Imu Tasi, acconto al 18 giugno: nuovi calcoli solo per variazioni su immobili

Il prossimo 18 giugno (il 16 cade di sabato) scade il termine per versare l’acconto Imu e Tasi per i possessori o per chi utilizza un immobile. Per il calcolo dell’importo da versare, non essendoci state variazioni nella normativa, quest’anno non vi sono particolari difficoltà e inoltre ricordiamo che non è possibile per i Comuni aumentare le aliquote.

Si dovranno solo tenere in considerazione eventuali modifiche relative agli immobili, ad esempio a seguito di una nuova rendita catastale, oppure una nuova locazione.

Anche per quest’anno resta confermata la stessa disciplina Imu introdotta nel 2016 ed estesa al 2017, tra cui  vi è anche il “nuovo” regime di tassazione dei terreni agricoli (esonero per CD e IAP), la riduzione del 50% per i comodati tra i parenti di primo grado, l’esclusione dalla determinazione della rendita catastale per gli “imbullonati”, la riduzione del 25% per gli immobili locati a canone concordato, e l’esonero per gli immobili di cooperative indivise destinate a studenti universitari e soci assegnatari.

Tali misure sono applicabili anche alla Tasi, tranne che  per i terreni agricoli che rimangono fuori dal tributo.

Per il calcolo degli importi si parte dalla stessa base imponibile (rendita catastale per i fabbricati, rivalutata del 5%) alla quale si applicheranno i coefficienti distinti per categoria catastale.

Al valore ottenuto si applicheranno le aliquote Imu e Tasi.

Come sempre l’acconto sarà pari al 50% dell’importo complessivo, e a dicembre prossimo occorrerà effettuare il saldo considerando le aliquote del 2018.

Le esenzioni per Imu e Tasi

Per il versamento dell’acconto si dovranno tenere in considerazione gli esoneri previsti dalla legge, sia per  l’Imu che per la Tasi.

Le differenze tra le due imposte si sono ridimensionate per via dell’esonero dell’abitazione principale previsto dal 2016 anche per la Tasi.

L’esonero riguarda anche le fattispecie “assimilate” all’abitazione principale come la casa assegnata al coniuge separato, l’abitazione del personale del comparto sicurezza, gli alloggi sociali, e l’abitazione dei cittadini italiani residenti all’estero.

Tra Imu e Tasi vi è un diverso trattamento nel comparto agricolo, in particolare  per i terreni non  si dovrà versare la Tasi, mentre sono soggetti ad Imu coloro che non sono imprenditori agricoli o coltivatori diretti, sono invece esenti i terreni montani o ubicati nelle isole minori, ovvero a proprietà collettiva.

Anche i fabbricati rurali strumentali sono esenti dall’Imu, ma scontano una Tasi in misura ridotta. Gli immobili “merce” (costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fino a che rimane tale destinazione e non siano locati) sono esenti dall’Imu, ma soggetti alla Tasi con aliquota agevolata fino al 2,5 per mille.

Le fattispecie di esonero dall’Imu derivano dalla disciplina Ici (immobili pubblici, fabbricati ad uso culturale, religioso, immobili degli enti non commerciali, eccetera) e sono sostanzialmente identiche per la Tasi, ad eccezione dei rifugi alpini non custoditi e dei bivacchi (soggette all’Imu ma non alla Tasi).

Oltre all’esonero dell’abitazione principale (compresa la Tasi per gli inquilini), vi è la riduzione del 50% per i comodati tra parenti di primo grado, la riduzione del 25% per gli immobili locati a canone concordato e l’esonero per gli immobili di cooperative indivise destinate a studenti universitari soci assegnatari.

Per le aree fabbricabili la base imponibile è invece data dal valore venale, tenendo conto della zona territoriale di ubicazione, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita e dei prezzi medi rilevati sul mercato. Occorre inoltre verificare se il Comune ha deliberato i valori venali di riferimento.

Anche gli immobili produttivi che rientrano nel gruppo catastale “D” (capannoni, opifici) hanno lo stesso trattamento Imu-Tasi, come base imponibile si dovrà prendere in considerazione il valore catastale, oppure dal valore contabile in caso di fabbricati non accatastati, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati.

Per l’Imu è previsto il versamento di una quota a favore dello Stato e una quota (eventuale) a favore del Comune.

L’abitazione principale

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Tranne che non si sia in possesso di una casa di lusso, per l’abitazione principale non vi sarà nulla da versare sia per l’Imu che per la Tasi, comprese le relative pertinenze, ad eccezione di quelle di lusso, classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Per tali abitazioni di lusso si applica l’aliquota deliberata dal Comune e la detrazione fissa di 200 euro, se non aumentata dal Comune.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

Per poter accedere all’esclusione dell’Imu, non è quindi sufficiente la residenza anagrafica, ma occorre anche la dimora abituale, e occorre anche che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale non solo dal soggetto passivo, ma anche dal suo nucleo familiare.

Lo stesso Ministero delle finanze (Circolare n. 3/2012) ha escluso espressamente la doppia abitazione principale solo nel caso in cui le due abitazioni siano ubicate nello stesso comune, mentre se i componenti dello stesso nucleo famigliare hanno invece stabilito la residenza e la dimora abituale in due abitazioni ubicate in due comuni diversi (ad esempio per esigenze lavorative) è possibile considerarle entrambe come abitazioni principali.

