Uno dei filoni più interessanti e complessi della giurisprudenza in tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” di abitazione è certamente quello che trae origine dalle interferenze fra i richiamati benefici fiscali e le norme di legge sul diritto di famiglia, segnatamente quelle relative ai rapporti fra i coniugi.

Tali situazioni si trovano spesso al centro di contestazioni e di liti fra l’Agenzia delle Entrate e i contribuenti e, nei casi legati a una frattura nel rapporto fra i coniugi, si aggiungono così alle controversie di carattere civilistico connesse alla separazione o al divorzio.

L’autore di questo articolo, Stefano Baruzzi, è autore degli Ebook di freschissima pubblicazione “Le agevolazioni fiscali prima casa” e “L’imposta di registro nelle operazioni immobiliari”, entrambi pubblicati dagli editori Fisco e Tasse e Maggioli. ndR


Dalle numerose pronunce depositate in questi ultimi anni dalla Corte di Cassazione – spesso difformi dalle sentenze emanate dalle Commissioni Tributarie nei primi due gradi di giudizio del processo tributario – è possibile cogliere una serie di importanti indirizzi di fondo, alcuni dei quali, fra i tanti messi a fuoco dalla Suprema Corte, riteniamo utile riepilogare di seguito.

Và da sé che la conoscenza dei suddetti indirizzi giurisprudenziali di legittimità, da parte dei contribuenti e dei professionisti che li assistono (in particolare, notai, avvocati e commercialisti), può consentire in molti casi di evitare gravi conseguenze sul piano tributario (perdita delle agevolazioni, applicazione delle pesantissime sanzioni e degli interessi, spese giudiziali e di assistenza legale, etc.) e, per converso, di cogliere interessanti opportunità per usufruire dei benefici fiscali anche in situazioni nelle quali, mentre l’Agenzia delle Entrate non è propensa a riconoscerli, la Corte di Cassazione si è da tempo orientata in senso favorevole.

 

1. Il possesso di altro immobile abitativo in comunione con l’ex coniuge preclude la possibilità di usufruire nuovamente dell’agevolazione “prima casa” in caso di separazione di fatto (Cass. n. 7069/2014) giacché tale beneficio fiscale “prima casa” non spetta al contribuente che già possieda, nel medesimo comune, altro immobile in comproprietà con il coniuge, restando irrilevante, ai fini dell’agevolazione, tanto il regime patrimoniale dei coniugi, quanto la sussistenza di una separazione “di fatto” (e non legale) tra di essi (lettera b) della nota II bis all’art. 1 della Tariffa parte prima del TUR).

 

2. Spettanza delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto, dopo la separazione legale, di altro appartamento da parte della ex moglie, benché già proprietaria di altro immobile acquistato originariamente in comunione legale con l’ex marito, dal quale si era poi però separata legalmente (Cass. n. 3931/2014)

La Corte di Cassazione ha riconosciuto le agevolazioni “prima casa”, per l’acquisto, dopo la separazione legale, di un altro appartamento da parte della ex moglie, benché già proprietaria di un immobile abitativo acquistato originariamente in comunione legale con l’ex marito, dal quale si era poi però separata legalmente. Nella lunga e articolata pronuncia, nella quale la Suprema Corte ha argomentato minuziosamente in ordine ai principi assunti a base della decisione, assume primaria rilevanza la considerazione secondo la quale, al verificarsi della separazione legale, la comunione tra coniugi di un diritto reale su un immobile, ancorché originariamente acquistato in regime di comunione legale, deve essere equiparata alla contitolarità indivisa dei diritti sui beni tra soggetti tra loro estranei, che è compatibile con la possibilità di richiedere nuovamente le agevolazioni “prima casa”: la facoltà di usare il bene comune, che non impedisca a ciascuno degli altri comunisti “di farne parimenti uso” ex art. 1102 Codice civile, non consente, infatti, di destinare la casa comune ad abitazione di uno solo dei comproprietari, per cui la titolarità di una quota è simile a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative (Cassazione n. 9647/1999; n. 10984/2007).

La Suprema Corte ha altresì osservato che l’eventuale assegnazione del bene da parte del giudice della separazione o i patti in tal senso contenuti nella separazione consensuale omologata non hanno effetto ostativo alle agevolazioni “prima casa”, tenuto conto che, nell’enunciare il diritto di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione, la norma agevolativa è inequivoca nell’indicare che il titolo della disponibilità di un immobile, idoneo a precludere l’accesso al beneficio fiscale, deve avere carattere di diritto reale e non meramente personale.

