Una delle ragioni più rilevanti di un contenzioso in condominio, non solo per motivi di semplice vicinato, è il distacco dell’Impianto termico centralizzato da parte del singolo proprietario, anche dal punto di vista legale, è necessario confrontarsi con un contrasto di norme a cui non ha rimediato nemmeno la riforma del condominio in vigore dal 18 giugno 2013. 

Da una parte il Dpr 59/2009, attualmente in vigore in attesa delle modifiche contenute nel Dlgs 192/2005 – continua a prescrivere che, salvo cause straordinarie l’impianto nei fabbricati con con più di quattro unità immobiliari e per potenze nominali del generatore di calore maggiori o uguali a 100 kw deve – preferibilmente – rimanere unico. Un prescrizione che, però, è rivolta alla volontà della collettività intera condominiale e non a quella di ciascun inquilino contemplato singolarmente.

Del resto l’articolo 1118 del Codice civile, supportato da una lunga serie di sentenze della Cassazione, stabilisce il diritto di ciascun condomino di fare una scelta in autonomia e di definire i criteri necessari per rendere legittima la rinuncia al riscaldamento centralizzato. A questa e alla norma precedente si sono sommati nuovi impedimenti tecnici in vigore dal 1° settembre, che potrebbero in diverse circostanze rendere impossibile o molto costoso il distacco; infatti, gli impianti termici  installati dopo il 31 agosto scorso devono essere obbligatoriamente collegati a canne fumarie o a sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio.

Secondo la riforma del condominio, per distaccarsi, il condominio deve fornire, innanzitutto, prova di non procurare un aggravamento delle spese a coloro che proseguono ad utilizzare il riscaldamento centralizzato. In secondo luogo, bisogna dimostrare che la decisione non determina  uno squilibrio termico dell’intero edificio, tale da pregiudicare la regolare erogazione del servizio di riscaldamento.

La prova che attesti la situazione deve essere data con una  perizia, non è invece necessario, come per la trasformazione dell’intero impianto termico, il deposito in Comune di un progetto insieme  alla denuncia di inizio lavori. Non è richiesto nessun passaggio, con successiva deliberazione, in assemblea condominiale, per il distacco; secondo alcuni, si tratta di un diritto che si può esercitare anche in presenza di un divieto esplicito nel regolamento comune ( Cassazione sentenza 19893/2011).

Deve essere un tecnico abilitato a redigere la perizia, secondo quanto prescritto dal Dm 37/2008, cui rimanda anche il recente Dpr 74/2013, che ha ridisegnato il tema della conduzione e dei controlli degli impianti termici. Nella fattispecie, il professionista deve essere iscritto agli albi professionali ed essere in possesso delle specifiche competenze tecniche in materia di trattamento degli impianti di riscaldamento dotati di canne fumarie collettiva ramificate.

All’interno del documento devono essere presenti varie informazioni, innanzitutto l’accertamento dello stato dei consumi della caldaia  e la proiezione del consumo ipotizzato, in caso di distacco. In secondo luogo, la perizia va corredata da una previsione che attesti come, in virtù delle caratteristiche tecniche dell’impianto, il distacco non creerà notevoli pregiudizi all’impianto centrale. Infine, deve essere dimostrata l’assenza di futuri squilibri termici per il fabbricato.

Uno dei nodi più complessi da sciogliere è, infine, quello riguardante la ripartizione delle spese post-distacco. Chi abita nell’appartamento che viene scollegato dalla caldaia comune non è più tenuto a partecipare alle spese ordinarie per il riscaldamento, ma deve continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato, oltre alla sua conservazione e messa a norma.

L’articolo 1118, comma 3, del Codice civile è piuttosto chiaro in merito e stabilisce che ” il condominio non può sottrarsi  all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni”. Inoltre il nuovo comma 4 dispone ora anche in caso di distacco che “il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua  conservazione e messa a norma”. Rimane poi aperta ogni volta la disputa su cosa debba essere ritenuto o meno straordinario.


