se viene posto in essere un intervento detto trainante:

  • su parti comuni di edifici residenziali in “condominio”;
  • su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;
  • su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti, e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze.

Gli interventi possono riguardare:

  • l’isolamento termico di superfici opache, verticali, orizzontali e inclinate, che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio;
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti;
  • interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico.

Si fa presente che uno degli ambiti più interessati, riguarda la riqualificazione dell’involucro degli edifici condominiali in quanto tale intervento permette ai singoli condomini di effettuare interventi sulle proprie abitazioni beneficiando della detrazione massima.

Superbonus 110%: immobili diversi da quelli residenziali

Il Decreto Rilancio all’art.119, non prevede limitazioni relativamente all’applicazione del superbonus 110%, con specifico riferimento alla classificazione catastale degli immobili.

L’unico limite è rappresentato, per gli interventi eseguiti dalle persone fisiche, dalla necessità che l’immobile sottoposto agli interventi di efficientamento energetico, non sia utilizzato nell’esercizio dell’attività d’impresa, o arti e professioni.

Superbonus 110%: nuovo limite previsto dall’Agenzia entrate

L’Agenzia delle Entrate, si è tuttavia espressa in senso contrario, introducendo una limitazione non prevista dalla disposizione in commento.

Secondo quanto indicato nella circolare, nel caso in cui la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio risulti superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

Se tale percentuale risulta inferiore, è ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Superbonus 110%: contrasto fra norma e circolare Agenzia entrate

Dunque la circolare puntualizza che per i lavori effettuati da persone fisiche, gli immobili devono avere sotto il profilo catastale una destinazione residenziale, mentre l’articolo 119 del decreto non pone limitazioni in base alla classificazione catastale dell’immobili su cui sono effettuati i lavori.

Tale limitazione riguarda esclusivamente gli interventi finalizzati al recupero del patrimonio edilizio. Al contrario invece, l’ecobonus “ordinario” ammette al beneficio gli interventi finalizzati al risparmio energetico anche se effettuati su immobili diversi da quelli aventi destinazione abitativa, quindi, uffici, negozi, capannoni industriali, etc.

Superbonus 110%: parere in contrasto anche con il Mise

Un ulteriore punto di incongruenza con quanto precisato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate, vi è facendo riferimento al Decreto del Ministero dello Sviluppo economico del 6 agosto 2020.

Nell’individuazione dei soggetti ammessi alla detrazione, all’art. 4 dello stesso decreto si fa riferimento sia agli interventi agevolati in grado di determinare la minore detrazione rispetto al Superbonus, sia agli interventi che consentono di massimizzare il beneficio con l’applicazione della detrazione del 110%.

Si evidenzia la presenza nel testo della locuzione “di qualsiasi categoria catastale”, manifestandosi cosi una incongruenza con quanto affermato dall’Agenzia.

Superbonus e parti comuni condominiali

Successivamente alla Circolare 24/E, vi sono stati altri interventi chiarificatori dell’ambito di applicazione del superbonus. Si evidenzia in particolare la recente risposta dell’Agenzia delle Entrate all’istanza di interpello n. 329, del 10 settembre scorso, con la quale è stato precisato che il bonus, in relazione alle parti comuni può essere riconosciuto solo nel caso in cui vi sia un condominio, mentre deve essere esclusa l’applicazione alle parti comuni di diversi edifici che presentano la stessa proprietà.

Nella risposta all’interpello, l’Agenzia ribadisce un concetto già esposto nella Circolare 24/E. Il caso riguarda più contribuenti comproprietari di alcuni fabbricati (tre appartamenti, un locale ad uso magazzino, un locale ad uso garage e un bene comune non censibile ad uso corte esterna e scala, senza rendita e consistenza) che chiedono chiarimenti su un ipotetico intervento sull’immobile, sfruttando l’agevolazione del 110% in relazione alle parti comuni.

L’Agenzia nella risposta, tiene conto delle parole utilizzate dal legislatore riferite espressamente ai condomìni e non alle “parti comuni” degli edifici.

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Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.

Sul tema del condominio viene precisato che si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

La nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

La citata circolare, ha chiarito che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario, o in comproprietà fra più soggetti.

Nel caso trattato pertanto, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, in comproprietà fra più soggetti, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110% né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità.

Si potrà soltanto, e ricorrendone i presupposti e i requisiti, ed effettuando tutti gli adempimenti previsti, fruire delle altre “tradizionali” detrazioni previsti dal D.L. n. 63 del 4 giugno 2013 (ecobonus, recupero del patrimonio edilizio ecc.).

Scarica qui la Circolare 24 dell’Agenzia delle entrate

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