Resta, peraltro, ferma la possibilità per l’Agenzia delle Entrate di provare che nei vari casi concreti possa sussistere un eventuale utilizzo strumentale dell’istituto della separazione fra coniugi, a fini elusivi della norma tributaria.

 

3. L’assegnazione dell’ex casa coniugale in sede di divorzio non preclude la possibilità di avvalersi dell’agevolazione (Cass. n. 2273/2014)

Sull’irrilevanza dell’assegnazione della ex casa familiare – in questo caso, in sede di divorzio –, rispetto alla possibilità di richiedere nuovamente l’agevolazione per l’acquisto di altro immobile abitativo, si sofferma la sentenza in oggetto. In base al tenore della legge, il beneficio é precluso se l’acquirente ha la disponibilità di altro immobile in proprietà o per altro diritto reale: pertanto, la disponibilità dell’ex casa familiare per provvedimento giudiziale di assegnazione del giudice della separazione o del divorzio, integrando non un diritto reale, bensì un diritto personale di godimento di natura atipica (sent. n. 11096/2002), consente di accedere nuovamente all’agevolazione.

 

4. La cessione volontaria dell’immobile al coniuge nella separazione consensuale può comportare la perdita dell’agevolazione (Cass. n.2263/2014)

La sentenza in oggetto evidenzia l’idoneità del trasferimento dell’immobile al coniuge, per effetto di accordi assunti in sede di separazione consensuale, a comportare la revoca dell’agevolazione, qualora detta cessione intervenga prima che sia decorso il quinquennio dall’acquisto e sempre che entro un anno dalla vendita il cedente non abbia acquistato altro immobile da adibire a propria abitazione principale (nota II bis, 4° comma). Tale conclusione deriva dal fatto che una siffatta cessione è, comunque, riconducibile alla volontà del cedente, e non al provvedimento giudiziale di omologazione, ancorché essa acquisti efficacia giuridica solo in seguito a quest’ultimo (Cass. n. 9174/2008).

 

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11 COMMENTI

  1. Buongiorno, chiedo all’autore dell’articolo pubblicato di aggiornare le informazioni in esso contenute e di rispondere ai quesiti posti dai lettori.
    L’articolo è molto utile e da una speranza di rifarsi una vita, ai coniugi separati e privati dell’utilizzo della propria abitazione coniugale.
    Nel mio caso, i notai che ho contattato non si volevano “prendere la responsabilità di applicare la sentenza di cassazione”, cosa vuol dire? So che la giurisprudenza rientra nelle fonti del diritto: le sentenze di giurisdizioni superiori rientrano al secondo livello della gerarchia delle fonti, per tanto vanno applicate di diritto, senza alcuna responsabilità discrezionale da parte del notaio. A qualcun altro è successa la stessa cosa?
    Gentile Dott. Stefano Barozzi, ci spieghi come comportarci.
    Grazie

  2. Buona sera,
    sono separato legalmente e pago il 50% del mutuo della casa cointestata con la mia exmoglie.
    La casa è stata assegnata alla ex perchè li con in figlio.

    Al momento sono in affitto e vorrei acquistare una casa.
    Vorrei sapere:
    a) Posso avere le agevolazioni prima casa?
    b) Le tasse annuali verranno calcolate prima o seconda casa?
    c) Il fondo pensionistico del quale sono iscritto, considera la mia richiesta prima casa, e potrà concedermi la somma di soldi che andrò a richiedere?

    La ringrazio anticipatamente per la risposta
    Saluti

  3. Buongiorno
    sono nella medesima situazione del Sig. Antonio
    Vorrei avere anche io una risposta al quesito che riporto sotto:

    Buonasera,
    Trovo interessante il suo articolo, spero possa darmi una risposta positiva e la strada da mostrare all’ente con cui dovrò confrontarmi.
    Sono separato legalmente e pago il 100% del mutuo della casa di cui sono unico proprietario ma che è stata assegnata alla mia ex moglie perché lì con il ns figlio minorenne.
    Ovviamente pagando mutuo e mantenimento, ho difficoltà ad acquistare una casa in cui ho bisogno di vivere.

    Le chiedo
    1. Se posso avere le agevolazioni prima casa nel momento in cui la compro o mi fanno pagare l’Iva come seconda casa?
    2. Le tasse annuali imu/ICI o similari come me le considerano?
    3. Sono iscritto ad un fondo pensionistico dal quale potrei attingere in caso di acquisto prima casa e in questo momento mi farebbe davvero comodo perché non avrei la possibilità di accedere a grosse somme in caso di un altro mutuo oltre a quello che pago e mantenimento.
    La mia sede risorse umane, mi dice che verrebbe considerata seconda casa e a loro malgrado mi riferiscono che non posso usufruirne.
    Ma è così o dato che sono legalmente separato potrebbero considerarla come prima?