30 COMMENTI

  1. Buongiorno. Ho una domanda. Siamo staccati dal riscaldamento centralizzato nel 2014. Paghiamo quota fissa + manutenzione. Abbiamo fato i lavori nel nostro appartamento in periodo di riscaldamento, percio non abbiamo potuto essere sincronizzati con riscaldamento di condominio. Il nostro amministratore ha calcolato per noi il consumo di gas periodo (gen – apr 2015) – 50%. Ho visto nella spesa condominiale che il consumo di gas in totale diminuito, noi con distacco non abbiamo fato danni economici al condomini, ansi — il consumo per ogni appartamento e diminuito con anni precedenti. E giusto oppure possiamo protestare la decisione l’amministratore?

  2. Mi sano staccato dal impianto di rissccaldamento nel 2013 mettendo la caldaia autonoma, adesso il condominio stano cambiare la caldaia del impianto centralisato. Domanda- io devo particippare al acuisto della caldaia condominiale.

  3. Buongiorno sono in procinto di acquistare un appartamento con riscaldamento autonomo in un condominio (24 inquilini) con riscaldamento centralizzato, nelle spese condominiali ho scoperto che l’attuale proprietaria paga parte del ” combustibile” ed una parte di ”quota fissa”.
    Si chiede cortesemente se, ed in che percentuale devo partecipare alle spese di riscaldamento condominiale

  4. comprato app. nel 2013 in condominio lo ristrutturato e con decisione della ass. ho fatto autonomo- ora è styata fatta la riqualific. della ct- in che proporzione devo collaborare al pagamento dei lavori eseguiti-? pago la manutenzione ma mi viene addebitato la energia da quando ho comprato app. io non uso nulla della ct. pertanto non dovrei pagare energia el. per il funzionamento. ora vorrei se possibile sapere se devo pagare uguale agli altri cond. secondo i mill. oppure essendo una innovazione in quanto la ct funzionava corrett. si è fatto tutto spendendo 50.000 euro per 10 app di 85 mq. .altra cosa quali documenti ci devono essere nella ct .in caso di controllo qui non cè nulla grazie attendo se possibile risposta distinti saluti

  5. Buongiorno chiedevo se in una unità di 30 appartamenti io come proprietario posso fare il riscaldamento autonomo e staccarmi dal centralizato ? Grazie

  6. salve mi trovo in una situazione veramente di disagio.
    abito in una palazzina di 8 alloggi con riscaldamento centralizzato, questa palazzina è stata affittata da sempre, vista la morte del proprietario gli eredi due fratelli si sono divisi gli alloggi la sorella si è tenuta 6 degli otto alloggi due di questi del fratello sono ancora di proprietà del fratello il resto è stato venduto ad un’impresa.
    l’impresa ha demolito tutti e sei gli alloggi e rifacendoli li hanno trasformati con riscaldamento autonomo.
    siamo rimasti in due con riscaldamento cenralizzato con costi molto alti di consumo gas.
    noi non sappiamo ancora le intenzioni del nostro padrone di casa ma quello che voglio sapere siamo obbligati a sostenere queste maggiori spese richieste dal padrone di casa?
    grazie aspetto vostre notizie.

  7. Ho fatto richiesta all’Assemblea di Condominio per il distacco dall’impianto centralizzato, seppur con qualche disapprovazione la richiesta è stata accolta. Ho provveduto a far eseguire la perizia da un tecnico, per la fattività di quanto indicato, il quale ha certificato che ci sono i presupposti per provvedere alla chiusura delle valvole che alimentano il mio appartamento. Tutto è stato inviato all’amministratore che dopo un anno ha esteso la richiesta agli altri condomini adiacenti, che si servono dello stesso impianto, seppur a breve verranno istallate delle valvole che regolamentano l’afflusso di acqua calda ai singoli condomini.
    Vorrei conoscere cosa altro ho tralasciato e che posso fare per eseguire i lavori , di chiusura dell’impianto centralizzato?

