Delega fiscale e riforma del catasto: come cambieranno le rendite

Ci sono voluti tre governi, quattro se contiamo anche quello attuale, e circa tre anni di attesa, per vedere la delega fiscale approvata in maniera definitiva. Al suo interno, numerosi provvedimenti per cambiare il sistema della tassazione italiana e un’ulteriore, importante riforma: quella che, con quasi ottant’anni di distanza, andrà a interessare il catasto. Ne discutiamo con Antonella Donati, autrice del volume “Le novità della delega fiscale” (Maggioli, 2014)

 

Cosa è cambiato dalla scorsa settimana con l’approvazione della delega fiscale, e quindi con la riforma del catasto?

La riforma del catasto è un provvedimento del quale si parla ormai da anni, ma con l’approvazione della delega questa sembrerebbe essere davvero la volta buona. Peraltro tutto il tempo trascorso in dibattiti, visto che il testo della delega stato presentato nella passata legislatura, ha comportato che alla fine si sia riusciti a mettere a punto un provvedimento articolato e costruito in maniera tale da poter essere effettivamente applicato. Degli ultimi anni, infatti, grazie anche all’operazione di censimento degli immobili fantasma, l’Agenzia delle entrate (che ha assorbito l’Agenzia del territorio), è in grado di avere una mappatura molto dettagliata del territorio sul quale, quindi, sarà più facile intervenire con nuovi strumenti previsti dalla delega ai fini della determinazione delle tariffe d’estimo, ossia la base di calcolo necessaria per definire il valore delle rendite catastali. L’obiettivo è infatti quello di individuare zone omogenee a livello territoriale sia per quel che riguarda la tipologia delle costruzioni, sia per i servizi e la complessiva situazione urbanistica più aderenti alla realtà di quanto accaduto fino ad oggi.

 

Quali edifici saranno coinvolti nel processo di riordino delle rendite catastali?

Tutti gli immobili saranno coinvolti nel processo di revisione delle rendite, proprio perché l’obiettivo è quello di dare una valore alle rendite che sia in grado di corrispondere ai valori di mercato, facendo piazza pulita una volta per tutte delle sperequazione che hanno caratterizzato questo settore degli ultimi anni. Oggi come oggi, infatti, hanno rendite catastali più elevate gli immobili di recente costruzione, a che necessariamente si trovano però nelle periferie, quindi in zone con valori di mercato più bassi a parità di metratura, in quanto meno servite e meno pregiate, rispetto agli immobili che si trovano nei centri storici. Solo di recente è stata attuata una revisione delle rendite nei centri storici, ma ancora basare sulle vecchie tariffe d’estimo, e quindi non in grado di fotografare l’effettiva realtà del mercato. Il tutto anche a causa del sistema che fa riferimento al numero dei vani e non ai metri quadri. Con la riforma, invece, sarà tutto riparametrato sui metri quadrati, che diverranno l’unica misura di riferimento. Questo farà sparire gran parte delle disparità attuali.

 

In quali tempi sarà completato il rinnovamento delle rendite catastali?

Tecnicamente si parla di non meno di cinque anni per completare la revisione a livello nazionale. Non è escluso, però, che possono esserci comuni nei quali il processo di revisione possa essere completato in tempi molto più rapidi. Starà proprio i comuni, infatti, attivarsi, in sinergia con l’Agenzia delle entrate, per fornire i dati sull’analisi del territorio che serviranno per determinare gli estimi. Chiaramente un territorio vasto come quello di Roma i tempi saranno necessariamente più lunghi. In ogni caso nel processo potranno essere coinvolti anche professionisti privati, proprio al fine di accelerare le procedure.

 

Dunque, non appena sarà completato il processo di rivalutazione, cambierà nuovamente il sistema della fiscalità immobiliare?

Il sistema della fiscalità immobiliare è a tutti gli effetti un eterno cantiere. Con il federalismo fiscale, però, stato messo per certi versi un punto fermo: tutte le decisioni materia, infatti, spetteranno ai Comuni. Quindi tanto più i Comuni saranno virtuosi, tanto meno ci saranno ulteriori modifiche rispetto al panorama delle imposte che conosciamo oggi, anzi che dovremmo conoscere perché siamo ancora in attesa di vedere come poi sarà effettivamente applicata la Iuc… ma comunque sarà sempre solo ai comuni, alla fine, che si dovrà far riferimento. Quanto più i bilanci saranno in ordine , tanto meno peseranno le tasse sugli immobili.

 

Quali saranno gli effetti più probabili per i contribuenti? Un maggiore carico fiscale, o un vantaggio come negli auspici della legge delega?

La legge delega impone espressamente di realizzare la riforma del catasto senza un inasprimento delle pressione fiscale complessiva, ma, anzi, prevedendo un suo riequilibrio. In sostanza pagherà di più chi finora, complice il mancato adeguamento delle rendite, ha usufruito di un fisco più leggero. In ogni caso saranno tutelate le prime case, in riferimento alle imposte complessive, e i redditi più bassi, dal momento che la fiscalità immobiliare dovrà sempre tener conto dei redditi del nucleo familiare. Cosa comporterà in concreto a livello generale la riforma, comunque è difficile dire, dato che, come detto poc’anzi, tutto sta in mano ai sindaci.

 

Ci sono altre novità nel testo approvato che incidono nel settore immobiliare?

Nel testo della delega è previsto un maggior coinvolgimento dei proprietari degli immobili del processo di revisione delle rendite. Si prevede, fatti, che i Comuni debbano dare ampia pubblicità agli interventi di sul territorio necessari per definire i nuovi parametri, nonché ai parametri stessi. In questa fase i proprietari potranno comunicare le proprie osservazioni, prima ancora che venga applicata la nuova rendita. Non si tratterà, quindi, di contestare una rendita già determinata ma di avere un contraddittorio nella fase precedente, ossia nel momento di ridefinizione delle rendite stesse. Questo servirà a garantire un processo complessivamente più trasparente, dato che i dati potranno essere raccolti in maniera oggettiva, e quindi si ridurrà il contenzioso.

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