Home Economia Casa e Condominio Usucapione, come dimostrarlo e avviare la pratica: tempi e costi

Usucapione, come dimostrarlo e avviare la pratica: tempi e costi

Rosa Leone

Il codice civile (articolo 1158) intende per usucapione la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi, che si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni. È un modo per diventare proprietari di un immobile anche senza bisogno del consenso di chi, in quel momento, in base ai pubblici registri, ne è titolare. Si trasferisce la proprietà senza il bisogno di un contratto di compravendita.

Cerchiamo di capire come si dimostra un usucapione, come si avvia la pratica, quanto dura e quanto può costare.

Leggi anche “Il diritto di proprietà: le azioni per tutelarlo”

Usucapione: come si dimostra?

Per usucapire un bene una persona deve avere acquisito un bene:

  • senza interruzione temporale (senza interruzione temporale, vuol dire che il soggetto che vuole usucapire il bene deve aver utilizzato in modo continuativo e senza nessuna sospensione quel bene per tutto il periodo previsto dalla legge),
  • in modo non violento (in modo non violento, vuol dire che il soggetto che vuole usucapire il bene deve essere entrato in suo possesso senza atti di forza e con la piena volontà del precedente possessore),
  • né clandestino (non clandestino, vuol dire che il soggetto che vuole usucapire il bene deve aver utilizzato il bene stesso in maniera del tutto palese, in modo che tutti ne potevano essere a conoscenza e senza sotterfugi né operazioni nascoste).

Nel caso di acquisizione del bene in modo violento o clandestino, l’usucapione inizia a decorrere da quando la violenza o la clandestinità hanno avuto fine.

Nel caso ci sia buona fede nell’usucapire il bene scatta l’usucapione abbreviato di 10 anni, altrimenti per far si che l’usucapione abbia luogo devono essere decorsi venti anni.

Usucapione: vale sui beni statali?

Sui beni dello Stato non può essere esercitato l’usucapione. Per dimostrare l’usucapione sono indispensabili prove certe che attestino l’inizio del possesso, ci si può avvalere anche di testimoni che accertino che il soggetto si sia comportato nel tempo come il proprietario di quel bene.

Usucapione: come si avvia la pratica?

Per avviare una pratica di usucapione si devono avere, in primis, delle prove. Si devono contattare le persone al corrente della situazione e che siano disposte a testimoniare davanti ad un giudice.

Si  devono avere delle prove cartacee, come ricevute di pagamenti di tributi su quel bene,  che dimostrino il possesso uti dominus, cioè che la persona sia sia comportata e fatta considerare come il proprietario effettivo del bene.

Usucapione: a chi rivolgersi per avviare la pratica

Muniti di prove e di testimoni ci si rivolge ad un avvocato che avvii la pratica di usucapione. Prima di rivolgersi ad un Tribunale, si avvia un’istanza di mediazione ad un organismo di mediazione accreditato dal Ministero di Giustizia.

L’organismo di mediazione ascolterà le parti interessate. L’esito della mediazione può essere positivo (si riesce a raggiungere un accordo) o negativo (non si raggiunge alcun accordo).

Nel momento in cui raggiungeranno un accordo, questo dovrà essere formalizzato da un notaio. Nel caso invece in cui l’accordo non ci sia (o perché non si è raggiunta un’intesa o perché non si siano presentate tutte le parti) vi sarà un verbale negativo di mediazione, che verrà presentato in Tribunale e si avvierà la pratica di usucapione in giudizio.

La causa di usucapione viene avviata con un atto di citazione in giudizio, redatto da un avvocato o da un notaio, alla controparte tramite un ufficiale giudiziario e l’avvenuto accertamento dell’usucapione deve essere poi trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Usucapione: quanto dura la pratica

I tempi possono essere anche lunghi Una pratica di usucapione può durare dai 3 ai 6 anni. E spesso, oltre ai tempi tecnici, i tempi si dilungano per la necessità di sentire i testimoni. Anche qui poi ci sono i diversi gradi di giudizio: dal primo fino in Cassazione.

Usucapione: quanto costa?

