Sfratto: termine di grazia. Che cosa è? Quando viene concesso?
In questo periodo di crisi spesso si sente parlare di sfratto per morosità. Si tratta di un procedimento speciale cui si ricorre quando si vuol liberare la casa dal conduttore moroso.
Nel caso in cui il conduttore sia moroso è necessario rivolgersi ad un avvocato, esperto in materia, per dare avvio al procedimento speciale detto “ convalida dello sfratto”. Nell’ambito di tale procedura assume rilevanza la richiesta, da parte del conduttore inadempiente, del cosiddetto “termine di grazia”.
Di che si tratta?
Va detto che l’ espressione “termine di grazia” non è stata coniata dal nostro Legislatore, ma è diventata di uso comune. Tale termine è utile al fine di ottenere un più ampio lasso di tempo per sanare la posizione debitoria con il locatore ed evitare, così, il rilascio dell’immobile abitato.
La disposizione normativa di riferimento è l’art. 55 della L. 392/1978 – nota come “Legge sull’equo canone”- che dispone al comma 1: “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.
Nel caso in cui il pagamento dei canoni scaduti non avvenga in udienza, il Giudice potrà concedere al conduttore, di fronte a provate condizioni di difficoltà, il cosiddetto “termine di grazia”; termine non superiore a 90 giorni, al fine di sanare la morosità.
Nei casi in cui l’inadempienza, non superiore a due mesi, sia dovuta per es. alle precarie condizioni economiche del conduttore, causate da disoccupazione, malattia … tale termine di grazia sarà di 120 giorni, e la sanatoria della morosità potrà avvenire per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio.
Il conduttore che deve fare durante il “termine di grazia”?
Il conduttore inadempiente dovrà provvedere al pagamento dei canoni scaduti, interessi …
L’avvenuto adempimento verrà verificato in un’udienza ad hoc fissata dal Giudice; udienza che sarà celebrata in una data ricadente nei dieci giorni successivi alla scadenza dei 90 o 120 giorni.
Occorre precisare che il termine si considera perentorio e che il pagamento deve avvenire per intero.
Che accade in caso di mancato adempimento?
Se all’udienza fissata per la verifica dell’adempimento risulta che il conduttore non ha provveduto a sanare la posizione debitoria, il Giudice convalida lo sfratto e fissa la data dell’esecuzione del rilascio.
Se il conduttore non rilascia l’immobile nel termine fissato, il locatore può dare avvio alla fase esecutiva che vede come protagonista l’Ufficiale Giudiziario, ovvero quel soggetto che ha il potere di fare uscire il conduttore di casa per, poi, riconsegnarla al legittimo proprietario.
L’iter da seguire.
La fase esecutiva ha inizio con la “notifica dell’atto di precetto”, e cioè quell’ atto con il quale si intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro 10 giorni.
Se il conduttore si rifiuta occorre notificare un secondo atto con il quale l’Ufficiale Giudiziario comunica la data in cui, per la prima volta, si recherà personalmente presso l’immobile.
Si noti bene! Per ogni accesso l’Ufficiale Giudiziario deve redigere un processo verbale sul quale prende nota sui fatti rilevanti, precisando in particolare la presenza del conduttore, le sue osservazioni e la data del successivo accesso. Spesso capita che, nonostante lo sfratto sia stato portato a termine, il conduttore non ha portato via le sue “cose”. In questo caso l’Ufficiale Giudiziario dovrà fissare una nuova data per consentire al conduttore di svuotare l’immobile.
Se alla data fissata il conduttore non ha liberato l’immobile dai propri beni che può fare il locatore?
Poiché la Legge non consente al locatore di impossessarsene (commetterebbe un reato), questi può:
– o procedere al pignoramento dei beni e successiva vendita all’asta;
– o portarli alla pubblica discarica.
Sul punto è bene segnalare la recente novella introdotta con il d.l. 132/14 che ha modificato in toto la procedura contenuta nell’art. 609 c.p.c..
In particolare l’Ufficiale Giudiziario, se al momento del rilascio rinvenga nell’immobile beni che non debbano essere riconsegnati alla parte istante (locatore), dovrà intimare, a verbale o mediante notifica, a colui che è tenuto al rilascio ovvero a colui al quale i beni risultano appartenere, di asportarli entro un termine che lui stesso provvederà a fissare.
In difetto di asporto, la parte che ha chiesto il rilascio potrà chiedere all’Ufficiale Giudiziario di valutare il presumibile valore di realizzo, al fine di poterne chiedere la vendita.
In caso inutilità della vendita, i beni saranno considerati abbandonati e l’Ufficiale Giudiziario, salva diversa istanza, ne disporrà lo smaltimento presso una pubblica discarica.
Avv. Luisa Camboni


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