Estromissione dei beni immobili strumentali dell’imprenditore: quando scade il termine?

In base all’art. 1, comma 121, della l. 28.12.2015, n. 228, l’imprenditore individuale, in regime fiscale agevolato, può estromettere dall’attività i beni immobili strumentali di cui all’art. 43, comma 2, del d.p.r. 22.12.1986, n. 917, posseduti al giorno 31.10.2015 previa un’apposita opzione da esercitare entro il 31.5.2016, con effetto dal periodo d’imposta in corso alla data del 1°.1.2016, subordinatamente al pagamento di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta regionale sulle attività produttive nella misura dell’8% da computare sulla differenza tra il valore normale di tali beni ed il loro  valore riconosciuto fiscalmente.

L’estromissione dei beni effettuata da un imprenditore individuale rappresenta la  destinazione degli stessi al consumo personale  con rilevanza fiscale, secondo quanto è previsto dall’art. 58 del d.p.r. citato. Siccome si tratta di beni  immobili,  l’operazione rileva ai fini del calcolo della plusvalenza imponibile, ai sensi del successivo art. 86, commisurata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile estromesso dall’impresa e il costo fiscalmente riconosciuto non ancora ammortizzato.  In deroga alla regola generale, la norma consente di determinare la plusvalenza considerando non il valore normale determinato ai sensi dell’art. 9, cioè di mercato, ma il valore catastale secondo i criteri e le modalità previsti dal primo periodo del comma 4 dell’art. 52 del d.p.r. 26.4.1986, n. 131, con conseguente vantaggio fiscale.

L’estromissione

Il beneficio è escluso per l’imprenditore che  ha cessato l’attività entro il 31.12.2015 o che ha concesso in affitto o in usufrutto l’azienda prima del 1°.1.2016.

L’opzione deve essere esercitata entro il giorno 31.5.2016 ed ha effetto dal periodo d’imposta in corso al 1°.1.2016.

Va tenuto presente che, secondo l’art. 1 del d.p.r. 10.11.1997, n. 442, avente per oggetto la disciplina dell’esercizio e della revoca delle opzioni, attribuisce rilevanza al comportamento concludente del contribuente. Tuttavia, per beneficiare del regime agevolato in argomento è necessario che l’imprenditore individuale interessato deve non solo osservare le regole formali di esclusione dei beni immobili e quelle sostanziali relative al tributo.

L’operazione comporta il pagamento dell’imposta sostitutiva, che costituisce il presupposto necessario e imprescindibile per perfezionare l’estromissione dal patrimonio dell’impresa, che  deve essere eseguito:

• per il 60% dell’importo dovuto entro il 30.11.2016;
• per il 40% residuo entro il 16.6.2017.

Formalmente, quindi, è necessario procedere, non oltre la data del 31.5.2015, all’annotazione dell’estromissione, con relativa iscrizione della plusvalenza, nel libro giornale e nell’uscita dal dalle attività (e del correlato fondo ammortamento), registro dei beni ammortizzabili, secondo le regole previste. Chi è in contabilità semplificata effettua le annotazioni nel registro delle fatture e nel registro dei beni ammortizzabili.

I beni oggetto dell’estromissione

L’estromissione ha per oggetto i beni strumentali di cui all’art. 43, comma 2, del d.p.r. 22.12.1986, n. 917, cioè:

• gli immobili strumentali per destinazione;
• gli immobili strumentali per natura cioè quelli che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, cioè quelli indicati nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10, anche se non sono impiegati nel ciclo produttivo o dati in locazione o comodato a terzi;

Tali immobili devono essere indicati nell’inventario, ovvero nel registro dei beni ammortizzabili per chi è in contabilità semplificata.

Dalla norma sono esclusi: “beni immobili merce” e quelli che non sono strumentali né per natura né per destinazione, anche se sono iscritti nell’inventario.

La determinazione del valore normale

Come regola generale va considerato il c.d. “valore normale”. Tuttavia, il valore normale dei beni immobili può essere determinato applicando le regole previste in materia di imposta di registro (art. 52, comma 4, primo periodo, del d.p.r 26.4.1986, n. 131) cioè la rendita catastale attribuita (ovvero, se l’immobile non è ancora iscritto nel catasto dei fabbricati seguendo le regole in materia di attribuzione di rendita di cui all’art. 12 del d.l. n. 70 del 1988) rivalutata del 5% e su tale risultato va applicato il coefficiente:

1. di 40,8 per i fabbricati iscritti nella categoria C/1 e nel gruppo E;
2. di 60 per i fabbricati iscritti nelle categoria A/10 e nel gruppo D;
3. di 120 per i fabbricati iscritti nel gruppo A “non prima casa” (esclusa la categoria A/10) e nel gruppo C (esclusa la categoria C/1);
4. di 110 per i fabbricati iscritti nel gruppo A “prima casa”;
5. di 140 per i fabbricati iscritti nel gruppo B.

La determinazione della base imponibile

La  plusvalenza è costituita dalla differenza tra il valore normale  dei beni immobili e il corrispondente valore fiscale riconosciuto.

Quest’ultimo parametro è costituito dal valore iscritto nel registro dei beni ammortizzabili al netto delle quote di ammortamento che sono state dedotte fiscalmente fino al periodo d’imposta in corso al 31.12.2015. Se in precedenza devono essere considerate nel computo le rivalutazioni operate con rilevanza fiscale.

Secondo l’art. 36, comma 7, del d.l.  4.7.2006, n. 223,  le quote di ammortamento deducibili vanno conteggiate al netto del costo dell’area occupata dal fabbricato e dalle sue pertinenze. Se l’immobile è stato acquistato per un corrispettivo che include anche il valore dell’area, il costo non ammortizzabile, in quanto riferito al terreno, è assunto forfettariamente nella misura del 20%, elevata al 30% per i fabbricati industriali, cioè quelli che sono destinati alla produzione o alla trasformazione dei beni.

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L’IVA e le altre imposte indirette

L’estromissione non è rilevante  ai fini delle  imposte di registro, ipotecaria e catastale poiché l’estromissione non  individua il trasferimento della proprietà ma solo il passaggio dalla sfera d’impresa quella personale.

La destinazione di beni all’uso personale è rilevante ai fini dell’IVA (art. 2, secondo comma, n. 5,  del d.p.r. 26.10.1972, n. 633),  per cui anche l’estromissione assume rilevanza ai fini del tributo, salvo il caso in cui al momento dell’acquisto non è stata esercitata la detrazione dell’IVA.

Se il fabbricato è strumentale per natura si applica l’art. 10, primo comma, n. 8-ter, senza però dare origine al c.d. “pro rata di detrazione (art. 19-bis). Se l’operazione è effettuata nel c.d. “periodo di sorveglianza”, cioè durante il periodo di dieci anni dalla data dell’acquisto, è necessario considerare la rettifica della detrazione dell’IVA (art. 19-bis2, comma 6).