riforma catasto

Sempre più probabile l’inserimento della riforma del catasto all’interno del nuovo piano nazionale delle riforme collegato al Documento di economia e finanza (Def), che sarà approvato entro il prossimo 10 aprile. Sembrano essere queste le intenzioni del Governo Gentiloni dopo le raccomandazioni di rinnovamento giunte direttamente dall’Unione Europea.

Molte le preoccupazioni per chi possiede una o più case. La riforma del catasto dovrebbe riprendere in gran parte la bozza di decreto già presentata e poi accantonata da Matteo Renzi, molto criticata perché proponeva un cambiamento delle categorie e dei valori catastali. Con il rischio di pagare importi anche molto più alti.

Vediamo allora che cosa potrebbe cambiare con la riforma.

 

La variazione dei valori catastali

Se sarà ripresa nelle forme nelle quali era stata pensata nel 2014, la riforma del catasto porterà alla riformulazione delle categorie esistenti e a una completa rivalutazione dei valori patrimoniali degli immobili. Una rivalutazione che dovrebbe assicurare una maggiore equità ma che nella pratica potrebbe tradursi in un repentino (e ulteriore) aumento dell’imposizione.

Il Presidente della Confedilizia Giorgio Spaziani Testa non ha dubbi: la variazione dei valori catastali “non fornisce adeguate garanzie di invarianza di gettito” e apre a “ulteriori aumenti di tassazione” nonostante il carico fiscale dal 2012 sia quasi triplicato. Ma dal Governo assicurano che si punta semplicemente a una più equa ridistribuzione: c’è chi paga troppo perché ha una casa sopravvalutata e chi paga troppo poco nonostante possieda case di lusso.

Le nuove categorie di classificazione degli immobili

La riforma del catasto prevede innanzitutto l’abbandono delle odierne categorie di classificazione.

Oggi gli immobili ordinari sono divisi in classi A (abitazioni e uffici), B (edifici pubblici) e C (negozi e magazzini). All’interno della classe A, in particolare, si distingue tra categoria A1 (immobili di lusso), A2 (abitazioni di tipo civile), A3 (abitazioni di tipo economico) e poi via a scendere fino alla classe A5.

Ebbene, se confermata la riforma porterebbe a una classificazione di tipo completamente diverso: la classe A andrebbe a confluire nella nuova categoria O, che comprenderebbe tutte le abitazioni ordinarie e terrebbe conto dei metri quadri anziché dei vani. In particolare, la categoria O1 si riferirebbe agli alloggi inseriti in palazzine e condomini e la categoria O2 alle abitazioni isolate e alle villette a schiera.

Nella nuova categoria S, invece, andrebbero a confluire tutti gli immobili pubblici e quelli a uso commerciale.

Come si calcola la nuova rendita catastale

Ma come verrà calcolata, in definitiva, la nuova rendita catastale?

La riforma prevede che prima di tutto si calcoli, sulla base delle rilevazioni periodiche dell’Osservatorio del mercato immobiliare Omi e per ogni “microzona” del Comune, il valore medio di mercato dell’immobile. Il valore, ed è questa la novità principale, va calcolato a metro quadro e non per numero di vani, come invece avviene oggi. Questo può portare, nella maggioranza dei casi e soprattutto per abitazioni di lusso, a un aumento della rendita catastale.

Al valore medio così trovato dovranno poi essere applicati degli algoritmi predisposti dall’Agenzia delle Entrate, che devono tenere conti di fattori come l’ubicazione, il piano, l’anno di costruzione e il pregio dell’edificio. Sul dato finale, per evitare che i calcoli restituiscano valori esagerati e al di sopra dei prezzi di mercato, va infine applicato uno “sconto” automatico del 30%.

 

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