I costi previsti per l’usucapione sono:

  • un contributo unificato, che va a scaglioni (dai 518 euro a più di mille euro in base al valore dell’immobile);
  • l’imposta di registro;
  • le imposte ipotecarie e catastali.

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13 COMMENTI

  1. Buonasera, volevo chiedere se c’e un modo legale per sapere se su un immobile è stata fatta domanda di usucapione. Grazie per la gentile attenzione.

  2. Buongiorno.
    ho una casa di mia proprietà’ di montagna, confinante con un piccolo terreno comunale, dove i genitori di mia moglie all’epoca, hanno sempre depositato letame degli animali, essendo agricoltori per tantissimi anni. Da qualche anno, quel pezzettino l’ho usato per depositare della legna per il mio camino, ignaro di dover chiedere permessi al comune, credendo che ormai di averne diritto. Oggi come un fulmine a ciel sereno, ricevo una lettera dal comune dicendo che ho commesso un abuso edilizio, per occupazione di suolo pubblico, in pratica ho occupato, di due metri quadri di terreno(ridicolo). Vedendo che fino adesso nessun comune mi aveva fatto presente che si stava occupando un suolo pubblico, sia io e sia i genitori di mia moglie morti ormai da 50anni,posso ottenere all’usucapione per non pagare la multa? Grazie.Ps.possibile che devo andare incontro a tutti questi problemi per aver messo della legna per due tre mesi l’anno, che bastava mi avessero caso mai avvisato che non dovevo metterla e l’avrei tolta subito. Se la tolgo sono, sono costretto ugualmente a pagare la multa di migliaia di euro?Grazie

  3. Buona sera.
    Il mio caso è un po’ particolare. Cercherò di essere quanto più chiara possibile. Mia madre, ottantenne, eredita per morte del padre nel 1940 , durante la seconda guerra mondiale, un terreno composto da diverse particelle, alcune cedute da zii di mia madre, una su cui sorge il problema è quella che proviene per morte del padre. Di questa particella non abbiamo atto di provenienza, ma facendo una visura catastale mia madre risulta essere proprietaria, di fatto sappiamo che la successione è avvenuta nel 1942 ma al catasto non si trova nulla di cartaceo se no un appunto su un vecchio registro dove ce scritto che mia madre eredita per successione, da chi eredita e la data di successione, mia madre nasce nel 1940 pochi mesi dopo la morte del padre in guerra. Dopo vari tentativi di ricerca di un cartaceo, anche negli archivi storici, non siamo riusciti a trovare niente, forse perché atti troppo vecchi o distrutti da qualche bombardamento durante la guerra. Il problema è che ora dobbiamo vendere il terreno, e questa particella che insieme alle altre lo costituisce, ma non abbiamo atto di provenienza, come possiamo fare a vendere tutte le particelle senza escludere questa di cui manca atto di provenienza?
    Grazie mille

  4. buongiorno,sono propritario dal1979 di un immobile insieme ad altri 2 condomini.Questo immobile insiste in una particella di terreno regolarmente censita,mentre una particella di 54 metri quadrati dopo quasi 40 anni per effetto di una successione risultano appartenere catastalmente ma mai goduti dagli eredi legittimi di un fratello del costruttore che ha ceduto gli appartamenti ai 3 condomini,accorpando la particella di 54 metri per accedere al piazzale con i 2 garage sul retro pur non avendone titolo non trascrivendolo nell’atto di vendita che noi condomini abbiamo firmato in assoluta buona fede ed assolutamente ignari di tutto questo.Dopo alcuni anni dalla morte del proprietario gli eredi reclamano una certa cifra per la la cessione di detta particella per non averla più a loro nome e non pagare più le tasse sul terreno in oggetto.Cosa possiamo fare per ottenere e con quali costi il riconoscimento legale di questa particella di terreno goduta in quasi 42 anni di possesso continuato e con spese sostenute per il piazzale e il cancello automatico di accesso ai garage?Un’ ultima domanda : Possono gli attuali eredi anticipare una pratica di usucapione da parte nostra e pretendere legalmente lo spostamento dell’attuale confine e quindi l’impedimento all’ accesso ai garage?Mi auguro di essere stato chiaro e ringraziamo per la cortese e celere risposta che ci vorrà inviare

  5. Se ho acquistato con regolare compromesso e versato anche la caparra , poi per una serie di vicissitudini non si è andati a rogito e sono passati ben 16 anni dal compromesso , rimanendo sempre sulla proprietà e facendo migliorie , posso attivare l’usocapione trattandosi di terreno agricolo-rurale ? grazie.