    Abito ad un ultimo piano dove ho tre pareti esterne ed una che confina con l’atrio delle scale, mentre l’altra parete (verticale) interna confina con un altro appartamento.

    Il riscaldamento è alimentato da pannelli radianti installati alla fine degli anno 1960 e sono collocati sia sul soffitto che sotto il pavimento. creano una grossa dispersione di calore. Seppur negli ultimi due anni l’inverno non è stato rigido , le numerose pareti esterna fanno disperdere il calore, pertanto ho dovuto installare due “Inverter” per avere la giusta temperatura all’interno !8° circa.

    Ringrazio anticipatamente.

    Porgo Cordiali saluti.

    Edoardo Iacovacci

  8. GENTILMENTE VORREI SAPERE SE UN INQUILINO CHIEDE IL DISTACCO DALL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO DEVE PAGARE LA QUOTA INERENTE LA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA PER MANTENERE IN BUONA STATO LA STESSA E QUALI SONO LE LEGGI CHE REGOLANO TALE SITUAZIONE IN MODO DA EVITARE EVENTUALI CONTENZIOSI. VI RINGRAZIO E SALUTO CORDIALMENTE.

  9. mi sono distaccato dal centralizzato nel novembre 2013 con tutti i crismi di legge.
    oggi la caldaia termica del centralizzato necessita di sostituzione.
    !) devo partecipare alle spese di acquisto nuova caldaia?
    2) se no. devo continuare ad accolarmi spese future di manutenzione nuova caldaia?
    grazie

  10. Chiedo scusa per l’errore scritto nel mio post… VOLEVO DIRE CHE SONO PROPRIETARIO DI UN APPARTAMENTO IN UN CONDOMINIO DI 8 UNITA’…
    Simone

  11. Salve, Sono proprietario di un condominio di 8 unità, tengo a precisare che abito all’ultimo piano. Mi hanno permesso il distacco dall’impianto centralizzato, questo è già il secondo anno. Vorrei poter installare una caldaia a gas per il riscaldamento e acqua calda sanitaria, ma l’amministratore mi riferisce che non la posso mettere inquanto il D.P.R. 59/2009 ART.4 comma 9 me lo vieta. Vorrei sapere gentilmente da voi se quanto dice l’amministratore è vero o meno. Io penso che invece sia possibile, vista la riforma del condominio in vigore dal 18 giugno 2013 e successive.
    In attesa di una Vostra risposta porgo Distinti Saluti. Grazie.
    Simone

  12. In quale percentuale e a quali spese di gestione della caldaia centralizzata deve partecipare un condomino che si è staccato dall’ impianto centralizzato?

  13. Se un condomino di un piano intermedio vuole distaccarsi dal riscaldamento centralizzato, deve provvede a far arrivare la canna fumaria al tetto. Possono i condomini degli appartamenti sopra di esso rifiutare il passaggio della canna fumaria ed impedire di conseguenza il distacco?
    Grazie

  14. Buongiorno, sono proprietaria di un immobile con impianto centralizzato, dotato anche di impianto autonomo. Volendo staccarmi, l’amministratore mi ha comunicato che la spesa del distacco dovrebbe essere solo a carico mio, e che dovrebbe essere fatta tramite taglio delle tubature, e non attraverso il sigillo delle valvole. Mi sembra un obbligo vessatorio, potete dirmi se c’è qualche norma in proposito che obbliga chi si vuole distaccare a fare questo? Grazie.

  15. Qualcuno sa come se c’e’ una normativa precisa sulla metodologia del distacco dalla rete condominiale?
    Sigilli ?
    Tappi sulle tubature?
    Saldature a fuoco sui tubi?
    O in mancanza di prescrizioni particolari ognuno fa come meglio crede?
    Grazie

  16. Volevo sapere se nella procedura di distacco c’e’ una qualche prescrizione…ovvero io vorrei solo staccare i termosifoni e apporre dei sigilli o dei tappi sui tubi che fuoriescono dalle murature, ma il mio capocondomino mi vuole obbligare a saldare a fuoco tali tubi con un costo maggiore per me, probabili bruciature sulla parete e la preclusione di una possibilita’ in futuro di tornare a usare gli stessi termosifoni dato che io sto lasciando l’italia, ma un giorno tornando potrei anche volermi riattaccare alla rete condominiale.
    Qualcuno ha idea se ci sono dei dettami sul “come” distaccarsi ? Grazie

