A causa della crisi economica che sta attraversando il nostro Paese si sente parlare, con frequenza, di sfratto a causa del mancato pagamento del canone da parte del locatario. Difficilmente tale problematica la si risolve stragiudizialmente e diventa necessario rivolgersi ad un avvocato per attivare la procedura giudiziale.

Vediamo di che si tratta.
Lo sfratto è un atto giudiziario con il quale, nell’ambito di un contratto di locazione, il proprietario dell’immobile – detto locatore – chiede al Giudice di emettere un provvedimento esecutivo che ordini all’inquilino – detto conduttore – di rilasciare l’immobile.
Lo sfratto può essere intimato in due ipotesi:
– finita locazione: cioè quando dopo la scadenza del contratto il conduttore non ha rilasciato l’immobile al proprietario;
– morosità: ovvero quando il conduttore è inadempiente all’obbligazione del pagamento del canone.
Analizziamo brevemente lo sfratto per finita locazione e l’iter procedurale da seguire.
La norma di riferimento è l’art. 657 c.p.c. – Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione – che, così, dispone “Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”.
Da una lettura attenta della disposizione soprariportata si desume che, per poter richiedere un’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione, occorre l’esistenza di un contratto di locazione in corso. E, ancora, detta procedura con contestuale citazione per la convalida può essere attivata dal locatore prima della scadenza del contratto al fine di ottenere un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile. Si badi bene, in ogni caso, l’esecuzione dell’ordinanza di rilascio può avvenire solo dopo la scadenza del contratto.
L’intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida può essere attivata anche dopo la scadenza del contratto “se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”.
Che deve fare il proprietario locatore che intende azionare detta procedura?
Deve inviare all’inquilino – conduttore – una regolare disdetta e ciò sia in caso di contratto a tempo indeterminato sia in caso di contratto a tempo determinato.
La licenza perché sia valida deve essere sottoscritta dal locatore o da un suo mandatario speciale.
Ai fini di procedibilità si ritiene che licenza e citazione debbano essere contestuali.
L’intimazione riveste la forma di un atto di citazione e deve contenere i requisiti indicati dall’art. 125 c.p.c..
Attenzione! Al posto dell’invito e dell’avvertimento di cui all’art. 163 c.p.c. l’atto di citazione deve contenere, oltre all’invito a comparire all’udienza fissata, l’avvertimento che se il convenuto non compare o comparendo non si oppone, il Giudice convalida la licenza o lo sfratto. La costituzione dell’intimato può avvenire anche in udienza.
Notifica dell’atto di citazione.
Se la notifica dell’atto di citazione non è avvenuta a mani proprie dell’intimato, l’Ufficiale Giudiziario deve spedire avviso allo stesso dell’avvenuta notifica ed allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione.
Tra il giorno della notifica ed il giorno dell’udienza devono intercorrere termini liberi non inferiori a 20 giorni, non si computa né il dies a quo né il dies ad quem.
I termini di comparizione possono essere abbreviati nelle cause che richiedono pronta spedizione, fino alla metà dal Giudice, su istanza dell’intimante, con decreto motivato apposto in calce all’originale e alle copie dell’intimazione.
Ai sensi dell’art. 661 c.p.c. Giudice competente è quello del luogo in cui si trova la cosa locata.
Come si costituiscono le parti ?
Ai sensi dell’art. 660 comma 5 c.p.c. l’attore intimante si costituisce depositando l’intimazione e la relata di notifica ed il fascicolo, la nota di iscrizione a ruolo ed il versamento del contributo unificato ridotto a metà sulla base dell’importo dei canoni non pagati (in caso di sfratto per morosità) o dell’ammontare del canone di locazione per ogni anno (in caso di finita locazione).
Il convenuto intimato può costituirsi a mezzo di difensore oppure personalmente. Se si costituisce tramite difensore è necessario depositare la comparsa di costituzione. Se si costituisce personalmente l’intimato ha la facoltà di opporsi o di non opporsi.
Che cosa accade all’udienza di convalida?
Ai sensi dell’art. 662 c.p.c. se il locatore l’intimante non compare o non iscrive la causa gli effetti della intimazione cessano.
Se all’udienza di convalida non compaiono né il locatore né il conduttore il giudizio si estingue.
E, ancora, se l’intimato non compare all’udienza o non si oppone, nel caso in cui la notifica dell’atto di citazione sia regolare, lo sfratto viene convalidato. Se, invece, il Giudice ritiene che non vi sia la prova che l’intimato sia venuto a conoscenza dell’atto, dispone la rinnovazione dell’atto di citazione. Se la rinnovazione della citazione viene omessa o è tardiva la causa viene cancellata dal ruolo e il processo viene estinto.
Avv. Luisa Camboni


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