Il codice civile (articolo 1158) intende per usucapione la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi, che si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni. È un modo per diventare proprietari di un immobile anche senza bisogno del consenso di chi, in quel momento, in base ai pubblici registri, ne è titolare. Si trasferisce la proprietà senza il bisogno di un contratto di compravendita.

Cerchiamo di capire come si dimostra un usucapione, come si avvia la pratica, quanto dura e quanto può costare.

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Usucapione: come si dimostra?

Per usucapire un bene una persona deve avere acquisito un bene:

  • senza interruzione temporale (senza interruzione temporale, vuol dire che il soggetto che vuole usucapire il bene deve aver utilizzato in modo continuativo e senza nessuna sospensione quel bene per tutto il periodo previsto dalla legge),
  • in modo non violento (in modo non violento, vuol dire che il soggetto che vuole usucapire il bene deve essere entrato in suo possesso senza atti di forza e con la piena volontà del precedente possessore),
  • né clandestino (non clandestino, vuol dire che il soggetto che vuole usucapire il bene deve aver utilizzato il bene stesso in maniera del tutto palese, in modo che tutti ne potevano essere a conoscenza e senza sotterfugi né operazioni nascoste).

Nel caso di acquisizione del bene in modo violento o clandestino, l’usucapione inizia a decorrere da quando la violenza o la clandestinità hanno avuto fine.

Nel caso ci sia buona fede nell’usucapire il bene scatta l’usucapione abbreviato di 10 anni, altrimenti per far si che l’usucapione abbia luogo devono essere decorsi venti anni.

Usucapione: vale sui beni statali?

Sui beni dello Stato non può essere esercitato l’usucapione. Per dimostrare l’usucapione sono indispensabili prove certe che attestino l’inizio del possesso, ci si può avvalere anche di testimoni che accertino che il soggetto si sia comportato nel tempo come il proprietario di quel bene.

Usucapione: come si avvia la pratica?

Per avviare una pratica di usucapione si devono avere, in primis, delle prove. Si devono contattare le persone al corrente della situazione e che siano disposte a testimoniare davanti ad un giudice.

Si  devono avere delle prove cartacee, come ricevute di pagamenti di tributi su quel bene,  che dimostrino il possesso uti dominus, cioè che la persona sia sia comportata e fatta considerare come il proprietario effettivo del bene.

Usucapione: a chi rivolgersi per avviare la pratica

Muniti di prove e di testimoni ci si rivolge ad un avvocato che avvii la pratica di usucapione. Prima di rivolgersi ad un Tribunale, si avvia un’istanza di mediazione ad un organismo di mediazione accreditato dal Ministero di Giustizia.

L’organismo di mediazione ascolterà le parti interessate. L’esito della mediazione può essere positivo (si riesce a raggiungere un accordo) o negativo (non si raggiunge alcun accordo).

Nel momento in cui raggiungeranno un accordo, questo dovrà essere formalizzato da un notaio. Nel caso invece in cui l’accordo non ci sia (o perché non si è raggiunta un’intesa o perché non si siano presentate tutte le parti) vi sarà un verbale negativo di mediazione, che verrà presentato in Tribunale e si avvierà la pratica di usucapione in giudizio.

La causa di usucapione viene avviata con un atto di citazione in giudizio, redatto da un avvocato o da un notaio, alla controparte tramite un ufficiale giudiziario e l’avvenuto accertamento dell’usucapione deve essere poi trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Usucapione: quanto dura la pratica

I tempi possono essere anche lunghi Una pratica di usucapione può durare dai 3 ai 6 anni. E spesso, oltre ai tempi tecnici, i tempi si dilungano per la necessità di sentire i testimoni. Anche qui poi ci sono i diversi gradi di giudizio: dal primo fino in Cassazione.

Usucapione: quanto costa?

I costi previsti per l’usucapione sono:

  • un contributo unificato, che va a scaglioni (dai 518 euro a più di mille euro in base al valore dell’immobile);
  • l’imposta di registro;
  • le imposte ipotecarie e catastali.

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