    Le sarei davvero grato se mi rispondesse.
    Avrei bisogno di prendere una piccola casa dove stare con il mio piccolo.

    Grazie

  4. Buonasera,
    Trovo interessante il suo articolo, spero possa darmi una risposta positiva e la strada da mostrare all’ente con cui dovrò confrontarmi.
    Sono separato legalmente e pago il 100% del mutuo della casa di cui sono unico proprietario ma che è stata assegnata alla mia ex moglie perché lì con il ns figlio minorenne.
    Ovviamente pagando mutuo e mantenimento, ho difficoltà ad acquistare una casa in cui ho bisogno di vivere.

    Le chiedo
    1. Se posso avere le agevolazioni prima casa nel momento in cui la compro o mi fanno pagare l’Iva come seconda casa?
    2. Le tasse annuali imu/ICI o similari come me le considerano?
    3. Sono iscritto ad un fondo pensionistico dal quale potrei attingere in caso di acquisto prima casa e in questo momento mi farebbe davvero comodo perché non avrei la possibilità di accedere a grosse somme in caso di un altro mutuo oltre a quello che pago e mantenimento.
    La mia sede risorse umane, mi dice che verrebbe considerata seconda casa e a loro malgrado mi riferiscono che non posso usufruirne.
    Ma è così o dato che sono legalmente separato potrebbero considerarla come prima?

    Le sarei davvero grato se mi rispondesse.
    Avrei bisogno di prendere una piccola casa dove stare con il mio piccolo.

    Grazie

  5. Buongiorno, sono in procinto di separami da mia moglie ed ho dei dubbi per quanto concerne la casa di proprietà al 50% con lei. L’immobile non è gravato da mutuo, abbiamo un figlio maggiorenne autonomo. Visto che siamo propensi per una separazione consensuale, nella quale il giudice potrà non pronunciarsi sull’assegnazione dell’immobile ad uno di noi, in quanto non sono presenti figli minori o maggiorenni ma non autonomi, ho letto che se concedo, prima della sentenza, la mia parte di proprietà a mia moglie perdo il diritto della agevolazione sulla prima casa per un’acquisto futuro. E’ vero? Come uscirne fuori?
    Grazie
    Massimo

  6. buongiorno
    sono separato legalmente e ho una casa in proprietà al 50% con la mia ex moglie. eun relativo mutuo sempre al 50%. vorrei acquistare un appartamento dove andare a viverci ..posso intestarla ame e usufruire della agevolazione come prima casa? eventualmente rinunciando ai benefici di quella in cui vive la mia ex moglie.

    grazie
    giovanni

  7. salve un quesito che non riesco a dipanare. sono proprietario di due immobili e sto acquistandone un terzo tutti nello stesso comune. non avendo mai usufruito del beneficio agevolazione acquisto prima casa posso averlo adesso oppure ho perso questo diritto anche se non ne ho mai beneficiato.

  8. Egregio Dottore, posso proporle un quesito ?
    ci stiamo rompendo il capo con questo, che riguarda mia madre: può il coniuge (moglie) superstite, già per comunione proprietario del 50%, EREDITARE dal marito l’ulteriore porzione (un terzo, il resto ai tre figli) della stessa prima casa nella quale abita, (dunque con diritto di abitazione ereditato per legato “ex Lege”) con l’ AGEVOLAZIONE PRIMA CASA, se proprietaria di altro immobile nello stesso Comune ? Crediamo sia andato in confusione anche il Funzionario dell’Agenzia delle Entrate.
    Grazie se troverà il tempo ed il modo di risponderci !
    (il coniuge si troverebbe poi a pagare 2 IMU diverse su porzioni dello stesso immobile)

  9. Buondì
    Lei mi sta dicendo, secondo quando indicato al punto 2, che oggi un coniuge separato, già proprietario di altro immobile acquistato originariamente in comunione legale con l’ex coniuge (a cui l’immobile è stato assegnato), dal quale si era poi però separato legalmente (sentenza omologata), può acquistare regolarmente una nuova abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa ?
    Se è così perché l’Agenzia delle Entrate (consultata a giugno 2015) non risulta essere di questo parere?
    Grazie.

  10. Buongiorno
    Per cortesia, mi potrebbe confermare o meno che, in regime di divorzio, acquistando anche il 50 percento dell’altro coniuge, assegnatario di un appartamento di proprietà di entrambi ed in regime di prima casa, all’atto del rogito notarile posso risparmiare 1100 euro di imposte.
    Grazie mille.

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