  17. e’ giusto che un inquilino paghi tutte la spese relative ai lavori di ” riqualificazione energetica, ai sensi del d.l. n. 115 del 30 maggio 2008 ( sostituzione caldaia, posa valvole termostatiche e contabilizzatori di consumo sui singoli termosifoni) oltre che ai consumi ?

    e’ previsto un metodo di ripartizione di spese tra proprietario e inquilino visto che anche della detrazione fiscale dovrebbe beneficiarne il propprietario?

    Grazie!

  18. sono un inquilino in affitto. vorrei staccarmi dal riscaldamento centralizzato in quanto nel periodo invernale vivo più volte all”estero. è fattibile il distacco con il sigillo dei radiatori ? chiaramente con l’approvazione dall’assemblea condominiale . gradirei risposta urgente. grazie . . .

  19. vorrei sapere qual’è la procedura burocratica per ottenere il distacco dal riscaldamento centralizzato. Si tratta di un negozio di 50mq facente parte di un mega condominio fra appartamenti, uffici e fondi commerciali.
    grazie.

  20. SALVE,, volevo chiedere se c’è un’azione legale sulla mia situazione in condominio.
    Da quando ho comprato, la mia casa, 10 anni fa, già riscaldamento autonomo. Ma tutti questi 10 anni sto pagando il 30 per cento della spesa dei riscadamento centrali, anche se non benefici ad essa, e ora sulla base della nuova normativa, la riforma del condominio nel 2013 per il caso ho l’opportunità di chiedere di non pagare più il 30%

    Grazie e saluti

  21. Io vorrei solo staccarmi dall’impianto centralizzato solo facendo sigillare i radiatori da un tecnico nominato in assemblea.
    La ragione di questa mia richiesta è che non utilizzo il riscaldamento perchè non ci abito.

  22. in caso di spesa straordinaria per la sostituzione della caldaia centralizzata devono partecipare anche i negozi proprietari che non hanno i termosifoni?

  23. Salve,volevo chiedere se è possibile esercitare un’azione legale contro quei condomini,che in passato si sono distaccati abusivamente dall’impianto termico centralizzato senza alcuna delibera condominiale ed ora sulla base della nuova normativa di riforma del condominio del 2013 ex art.1118 comma IV manifestano la volontà di concorre esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria e di conservazione e messa a norma dell’impianto.
    Rappresento che abito in un condominio formato da 20 unità abitative ed in cui circa 7 condomini hanno operato in passato il distaccamento dall’impianto centralizzato autonomo!!
    Distinti Saluti
    Davide De Luca

  24. ho chiesto il distacco dal riscaldamento centralizzato dove abito di 30 unità, m iè stato chiesto dopo la mia perizia tecnica di dover continuare a pagare il 30°/° della quota oltre le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. E’ leggittima questa richiesta da parte del condomino? grazie

  25. IN UN COMUNE – PESCOCOSTANZO AQ 1500 ML/SLM – PUO’ AVVENIRE – COMUNQUE IL DISTACCO O LA POSIZIONE GEOGRAFICA LO INIBISCE ? GRAZIE

  26. La legge del 18.06.2013 permette il distacco dal riscaldamento centrale a determinate condizioni. Tra queste che non rechi danno o sbilancio al centralizzato.
    Facciamo l’esempio di un condominio di 30 unità. Si staccano i primi 10 e non c’è nessun sbilancio dell’impianto. Quando si stacca l’undicesimo viene costatato che questo avverrebbe. Se nel condominio vige una regola che uno “può fare quello che vuole” purché non impedisca agli altri di fare la stessa cosa, perché i primi 10 lo possono fare e dall’undicesimo in poi, NO!
    Grazie.

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