Home Fisco Modello 730: tutto su tassazione e agevolazioni immobili di proprietà

Modello 730: tutto su tassazione e agevolazioni immobili di proprietà

Modello 730: abitazione principale, locazioni brevi, cedolare secca, immobili esenti, immobili esclusi dalla Dichiarazione

Giuseppe Moschella
dichiarazione redditi immobili

Dichiarazione redditi 2019: nel modello 730 tra i redditi che devono essere riportati dal contribuente, vi sono quelli relativi agli immobili. Focalizzando l’attenzione sui fabbricati, il quadro di riferimento è il quadro B, composto da due sezioni, una per indicare i redditi (ed altre informazioni) dei fabbricati, e un’altra per indicare i dati relativi ai contratti di locazione. Nella seconda sezione si dovranno indicare i redditi che derivano anche dalle locazioni brevi.

Il quadro B del modello 730 deve essere compilato dai:

  • proprietari di fabbricati situati in Italia che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;
  • titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato;
  • possessori di immobili che non possono essere considerati rurali;
  • soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati.

==>> “Modello 730: chi è esonerato dal presentarlo”

Modello 730 del 2019: effetto sostitutivo dell’Imu

Secondo quanto stabilito dall’art. 8 comma 1 del D.lgs n. 23 del 14 marzo 2011, l’Imu sostituisce per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito che vanno comunque indicati nel quadro B.

Sono comunque assoggettati alle imposte sui redditi e relative addizionali ove dovute, gli immobili esenti dall’Imu.

Il meccanismo per cui gli immobili soggetti a Imu non scontano Irpef e addizionali, implica la massima attenzione nell’utilizzare in dichiarazione i codici relativi al loro utilizzo.

Gli immobili concessi in comodato a familiari entro il primo grado, i quali li usano come abitazione principale sono soggetti all’Imu, anche se nella misura ridotta del 50%, per cui trova comunque applicazione l’effetto sostitutivo Imu/Irpef.

Fanno eccezione gli immobili a uso abitativo non locati assoggettati a Imu situati nello stesso Comune dell’abitazione principale, per i quali il reddito concorre a formare la base imponibile nella misura del 50%. Rileva in questo caso la compilazione anche della colonna 12 della sezione I (casi particolari Imu), dove va riportato il codice 3.

==>> “Dichiarazione redditi 2019: cosa sapere su agevolazioni e ristrutturazioni case”

Modello 730 del 2019: abitazione principale

Per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente. Per la stessa e le relative pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, e C/7, nei limiti di una per ogni categoria, la prevista esenzione Imu implica che la rendita concorre a formare il reddito complessivo, da cui però viene sottratta sotto forma di onere deducibile ai sensi dell’articolo 10 del Tuir.

La deduzione dal reddito complessivo spetta fino all’ammontare della rendita catastale della casa e delle sue pertinenze, calcolata tenendo conto della quota di possesso e del periodo dell’anno in cui la stessa è adibita ad abitazione principale.

La deduzione per l’abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale.

Le abitazioni principali di lusso, accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9, sono invece escluse da Irpef, in quanto soggette al tributo comunale.

Modello 730 del 2019: locazioni “brevi” o per fini turistici

Per le locazioni di immobili ad uso abitativo non superiori ai 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (cosiddette locazioni brevi) vi è un’apposita disciplina fiscale.

Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale e anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti è complessivamente superiore a 30 giorni, devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività d’intermediazione.

Il contratto di locazione breve prevede la messa a disposizione dell’immobile, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché di altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, e l’aria condizionata.

La disciplina in esame NON è invece applicabile se sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Se i contratti di locazione breve sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.

La ritenuta è effettuata nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore. La ritenuta è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve. Non sono assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali.

La ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo d’acconto.

Gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti ad effettuare la certificazione delle stesse rilasciando la Certificazione Unica.

In caso di locazione breve con contratto non registrato di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, si dovrà barrare la casella 8 del rigo B11.

Se è barrata questa casella, non vanno compilate né le colonne da 3 a 6 relative agli estremi di registrazione del contratto né la colonna 7 relativa al codice identificativo del contratto.

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Modello 730 del 2019: cedolare secca

L’imposta sostitutiva di Irpef, addizionali e imposte di registro e di bollo, nota come cedolare secca, è consentita per i fabbricati locati e destinati catastalmente ad uso abitativo.

==>> “Cedolare secca 2019: come registrare il contratto d’affitto”

La normativa fiscale ha introdotto la possibilità di avvalersi della cedolare anche per le locazioni commerciali, ma questa riguarderà la dichiarazione del prossimo anno.

Il locatore deve preventivamente comunicare al conduttore la scelta per il regime alternativo, rinunciando agli aggiornamenti del canone, e quindi manifestare l’opzione in sede di registrazione del contratto, fermo restando l’obbligo di rinnovarla in caso di proroga e la possibilità di revocarla al termine di ogni anno.

La mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione con cedolare secca, non implica la decadenza dell’opzione, purché il contribuente mantenga un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime.

Optando per la cedolare secca si dovrà barrare la casella 11, della Sezione I, e l’aliquota dipende dal tipo di contratto di locazione che deve essere evidenziato nella colonna 2 (utilizzo).

L’aliquota ordinaria è prevista nella misura:

  • del 21% per i fabbricati locati in regime di libero mercato o ad equo canone (codice 3 o 4),
  • mentre quella del 10% vale per i contratti di locazione a canone convenzionale, anche di tipo transitorio da uno a 18 mesi (codice 8) e per gli immobili situati nei territori colpiti dal sisma in Abruzzo (codice 14).

Chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota del 21% o del 10%.

Modello 730 del 2019: la sublocazione

Relativamente alla sublocazione di un immobile, i redditi percepiti sono considerati ai fini fiscali come “redditi diversi” e andranno dichiarati nel quadro D, rigo D4, indicando nella colonna 3 il codice 3. In caso di sublocazione di durata inferiore ai 30 giorni, di immobili ricevuti in comodato si indicherà il codice “10” nella colonna 3.

Modello 730 del 2019: immobili in comodato e condominiali

Gli immobili concessi in comodato, non devono essere dichiarati dal comodatario ma dal proprietario. Per le locazioni brevi, il proprietario continua ad indicare nella propria dichiarazione dei redditi gli immobili, mentre il reddito relativo alle locazioni poste in essere dal comodatario deve essere dichiarato dal comodatario stesso nel quadro D in quanto reddito diverso.

Relativamente al condominio, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere e gli altri servizi di proprietà condominiale che hanno una rendita catastale autonoma devono essere dichiarati dal condomino se la quota di reddito che spetta per ciascuna unità immobiliare è superiore a 25,82 euro. L’esclusione non si applica per gli immobili concessi in locazione e per i negozi.

Modello 730 del 2019: immobili da non dichiarare

Non producono redditi e non devono essere dichiarati, le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni e sono effettivamente adibite ad usi agricoli, in questo caso il reddito è già compreso in quello del terreno.

Non devono essere dichiarate inoltre le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole, comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione, e i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;

Non devono essere inoltre indicati in dichiarazione:

  • le unità immobiliari, per il periodo in cui sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, e durante il quale non vengono utilizzate;
  • gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile;
  • le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze;
  • i fabbricati (non abitabili al 7 maggio 2004) siti in zone rurali che ristrutturati diventano abitabili e vengono locati dall’imprenditore agricolo a certe condizioni, questi rientrano nel reddito dominicale e agrario.

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