Relativamente alle pertinenze dell’abitazione principale, si considerano esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, potendo considerare solo un’unità pertinenziale per ciascuna delle suddette categorie catastali.

In presenza di due pertinenze della stessa categoria ad esempio C/6, solo una sarà esclusa dal pagamento, mentre l’altra sarà assoggettata ad Imu con l’aliquota ordinaria, e sarà il contribuente a dover scegliere la pertinenza da assoggettare ad imposizione.

E’ comunque necessario che vi sia coincidenza tra proprietario dell’abitazione e proprietario della pertinenza.

Con riferimento alla Tasi, l’inquilino che utilizza l’immobile come abitazione principale sarà escluso dal pagamento, dovrà essere versata solo la quota di Tasi a carico del possessore.

Le esenzioni previste per i terreni agricoli

Generalmente i terreni agricoli sono esclusi dalla Tasi, ma si dovrà versare l’Imu, a meno che non si ricada in una delle esenzioni previste dalla legge.

Con riferimento ai terreni agricoli, la legge 208 del 28 dicembre 2015 ha previsto l’esenzione Imu per i terreni ubicati nei comuni di cui alla circolare del MEF n. 9 del 14 giugno 1993, per i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (Iap) di cui al D.lgs 99/2004, iscritti nella previdenza agricola, e per i terreni ubicati nei comuni delle isole minori, quelli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Vi è una esenzione oggettiva che riguarda tutti i terreni, indipendentemente da chi li possiede, e una soggettiva, legata alla natura del soggetto che lo possiede (coltivatore diretto o Iap), e in questo caso, l’esenzione si applica ovunque il terreno sia ubicato.

Le aree edificabili

Le aree edificabili sono soggette ad entrambe le imposte (Imu e Tasi) tuttavia per la Tasi vi è un trattamento agevolato in quanto è prevista una l’aliquota applicabile nella misura massima dell’uno per mille.

Sia per l’Imu che per la Tasi, la base imponibile si determina assumendo il valore di mercato dell’area al primo gennaio dell’anno di imposizione, determinato tenendo conto della zona territoriale di ubicazione, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree fabbricabili con caratteristiche analoghe.

Vi è tuttavia una eccezione per i terreni compresi nelle zone edificabili, posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti all’Inps i quali sono considerati agricoli, con la conseguenza che  questi, seguono le regole di tassazione dei terreni agricoli e quindi non sono soggetti né ad Imu né alla Tasi.

La dichiarazione Imu e Tasi

Un adempimento attinente a Imu e Tasi riguarda la presentazione della relativa dichiarazione entro il prossimo 2 luglio 2018, (il 30 giugno cade di sabato)  con riferimento al 2017. Non tutti devono presentare la suddetta dichiarazione in quanto la normativa prevede che questa va presenta (al Comune dove sono ubicati gli immobili) entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio, o sono intervenute variazioni rilevanti per la determinazione dell’imposta.

Particolare attenzione bisogna prestare ai casi in cui l’obbligo di presentazione della dichiarazione è previsto a pena di decadenza, perché in tali ipotesi non è ammesso nessun ravvedimento o presentazione tardiva.

La mancata presentazione della dichiarazione nei termini, determina la perdita del diritto all’agevolazione.
L’obbligo di presentare la dichiarazione a pena di decadenza è previsto per gli immobili merce, gli alloggi sociali, gli alloggi delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci, gli immobili destinati a ricerca scientifica ed infine, per gli immobili utilizzati dai militari assimilati all’abitazione principale.

L’obbligo di presentazione sussiste solo se si verificano delle variazioni negli elementi dichiarati in precedenza che incidono sull’ammontare dell’imposta dovuta, peraltro si deve trattare di variazioni non conoscibili dal Comune mediante l’accesso alla banca dati catastale.

La dichiarazione Imu deve essere presentata quando gli immobili godono di riduzioni d’imposta, come per i fabbricati dichiarati inabitabili o inagibili o i fabbricati di interesse storico o artistico,  o per  gli immobili concessi in comodato a parenti, per i quali spetta la riduzione del 50% dell’imposta.

Se si acquista la propria abitazione, nulla deve essere dichiarato, perché l’informazione arriva al Comune tramite il modello unico informatico, ma se tale abitazione, diventa dopo alcun mesi anche la propria abitazione principale, si porrebbe il problema dell’obbligo di presentazione della dichiarazione.

In tale caso richiedendo l’abitazione principale, sia la residenza che la dimora abituale, sarebbe necessario presentare la dichiarazione, ma le istruzioni ministeriali sostengono il contrario, perché comunque il Comune possiede tutte le informazioni necessarie.

Per  le modalità di presentazione della dichiarazione, gli enti non commerciali sono tenuti a presentarla in via telematica, modalità comunque facoltativa per altri soggetti passivi.

Non esiste un modello di dichiarazione per la Tasi, ma esiste la modulistica per l’Imu e quindi si potrà utilizzare quest‘ultimo modello anche per la Tasi specificandoli nelle annotazioni.