Dalla stipula del contratto di locazione sorgono responsabilità sia a carico del locatore che del conduttore per eventuali danni causati sul bene locato.

Nel dettaglio gli obblighi del locatore (art. 1575 c.c.) sono:

– consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
– mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
– garantirne il pacifico godimento durante la locazione
– obbligo di manutenzione ordinaria o straordinaria, quando non si tratta di opere di piccola manutenzione


Gli obblighi del conduttore sono (art. 1587 c.c.):

– prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
– dare il corrispettivo nei termini convenuti
– spese ordinarie di piccola manutenzione

Nel caso di specie, il conduttore impugnava la decisione della Corte d’ Appello di Venezia che accolse la domanda del locatore il quale sosteneva che la fuoriuscita d’ acqua dal flessibile esterno dell’ appartamento sovrastante quello del conduttore si fosse verificato nel momento in cui il conduttore aveva riallacciato l’ utenza dell’ acqua così come era emerso dalla Ctu provocandone la rottura.

Pertanto, il dovere del conduttore era quello di effettuare i controlli opportuni prima di riattivare l’ impianto idraulico.

Di contro, il conduttore lamentava violazione degli artt. 1223, 1227, 2 comma e 2697 c.c. in relazione all’ art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c sostenendo che era compito del proprietario consegnare l’ impianto in stato di sicurezza.

Premesso, che ai sensi dell’ art. 2051 c.c. ai fini della configurabilità della responsabilità di cose in custodia occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’ evento lesivo, rapporto che postula l’ effettivo potere sulla cosa, e cioè la sua disponibilità materiale e giuridica con il conseguente potere di intervento su di essa.

Nel deriva, che nel caso di bene locato la disponibilità giuridica spetta al proprietario dell’ immobile e ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c. risponde dei danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti conglobati in esso, mentre il conduttore avendo la disponibilità materiale risponderebbe ai sensi dell’ art. 2051 c.c. dei danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altri parti del bene locato ( Cass. n. 24737/ 2007).

In materia diversi orientamenti giurisprudenziali

Nella sentenza n. 5682/2001 la Cassazione ha disposto che “Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell’azione di esatto adempimento – quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione.

Ciò posto, è da escludere che possano essere ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali (nella specie, rottura di un tubo del vaso di espansione dell’impianto di riscaldamento posto nel sovrastante sottotetto, che aveva determinato un’infiltrazione). In tale ipotesi, è operante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale” (in Giust. Civ. Mass. 2001, 814).

Segue: “Tra le riparazioni a carico dell’inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi “esterni” dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie (C. Cass., Sez.III, 30/1/2006, n°1878).

Viceversa, sono a carico del locatore “nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (C. Cass., Sez.III, 14/3/2006, n°5469).

Tanto premesso, la Corte di Cassazione, con la sentenza 21788/2015 dispose che: “ È il solo conduttore, invece, ad essere responsabile per i danni ai terzi provocati dagli accessori e dalle parti del bene locato di cui ha acquistato la disponibilità e la custodia nonché la facoltà e l’obbligo di intervenire per evitare pregiudizi agli altri”.


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