La conclusione del contratto interviene di solito a seguito di trattative più o meno lunghe fra le parti .

In tali fasi, le parti devono osservare il principio di buona fede, espressione di una clausola generale ( artt.1337 e 1338 c.c.) in cui vanno compresi un’ insieme di doveri che vengono a specificarsi nella lealtà e nella salvaguardia dell’ interesse contrattuale della contraparte.

La fase delle trattative può essere seguita dalla stipula di un contratto preliminare al quale succederà quello definitivo.


Con il contratto preliminare le parti assumono un vero e proprio obbligo a contrarre, si tratta di un contratto il cui diretto contenuto è un’ obbligazione di facere, un consenso da prestare al momento della conclusione del contratto definitivo.

Il codice civile dedica al preliminare solo una norma art. 1351 c.c. che prescrive, per la sua validità la stessa forma che la legge richiede per il contratto definitivo.

Con la legge n. 30 del 1997 è stata introdotta la previsione della obbligatoria trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai n. 1, 2, 3 e 4 dell’ art. 2643 c.c., anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di esecuzione ( art. 2645 bis c.c.).

tradizionalmente si distinguono:

–                    contratto preliminare bilaterale, quando entrambi le parti si obbligano a prestare il consenso per la futura conclusione del contratto definitivo;

–                    contratto preliminare unilaterale, quando è una sola delle parti a vincolarsi alla stipula del definitivo, rimanendo l’ altra libera di scegliere se addivenire o meno alla sua conclusione

 

Nel caso di successivo inadempimento dell’ obbligo a contrarre, la parte adempiente potrà scegliere se chiedere il risarcimento del danno unitamente alla risoluzione del contratto oppure se attivare lo specifico rimedio  configurato dall’ art. 2932 c.c.

Tanto premesso, recentemente la Corte di Cassazione civile, II sez., ha emesso la sentenza n. 3028 del 16 Febbraio 2015 in controcorrente rispetto a orientamenti giurisprudenziali passati.

Infatti, nella sentenza Cassazione, Sez. III, 8200/93 , si rileva che la disciplina delle garanzie è inteso al contratto definitivo.

Il promissario acquirente prima del trasferimento del diritto in via definitiva, ha il solo rimedio consistente nel rifiuto a prestare il proprio consenso alla stipulazione del contratto traslativo, la possibilità di domandare la risoluzione del contratto preliminare, ovvero di chiedere l’ adempimento della obbligazione del promittente venditore, previa eliminazione a proprie spese dei vizi.

 

Cosi la pronuncia degli Ermellini  :“in caso di preliminare di immobile con consegna anticipata, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto” ed argomentano tale dictum statuendo che “in caso di preliminare di vendita non trovano, dunque, applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta”.

Dal dettato normativo si evince, che l’opposizione dei vizi decorrerà nel successivo contratto definitivo.


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