Con l’ ordinanza del 24 febbraio 2015 n. 3713 la Cassazione ha contemplato la vendita in blocco con esclusione del diritto di prelazione sull’immobile, che ai sensi degli artt. 38 e 39 l. 27 luglio 1978 n. 392, si costituisce a favore del conduttore di immobile non abitativo.

La Corte precisa che “affinché ricorra la vendita in blocco, non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (…) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari”.

Un’ordinanza, che conferma un orientamento giurisprudenziale passato, che in materia di vendita in blocco affermava che: “la vendita in blocco riguarda una pluralità di immobili, compreso quello locato, che – in base a elementi di natura oggettiva – risultino strutturalmente e funzionalmente collegati in modo da costituire una entità patrimoniale diversa dai singoli immobili”; diversamente, si sarebbe configurato una vendita cumulativa (in relazione alla quale spetta al conduttore il diritto di prelazione o il riscatto) qualora “gli immobili posti in vendita anche se con un unico atto e a prezzo complessivo conservino la loro individualità e formino oggetto di distinti trasferimenti seppure occasionalmente collegati” (Cass. Civ., 19/03/2009 n. 6652).


L’ art 38 del 27 luglio 1978, n. 392 (Legge equo canone), richiamato disciplina il diritto di prelazione a favore del conduttore nelle locazioni di immobili urbani, tutte le volte che il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’ immobile locato.

Da ricordare, che il diritto di prelazione è quel diritto in base al quale un soggetto, a parità di condizioni, può essere preferito rispetto ad un altro, all’interno di una negoziazione giuridica.

Può costituirsi in forma volontaria o legale.

La prima il diritto deriva da un accordo tra le parti e non può essere opponibile ai terzi.
Nella seconda il diritto viene esercitato in quanto previsto dalla legge ed è opponibile ai terzi.

Per dare modo al conduttore di esercitare il suo diritto il locatore ha l’obbligo della comunicazione con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, in cui si indicano il corrispettivo e l’ invito ad esercitare o meno il diritto anzidetto.

Entro i successivi sessanta giorni, il conduttore che intende esercitare il diritto con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offre condizioni uguali a quelle comunicategli, provvedendo al versamento entro i 30 giorni successivi dell’ avvenuta notificazione della comunicazione contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Segue, l’art. 39 con il diritto di riscattare l’ immobile da parte dell’ acquirente nel termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto.

Il caso in esame, riguardava un bene immobile locato per uso diverso da quello abitativo che i locatori avevano venduto a una società immobiliare in spregio al diritto di prelazione spettanti ai conduttori.

Quest’ ultimi con citazione depositata dinanzi al Tribunale di Lecce chiedevano il riscatto e il risarcimento dei danni per il mancato rispetto della clausola di prelazione.

I soccombenti in appello proponevano ricorso in Cassazione ritenendo provato tramite ctu l’ autonomia strutturale e funzionale dell’ immobile, sostenendo che era stato acquistato con separato atto pubblico.

A giudizio della Suprema Corte: “il fabbricato unitariamente considerato è bene di rilevanza economico- sociale diversa dalla mera somma delle singole unità che lo compongono, tanto vero che l’ interesse al suo acquisto può venir meno ove anche una sola di quelle unità, per quanto piccola, rispetto all’insieme, debba per avventura restarne fuori. Ne deriva che la contestata valutazione di una serie di elementi di fatto non controversi tra le parti in chiave di unitarietà e inscindibilità del complesso immobiliare oggetto della compravendita nonché di invincibile alterità dello stesso rispetto al bene locato, non solo è giuridicamente corretta, ma è esente di aporie, conforme a criteri di comune buon senso, non inficiata da contrasti disarticolanti con il contesto fattuale di riferimento”.

Con chiarezza argomentativa il Giudice di Legittimità ha salvaguardato l’ unità immobiliare.


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3 COMMENTI

  1. Buongiorno, abbiamo in comune un terreno da vendere diviso in 9 parti, di cui mia mamma ha la parte maggiore (6/9) ed io, mia sorella e mio fratello ( 1 parte ciascuno).
    Il problema è che mia sorella, in caso di vendita, si rifiuta di firmare nel caso un compratore volesse acquistare il terreno. Ho sentito parlare a Forum che esiste il diritto di prelazione cioè, se lei non firma, ha tempo 15 gg in cui le si invia una lettera. Quindi mia sorella che non vuole firmare, o acquista lei il terreno , oppure deve firmare per forza. È così? Attendo una risposta. Grazie, Annalisa.

  2. Buon giorno,

    Alla luce della sentenza sopra menzionata posso risponderle, che è necessario guardare all’ oggetto della vendita, se fa riferimento a un complesso immobiliare che, nello stato in cui si trova, sia dotato di una propria oggettiva, effettiva e non fittizia individualità giuridica strutturale” (Cass., n.4519 del 1990, cui si è allineata la giurisprudenza successiva: si vedano tra le altre, Cass., n.5009/96 e n.3467/97)”.
    In tale circostanza, i conduttori non potranno esercitate il diritto di prelazione previsto dall’ art. 38 e 39 della legge 392 del 1978.

    Diversamente, potrà rifarsi alla normativa sulla locazione e alle clausole contrattuali che prevedono:
    – nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
    Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
    Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

    Qualora il proprietario non provveda alla notificazione o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

    – Alla scadenza del contratto ciascuna delle parti può rinunciare al rinnovo, in tal caso va comunicata con lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza all’ altra parte
    In caso di di mancato, o tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni

    – indennità per la perdita dell’avviamento commerciale
    Si consiglia l’assistenza di un legale di fiducia

    Saluti

  3. Buongiorno Rosalba mi chiamo Federico e mi trovo in una situazione simile. Gestisco un locale al piano terra di una palazzina di tre piani. Siamo alla scadenza del contratto e il proprietario non ha intenzione di rinnovare (sono passati tutti e 18 gli anni del contratto). Credo che voglia vendere l’intera palazzina senza nessun contratto attivo. Una volta scaduto il contratto, decade anche il mio diritto di prelazione? Senno’, quanto tempo dura, questo diritto?
    grazie.
    federico.

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