L’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze.
l’Agenzia delle Entrate, con la la circolare n. 26/E del 1° giugno, ha fornito i primi chiarimenti sulle nuove modalità di tassazione delle locazioni di immobili ad uso abitativo, con riferimento ai destinatari, alla scelta del regime, alle modalità di pagamento e alle sanzioni. La circolare stessa può essere considerata una guida al nuovo regime che porta notevoli vantaggi ai contribuenti con aliquota marginale elevata. Come consuetudine di studio riteniamo utile diffondere le guide predisposte dall’Agenzia delle Entrate per migliorare il dialogo tra professionisti e contribuenti.
Cosa è la cedolare secca?
Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario. L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad una imposta operata nella forma della cedolare secca. L’opzione per la cedolare secca consente al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato.
Chi è interessato?
La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.
Quali imposte di risparmiano?
L’opzione da parte del locatore dell’immobile per il regime della cedolare secca esclude l’applicazione per il periodo di durata dell’opzione:
- dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;
- dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2 % del canone pattuito;
- dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni foglio. La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.
Quali effetti per il conduttore?
L’opzione da parte del locatore per l’accesso a detto regime esplica, tuttavia, effetti anche nei confronti del conduttore che non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.
Per il periodo di durata dell’opzione, inoltre, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione. A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.
Quale aliquota per la cedolare secca?
L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca è determinata con l’applicazione di una aliquota ordinaria del 21 per cento. L’aliquota è ridotta al 19 per cento per i contratti a canone concordato disciplinati dall’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e per i contratti contemplati nell’articolo 8 della medesima legge relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
E’ possibile scaricare la Guida alla cedolare secca, predisposta dalla Agenzia delle Entrate, per avere un quadro completo e schematico dell’intera disciplina.