  6. salve, il mio caso e un po complicato. Durante una relazione tecnica per una vendita di appartamento con giardino e venuto fuori che un piccolo tratto di giardino compare nella proprieta dei vicini, Anche loro inconsapevoli del fatto. Chiedo se loro dopo venti anni richiedendo USUCAPIONE chi paga la pratica all’avvocato?

  7. salve vorrei usucapire un ripostiglio che confina con il mio terrazzo di copertura. Il ripostiglio in questione non e ‘ accatastato e non ha un proprietario. coda devo fare?
    Grazie Daniela

  8. Se l usocapione è maturato x esempio nel 2017. E poi perdo il possesso con sentenza del giudice . Posso tentare oggi nel 2020 a prendere la proprieta x usocapione anche se son piu di 3 anni che non sono piu possessore? Inoltre un fantomatico diritto di usocapione maturato 20 anni fa. Ma mai manifestato con opere senza opere visibili oo tributi pagati puo essere rivendicato?

  9. Buonasera. Mia moglie ha comprato un appartamento in uno stabile, dove al piano terra rimane chiuso un appartamento da tanti anni di proprietà di una signora deceduta da alcuni anni. Al catasto, lo stesso, risulta ancora di proprietà della defunta.
    Di tanto in tanto, notiamo alcuni soggetti che si ricoverano in quell’appartamento ma non sappiamo chi siano. Da poco stiamo valutando di effettuare dei lavori di ristrutturazione dell’edifici (interni ed esterni) ma non sappiamo a chi segnalare questa situazione. dateci una mano. grazie

  10. Buona sera
    Vorrei sapere quanto è il costo di una causa per un possesso ultraventennale di uno spazio di 6 mq in centrostorico ? Adiacente alla mia particella grazie

  11. Buongiorno, mio papà possiede un terreno agricolo che può raggiungere SOLO tramite una stradina che attraversa un altro terreno. Non esistono altri passaggi.
    Qualche anno fa il terreno ove è presente il passaggio è stato venduto e ora il nuovo proprietario oltre a chiudere il fosso vuole eliminare la strada che mio papà e prima suo papà e suo nonno hanno sempre usato per raggiungere il loro terreno (si parla di oltre 100 anni).
    È possibile o non può farlo? Come dovrebbe comportarsi mio padre? È eventualmente valido il discorso dell’usucapione del diritto di passaggio? Grazie

  12. Salve
    I miei genitori hanno costruito , nel 1960, la propria casa su di un terreno ceduto dal padre di mia madre. Alla base della cessione c’è stato un accordo privato, che consisteva in una permuta -si cedeva il terreno in cambio di un altro coltivabile. Sono passati 59 anni È nessuno ha mai reclamato il terreno. Mia madre aveva un fratello che alla morte del padre ha escluso tutti gli altri figli dell’eredità. I terreni appartenevano all’ ARSSA /agenzia regionale e sviluppo servizi agricoli/ lui li ha riscattati escludendo gli altri. Non ha mai chiesto ai miei genitori di restituire il terreno dove insisteva il fabbricato. Alla sua morte, i figli hanno escluso il terreno dalla successione. Noi stiamo cercando di usucapire il terreno, ci sono tutti i requisiti ma non troviamo una società di mediazione a Cosenza. Il terreno ha un valore non superiore a 1000 euro, risulta ancora agricolo, abbiamo chiesto ad un notaio che ha fatto un preventivo di 8000 euro. Riteniamo questa cifra delirante, per questo vorremmo avere informazioni in merito. A chi rivolgersi? Può un avvocato occuparsene?

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