L’ Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 26/E depositata il 6 marzo ha disposto l’applicabilità delle agevolazioni in materia di piccola proprietà contadina alle pertinenze dei terreni agricoli.

L’ art. 817 c.c. definisce le pertinenze: “ le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Il criterio discretivo tra parte di un tutto e pertinenza è relativo e variabile, a seconda del modo in cui è concepito in determinate epoche storiche e in determinati aggregati sociali.


Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’ appartenenza del bene accessorio e del bene principale in proprietà al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della continuità, consistente nella destinazione di un bene al servizio o all’ ornamento di un altro.

Il regime giuridico delle pertinenze prevede che, una volta costituito il rapporto, la pertinenza segua la sorte della cosa principale, sicchè gli atti e i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto ( art. 818, comma 1, c.c.).

L’accertamento, della sussistenza o meno di vincolo pertinenziale comporta “un giudizio di fatto” (cfr. Corte di Cassazione, 2 marzo 2006, n. 4599) “costituito dalla destinazione concreta ed effettiva della pertinenza a servizio (…) della cosa principale” (cfr. Corte di Cassazione 13 luglio 2007, n. 15739)

Tuttavia, le pertinenze conservando piena individualità, possono formare oggetto di separati atti giuridici, realizzandosi in tal modo la cessazione del rapporto pertinenziale, cessazione inopponibile ai terzi che abbiano acquistato diritti sulla cosa principale in data anteriore (art. 818, comma 3, c.c.).

Nel caso in esame la Direzione Provinciale riteneva che non potessero essere estese ai fabbricati strumentali all’attività agricola le agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina.

In passato, la Commissione Tributaria Centrale, con la sentenza 18 gennaio 1989, n. 369, definiva il fondo rustico in senso tecnico giuridico come appezzamento di terreno agricolo corredato da elementi strumentali (pertinenziali) necessari per la gestione economica (fundus instructus): in esso il fabbricato rurale ha valore strumentale (e quindi potenziale) rispetto al terreno, analogamente ai macchinari, le sementi, gli animali, in genere le scorte, cioè a quel complesso di cose che, quando esistono, sono strettamente legate al terreno…”.

Includendovi i beni accessori quali, ad esempio, i fabbricati destinati ad abitazione delle persone addette alla coltivazione delle terre, nonché dei loro familiari, ovvero fabbricati destinati al ricovero degli animali, dei prodotti, delle scorte.

Ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il trattamento previsto per il trasferimento del terreno agricolo, si applicava anche ai fabbricati rurali, sempreché gli stessi svolgessero una funzione strumentale rispetto al terreno agricolo, a prescindere dall’attività di impresa esercitata.

Le agevolazioni fiscali previste per la piccola proprietà contadina, erano quelle dettate dalla legge 6 agosto 1954, n. 604 (applicabili sino al 31 dicembre 2009), che prevedevano, al ricorrere di determinati requisiti, norme di favore per i trasferimenti o la concessione in enfiteusi di fondi rustici idonei alla formazione o all’arrotondamento della piccola proprietà contadina, e vi comprendeva anche “le case rustiche non situate sul fondo, quando, l’acquisto venga fatto contestualmente… per l’abitazione dell’acquirente o dell’enfiteuta e della sua famiglia”.

Sul punto l’Agenzia delle Entrate si espresse e ebbe modo di puntualizzare che in generale: “ le agevolazioni previste in materia di piccola proprietà contadina dettate dall’articolo 2, comma 4-bis, del decreto legge n. 194 del 2009 trovano applicazione solo con riferimento al trasferimento del fabbricato che costituisce pertinenza del terreno agricolo e che risulta situato sul medesimo terreno”.

In riferimento al quesito posto l’ Amministrazione finanziaria dispose che: “ le agevolazioni previste dall’articolo 2, comma 4-bis, del citato decreto-legge n. 194 del 2009, trovano applicazione anche con riferimento al trasferimento del fabbricato ad uso ricovero attrezzi, per il quale ricorrono i requisiti di pertinenzialità rispetto al terreno, sempreché detto fabbricato risulti sovrastante il terreno agricolo”.

Ai fini dell’agevolazione non rivela la qualificazione di strumentalità del fabbricato, di cui all’articolo 2 del DPR 23 marzo 1998, n. 139 in quanto le agevolazioni in materia di piccola proprietà contadina fanno riferimento alla nozione di pertinenza e non a quella di strumentalità.

La nozione di fabbricato pertinenziale, che implica la sussistenza di una connessione funzionale tra il fabbricato ed il terreno agricolo, non appare coincidente, come detto, con la nozione di strumentalità che è, invece, volta alla individuazione dei beni necessari per lo svolgimento dell’impresa agricola.

Al riguardo, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di chiarire (cfr. sentenza 27 maggio 1993, n. 5942) che “la nozione di azienda agricola contenuta nell’articolo 2135 c.c., come “complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa” …” è “… idonea a delineare un concetto di azienda agricola (rilevante per definire il concetto di strumentalità) distinta da quella di fondo, (rilevante per definire la nozione di terreno e relative pertinenze) e, in particolare, da quella di fundus instructus”.


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