Cedolare secca affitti commerciali, possibile ritorno con la riforma fiscale: le novità

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La prossima riforma fiscale potrebbe vedere il ritorno della cedolare secca affitti commerciali, misura introdotta dalla Legge di Bilancio 2019 solo per quell’anno e mai più prorogata.

La misura, che consiste nell’applicazione di un’aliquota agevolata del 21% del canone annuo di locazione in sostituzione dell’Irpef e delle addizionali, dovrebbe appunto arrivare con la prossima riforma del fisco, ed è attualmente prevista all’interno della bozza del disegno di legge delega.

Si ricorda inoltre che, per i contratti stipulati nel 2019, è ancora possibile ricorrere alla cedolare secca affitti commerciali. Nei prossimi paragrafi vediamo cosa prevede la nuova riforma fiscale e le regole della misura prevista dalla Legge di Bilancio 2019.

Indice

Cedolare secca affitti commerciali nella prossima riforma fiscale

Nella bozza del disegno di legge delega approvato in CdM e in arrivo in Parlamento, si legge che nell’ottica di una revisione dell’Irpef, con particolare riguardo ai redditi dei fabbricati, si prevede la possibilità “di estendere il regime della cedolare secca agli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo.

La nuova riforma vuole rivedere radicalmente il sistema fiscale italiano, e per l’Irpef è prevista una revisione non solo dell’impianto generale, con una riduzione a tre aliquote e il progressivo passaggio all’aliquota unica, ma anche la revisione del calcolo di:

  • detrazioni e deduzioni;
  • redditi agrari;
  • redditi dei fabbricati;
  • redditi di natura finanziaria;
  • redditi da lavoro dipendente e assimilati;
  • redditi da lavoro autonomo;
  • redditi d’impresa;
  • redditi diversi.

Se la riforma prevede l’applicazione della cedolare secca “agli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo“, il regime agevolato potrebbe essere esteso non solo agli immobili ad uso commerciale (l’estensione del 2019 riguardava gli immobili di Categoria C/1 e fino a 600mq) ma anche alle altre categorie d’uso. Di dovranno attendere i Decreti Legislativi che attueranno la delega per conoscere con esattezza come si concretizzerà la misura.

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Cos’è e come funziona la cedolare secca

La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo al regime ordinario regolato dall’articolo 3 del D.Lgs n. 23 del 14 marzo 2011. Si può definire tassazione agevolata, perché prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef sul contratto d’affitto con aliquota pari al:

  • 10 per cento, per affitti a canone concordato,
  • 21 per cento, sul contratto d’affitto a canone libero.

Inoltre, chi decide di aderire alla cedolare secca non dovrà pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Ricorda l’Agenzia dell’Entrate che “la scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Cedolare secca affitti commerciali: le regole 2019

La Legge di Bilancio 2019 (Legge 30 dicembre 2018, n. 145), in particolare al comma 59 dell’articolo 1 recita:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”. 


I requisiti per poter usufruire dell’agevolazione erano quindi:

  • contratto di locazione stipulato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2019,
  • locale commerciale concesso in locazione di categoria catastale C1,
  • superficie non superiore ai 600 mq,
  • non esistenza al 15 ottobre 2018 di un contratto già stipulato tra le parti ed interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Cedolare secca affitti commerciali: chi può ancora sceglierla

La cedolare secca affitti commerciali è valida solo per i contratti d’affitto stipulati nel 2019. Chi rientra in questo caso e non ha scelto questo regime al momento della stipula del contratto può ancora scegliere la cedolare secca se:

  • il contratto stipulato nel 2019 è pluriennale ed è ancora in vigore;
  • il contratto è in scadenza e può essere prorogato.

Se si sceglie l’opzione della cedolare secca negli anni successivi a quelli della registrazione le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili. In caso di proroga del contratto, invece, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

È possibile comunicare l’opzione della cedolare secca attraverso il modello RLI, sia in modalità telematica con i servizi messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, sia presentando il modello debitamente compilato presso la stessa Agenzia dove è stato registrato il contratto.

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Alessandro Sodano