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Locazioni brevi: comunicazione dati prorogata al 20 agosto

Giuseppe Moschella

Per locazione breve si intende quel contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni. L’articolo 4 del D.L. 50 del 24 aprile 2017 definisce tali locazioni brevi come contratti di locazione di immobili ad uso abitativo della durata massima di 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente o per il tramite di soggetti che esercitano l’attività immobiliare o di portali telematici che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Nell’ambito degli adempimenti relativi a tali contratti, è prevista una comunicazione dei dati relativi agli stessi all’Agenzia delle Entrate.

Sono obbligati a trasmettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017:

  • coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare
  • coloro che gestiscono portali telematici, e che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

Secondo quanto previsto dalla norma, la comunicazione dei dati relativi ai contratti va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto tuttavia per il 2018 il termine per l’invio delle comunicazioni dei contratti di locazione breve slitta al 20 agosto.

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Lo stesso decreto 50/2017 aveva previsto che con provvedimento del Direttore delle Agenzia delle Entrate  sarebbero state stabilite le disposizioni di attuazione, per la suddetta trasmissione dei dati da parte degli intermediari.

L’Agenzia delle Entrate ha reso noto le suddette disposizioni con il provvedimento Direttoriale del 12 luglio 2017, e in particolare ha previsto che i dati dei contratti conclusi, siano trasmessi dai soggetti obbligati attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche sempre da pubblicare sul sito internet dell’Agenzia stessa.

La pubblicazione di tali specifiche tecniche sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate è avvenuta lo scorso 12 giugno 2018 e, per consentire ai soggetti tenuti all’obbligo di comunicazione di usufruire di un congruo termine per l’effettuazione dell’adempimento, esclusivamente per i dati dei contratti conclusi nel 2017,  con il Provvedimento direttoriale dell’Agenzia delle Entrate del 20 giugno 2018, il termine per la trasmissione dei dati è stato prorogato ai sensi dell’articolo 19-octies, commi 4 e 5, del decreto-legge n. 148 del 16 ottobre 2017.

Il comma 5 del citato articolo 19-octies prevede che per garantire un termine congruo, la proroga dei termini per l’adempimento di obblighi dichiarativi e comunicativi in materia di locazioni brevi, non possa essere superiore a sessanta giorni.

Considerando che il sessantesimo giorno successivo al 12 giugno 2018 cade il giorno 11 agosto 2018 e tenuto conto che tale scadenza rientra a sua volta nel periodo compreso tra il 1° e il 20 agosto (periodo in cui vige la “proroga di ferragosto”), il termine viene fissato al 20 agosto 2018.

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate sono comunque già disponibili i software di compilazione, di controllo e le relative specifiche tecniche da utilizzare per la trasmissione dei dati relativi al 2017.

Come previsto dalla normativa sono chiamati all’adempimento sia coloro che svolgono attività di intermediazione immobiliare sia i gestori di portali telematici che mettono in contatto persone in cerca di un immobile da affittare con i proprietari delle case da locare.

Per agevolare gli utenti i software possono essere utilizzati senza complesse installazioni, entrambe le applicazioni infatti, si connettono automaticamente ad un server web che verifica l’esistenza di una versione più recente del programma e in caso positivo, il sistema procede all’eventuale aggiornamento.

Locazioni brevi: la trasmissione dei dati

Relativamente alla trasmissione dei dati relativi alle locazioni brevi, i soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari, mentre i soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione utilizzando il canale Entratel/Fisconline.

Se non sono in possesso di una stabile organizzazione, devo avvalersi di un rappresentante fiscale, il quale  provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i seguenti dati:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • indirizzo dell’immobile;
  • importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tuttavia tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Ad esempio l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso, o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma on line.

Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione, ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto, toccherà al locatore.

In questa situazione infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

Per i contratti di locazioni brevi relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati del 2018 può essere effettuata anche in forma aggregata e comunque deve riguardare solo i contratti conclusi a partire dal 1° giugno del 2017.  Se la conclusione delle trattative è avvenuta prima del 1° giugno 2017, gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati del contratto. Per i contratti di locazione breve stipulati attraverso intermediari rileva il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione.

Locazioni brevi: recesso del contratto

Nella eventualità di recesso del contratto, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto, se il recesso è avvenuto successivamente alla comunicazione si dovrà rettificare la stessa utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’Agenzia delle Entrate.

Per quanto concerne l’aspetto sanzionatorio,  per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti, è prevista la sanzione indicata nell’articolo 11, comma 1, del decreto legislativo n. 471/1997, ovvero da 250 a 2.000 euro.

La sanzione  è ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati.

Non è sanzionabile, l’errata o incompleta comunicazione dei dati, se causata dal comportamento del locatore.

Si ricorda inoltre che gli intermediari devono certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate (articolo 4 del DPR 322/1998), e tramite la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati.

Locazioni brevi: la conservazione dei dati

Un altro adempimento degli  intermediari che sono intervenuti nella stipula del contratto e/o nell’incasso dei canoni o dei corrispettivi è quello della conservazione dei dati a base delle informazioni da comunicare e dei dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento.

I suddetti dati vanno conservati fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione e fino al 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, nei casi di omessa presentazione o di presentazione di dichiarazione nulla.

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