Bonus sulla prima casa: come calcolarlo, requisiti e beneficiari

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A stabilirlo è stata una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 24469/2015) con la quale si spiega che nel conteggio dei metri quadrati (in tutto 240 mq affinché l’abitazione non venga classificata come “di lusso” e come tale non possa beneficiare dell’agevolazione) non vanno considerati soltanto gli spazi calpestabili, essendo il parametro da considerare la superficie utile complessiva, non da valutare al netto bensì al lordo. Ne deriva, dunque, che sono compresi nel conteggio anche i muri perimetrali e quelli divisori; rimangono, invece, esclusi terrazze, balconi, soffitte, cantine, scale e posti auto.

QUALI AGEVOLAZIONI FISCALI PER CHI ACQUISTA LA PRIMA CASA?

1) Per gli acquisti da privato:

– imposta di registro del 2%;

– 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.

2) Per gli acquisti da un’impresa di costruzioni con IVA:

– IVA con aliquota al 4% (non al 20%);

– 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.

QUALI VINCOLI PER CHI ACQUISTA LA PRIMA CASA CON IL BONUS?

Il proprietario, da un lato, non può vendere la casa per 5 anni, dall’altro, invece, è tenuto a trasferirvi la residenza entro 18 mesi.

QUALI SONO I REQUISITI PER L’AGEVOLAZIONE SULLA PRIMA CASA?  

1) Precisa classificazione catastale: il fabbricato deve essere classificato in catasto come abitativo nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11; sono quindi escluse le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 (l’A/10 non è abitativo). Se si tratta invece di fabbricato non terminato, l’agevolazione è valida solo se rimane la destinazione originaria e il fabbricato è classificabile nelle stesse categorie.

2) Ubicazione del fabbricato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza (o intende trasferirvela entro 18 mesi) o in cui lavora. In tal caso, la fruizione del bonus non è vincolata al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.

3) Non sussistenza della titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge da parte dell’acquirente dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare.

LA PRECEDENTE FRUIZIONE DEL BONUS COSA IMPLICA?

Anche nel caso in cui l’acquirente abbia già in precedenza beneficiato dell’agevolazione ha comunque diritto a fruirne di nuovo a condizione, però, che prima di acquistare la nuova casa con agevolazione, venga venduta la vecchia casa. Inoltre, per beneficiarne nuovamente l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge, del diritto di proprietà o usufrutto, uso o abitazione su altre abitazioni collocate nello stesso Comune in cui si compra l’immobile.

QUANDO L’ACQUIRENTE PUO’ BENEFICIARE DELL’AGEVOLAZIONE?

Per beneficiare dell’agevolazione, il contribuente non deve per forza già avere la propria residenza nell’immobile da acquistare, essendo sufficiente il dichiarato impegno a trasferirvela entro i 18 mesi successivi dall’acquisto.

Qualora suddetto termine non dovesse essere rispettato a causa di forza maggiore, verificatasi dopo l’acquisto, l’aliquota ridotta spetta comunque a patto che si tratti di un evento dalla portata tale da impedire non soltanto la presenza dell’immobile, ma anche il trasferimento della residenza anagrafica.

Nel caso in cui, infine, il contribuente si trovi, per ragioni personali, nella situazione di non poter rispettare il termine ancora non scaduto, lo stesso ha la possibilità di chiedere di revocare l’agevolazione e la riliquidazione dell’imposta assolta, con apposita istanza da presentare presso l’ufficio in cui l’atto è stato registrato.

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