Cedolare secca sugli affitti brevi: regole fiscali e vantaggi

Cedolare secca: regole generali

Affinché sia possibile descrivere pienamente il regime della cedolare secca sugli affitti occorre far riferimento all’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 che consente ai proprietari o titolari di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, la possibilità di applicare, in alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, una flat tax sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (come pure le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione), nella misura del 21% (ovvero del 10% per i contratti di locazione stipulati a determinate condizioni).

La normativa prevede, inoltre, che tale facoltà sia riconosciuta anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. Si tratta, per quanto riguarda il caso in analisi, dei contratti relativi alle locazioni brevi.

Regime fiscale della cedolare secca

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo a quello ordinario e prevede l’applicazione di un’imposta stabilita nella misura del 21%. È, inoltre, prevista una aliquota ancora più agevolata in caso di contratto c.d. concordato.

La cedolare secca è applicabile a seguito di opzione e sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, le imposte di registro e di bollo dovute. L’opzione deve essere esercitata dal locatore, in fase di registrazione del contratto o anche successivamente, e per ogni singola abitazione locata. L’esercizio dell’opzione prevede la rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone.

Locazioni brevi e cedolare secca

A distanza di sei anni dall’attuazione del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il legislatore ha voluto ampliare il concetto di locazione breve offrendo la possibilità di applicare il regime della cedolare secca ad una platea più ampia di contribuenti.

Infatti, l’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, oltre a definire le locazioni brevi quali i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, ha stabilito l’applicabilità della cedolare secca nelle locazioni brevi anche qualora, oltre alla messa a disposizione dell’alloggio, sia prevista la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Ma il vero carattere innovativo in materia di locazioni brevi riguarda la possibilità di applicare la cedolare secca che anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi (comodato gratuito).

Quella apportata dal legislatore al regime della cedolare secca nelle ipotesi di locazioni brevi è una riforma non indifferente nel panorama fiscale. Senza un preciso intervento, infatti, non sarebbe stato possibile applicare il regime della cedolare secca qualora, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, fossero state rese anche alcune prestazioni minime ovvero nei casi di sublocazione o di comodato.

Imprese fuori dalla locazione breve

Di fondamentale importanza è l’inciso «i contratti […] stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa» contenuto nel primo comma dell’art. 4 del decreto-legge 50/2017. Sotto tale aspetto il legislatore ha dettato disposizioni intransigenti e inequivocabili, riservando la possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione alle persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa. Tale condizione, come chiarito dall’Agenzia delle entrate con circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E, deve essere rispettata da entrambe le parti del contratto.

Il regime della cedolare secca nelle locazioni brevi, pertanto, può trovare applicazione in relazione ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativi ossia esclusivamente gli immobili censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10).

Vantaggi della cedolare secca

Come ampiamente delineato nell’ebook “Mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e bed & breakfast”, a cui si rimanda per un ulteriore approfondimento della materia, l’esercizio dell’opzione della cedolare secca può comportare diversi vantaggi:

• semplicità di applicazione;
• semplicità di calcolo;
• viene meno il pagamento dell’imposta.