Superbonus: al via la maxi-tassa per chi vende casa entro 10 anni dalla ristrutturazione

Redazione 14/06/24
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Diventa operativa la maxi tassa sulle vendite entro i 10 anni di immobili ristrutturati con il superbonus, che hanno generato plusvalenze.

Questo il succo della circolare 13/E dell’Agenzia entrate, che dà il via attuativo alla norma già in vigore dal 1° gennaio, che introduce un regime di tassazione extra delle plusvalenze immobiliari, risultanti dalla cessione di immobili che hanno beneficiato di interventi legati al superbonus. Si andrà incontro al prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso.

Viene inoltre messa in chiaro la data di avvio di queste nuove regole fiscali: il 1° gennaio 2024.

Chiunque abbia beneficiato del Superbonus per effettuare lavori di ristrutturazione immobiliare, deve prestare attenzione alle novità, perché potrebbero influenzare la vendita futura della casa sotto l’aspetto della tassazione.

Ecco cosa cambia.

Indice

La nuova maxi-tassa sul superbonus

Tutto nasce dalla norma introdotta con la legge di bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213), che interviene sulle regole fiscali delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili e introduce nuove misure in materia di variazione dello stato dei beni, scritte nel Tuir.

L’articolo 1 (commi da 64 a 67) della legge di bilancio 2024, modifica gli articoli 67 e 68 del Tuir (quelli che parlano dei «Redditi diversi» e «Plusvalenze»), e introduce una nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile.

Qui nasce la questione. In particolare, come spiegato su FiscoOggi.it, tra i redditi diversi indicati nell’articolo 67 del Tuir è stata inserita la plusvalenza che deriva dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati dal superbonus (articolo 119 del Dl n. 34/2020) che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di 10 anni.

In sostanza, chi ristruttura casa con il superbonus e la rivende entro i 10 anni, deve fare riferimento a questa nuova plusvalenza da tassare, a partire dal 1° gennaio 2024.

E-book utile

FORMATO EBOOK

I Controlli Superbonus – e-Book in pdf

L’eBook, aggiornato alla conversione in legge del Decreto Superbonus o Taglia Cessione (legge 23 maggio 2024, n. 123 di conversione del decreto n. 39/2024), fornisce una guida completa e dettagliata sui controlli del Superbonus, le verifiche dell’ENEA ed dell’Agenzia delle Entrate e le sanzioni previste. L’autrice analizza le tipologie di controllo sui cantieri ancora aperti o già chiusi, le procedure di verifica e le responsabilità dei soggetti coinvolti. L’opera contiene anche il link al sito del MASE con l’elenco dei fabbricati potenzialmente soggetti ai controlli e un’appendice normativa con i decreti e le leggi citate nel testo.IL SUPERBONUS E IL PNRRQuesto capitolo analizza il Superbonus ed il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), i controllori e le regole, le indagini dell’OLAF e gli uffici ministeriali coinvolti.EDIFICI ED ISPETTORIIn questo capitolo vengono fornite informazioni sui cantieri finanziati dal PNRR, le check list ed i verbali utilizzati durante i controlli, la scelta del campione e le fasi della verifica, nonché l’accesso nei cantieri.CONTROLLI DELL’ENEAQuesto capitolo descrive le procedure e le modalità operative dei controlli dell’ENEA, le verifiche preliminari, la scelta del campione ed i documenti da controllare. Si discute anche del tempo a disposizione per completare la verifica, delle ispezioni e della segnalazione immediata per chi si oppone all’accesso.VERIFICHE CATASTALIIn questo capitolo si spiega l’aggiornamento obbligatorio delle informazioni catastali, gli interventi che richiedono la comunicazione, gli impianti ed il cappotto. Vengono anche discusse le sanzioni previste.LAVORI NON CONCLUSIQuesto capitolo affronta l’obbligo di segnalazione alle Entrate per i lavori non conclusi, le opzioni disponibili, il recupero delle detrazioni non spettanti e la responsabilità dei cessionari.COMUNICAZIONE PREVENTIVA PER NUOVI LAVORIIn questo capitolo si discute dei soggetti tenuti alle comunicazioni, dei dati da inviare all’ENEA, delle comunicazioni in materia di sismabonus, delle sanzioni e delle spese nei crateri sismici.SOSPENSIONE DELLA COMPENSAZIONE CREDITIQuesto capitolo fornisce informazioni sulla sospensione della compensazione crediti per chi ha debiti fiscali, compresi gli atti e le cartelle coinvolte.SANZIONI PER I PROFESSIONISTI TECNICIIn questo capitolo si parla delle asseverazioni e della responsabilità penale dei professionisti tecnici, nonché delle multe previste.Lisa De SimoneEsperta in materia legislativa, si occupa di disposizioni normative e di giurisprudenza di interesse per il cittadino. Collabora da anni con Maggioli Editore, curando alcune rubriche on line di informazione quotidiana con particolare attenzione alle sentenze della Corte di Cassazione in materia fiscale e condominiale.

Lisa De Simone | Maggioli Editore 2024

Cos’è una plusvalenza

Quando si vende un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto, si realizza una plusvalenza, cioè un guadagno. Questo in genere viene tassato.

La plusvalenza nasce quindi dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Ecco cosa intendiamo quando parliamo di tassazione sulle plusvalenze da cessione immobili dopo ristrutturazioni da superbonus, utilizzando sconto in fattura o la cessione del credito.

Come funziona la maxi-tassa sulle vendite post superbonus

Come spiegato nella circolare 13/E del 13 giugno 2024, rientrano nelle nuove regole tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, a prescindere dal fatto che siano stati effettuati sull’immobile dal cedente (ad esempio il proprietario) oppure dagli altri aventi diritto (il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).

La nuova ipotesi di plusvalenza, secondo le indicazioni contenute nella circolare, riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso – effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori – e non anche le eventuali successive cessioni dell’immobile.

La maxi-tassa, operativa dopo la circolare dell’Agenzia entrate, colpisce la plusvalenza, che ora considera il valore dell’immobile dopo gli interventi del Superbonus.

Se un cittadino vende l’immobile entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, generando una plusvalenza, questa verrà tassata. Tuttavia, il modo in cui viene calcolata la plusvalenza dipende dal momento in cui è stata fatta la vendita rispetto alla data di conclusione dei lavori.
La tassa extra vale solo il periodo dei dieci anni per chi vende una seconda casa, a meno non sia stata ereditata o donata.

In quest’arco temporale verrà applicato prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso.

Vale solo per chi ha utilizzato il superbonus con sconto in fattura o la cessione del credito.

Allegato

Circolare 13/E del 13 giugno – Plusvalenze superbonus 110% 875 KB

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Quali interventi agevolati sono inclusi

Con riguardo agli interventi agevolati, la circolare precisa che non rileva la tipologia di interventi – trainanti o trainati – effettuati sull’immobile oggetto di cessione. E’ sufficiente che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.

Indeducibilità dei costi

Inoltre, viene introdotto un meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione: totale per i primi 5 anni dalla ristrutturazione e al 50% dopo più di 5 anni. A questo calcolo concorrono solo i costi agevolati con il superbonus al 110%. Restano esclusi quindi quelli relativi alle versioni 90% e 70% del bonus.

Per saperne di più sulle novità in tema di superbonus puoi consultare lo Speciale Superbonus su Ediltecnico.it



Foto: istock/malamus-UK