L’ultimo intervento normativo significativo nel settore immobiliare è stato apportato dall’art. 9 del D.L. n. 83 del 2012. Tale intervento è servito per correggere, seppur in modo parziale, il quadro delineato dal c.d. decreto “Visco-Bersani” che, si ricorda, aveva introdotto un’applicazione dell’esenzione dell’IVA generalizzata per le operazioni di locazione di fabbricati.
Le operazioni di locazione di fabbricati [1] all’interno dell’attività di impresa o professionale sono qualificate ai fini IVA come prestazioni di servizi (si veda l’art. 3 del D.P.R. 633/72).
In linea generale, le operazioni in commento sono esenti da IVA (art. 10 comma 1 n. 8 del D.P.R. 633/72), fatto salvo alcune specifiche ipotesi per le quali è prevista la possibilità di optare per il regime di imponibilità.
Il presente articolo è firmato dall’autrice dell’ebook in corso di pubblicazione sull’argomento del reverse charge. (ndR)
Il trattamento IVA da applicare alle locazioni di fabbricati dipende dall’oggetto della cessione. E’ necessario distinguere tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali:
Locazione fabbricati abitativi
La disciplina riguardante la locazione di fabbricati abitativi è contenuta nell’art. 10, n. 8 del D.P.R. 633/72[2]. In base a tale norma, le operazioni di locazione di fabbricati abitativi sono operazioni esenti ad eccezione delle seguenti casistiche, nell’ambito delle quali tali operazioni possono diventare imponibili IVA per opzione del locatore se:
- il locatore è impresa che ha costruito il fabbricato o che su di esso ha eseguito (anche tramite imprese appaltatrici) gli interventi di cui all’art. 3 co. 1 lett. c), d) ed f) del Testo unico dell’edilizia;
- la locazione ha come oggetto fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, ai sensi del DM 22.4.2008.
Di conseguenza, soltanto nei due casi esposti la locazione può essere imponibile IVA; in tutti gli altri si ricade nel generale regime di esenzione.
Locazione fabbricati strumentali
La disciplina riguardante la locazione di tali fabbricati è contenuta nell’art. 10, n. 8 [3] del D.P.R. 633/72. In base a tale norma, le operazioni di locazione di fabbricati strumentali sono operazioni esenti, anche se tale regime subisce una deroga, come si evince dalla norma, ogni qualvolta il locatore esprime nel contratto l’opzione per l’imponibilità.
Quindi, se il locatore opta per l’imponibilità, l’operazione diventa assoggettata ad IVA, mentre se invece non opta nel contratto per l’imponibilità, la locazione diventa esente IVA.
Vediamo una tabella che riepiloga tutte le casistiche trattate riguardanti le locazioni:
TIPOLOGIA di FABBRICATO |
REGIME IVA |
Locazione di fabbricati strumentali | Regime naturale: esenzione. Il locatore può optare per l’imponibilità nel contratto di locazione. |
Locazione di fabbricati abitativi | Regime naturale: esenzione. |
Locazione di immobili abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati | Regime naturale: esenzione. Il locatore può optare per l’imponibilità nel contratto di locazione. |
Locazione di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali | Regime naturale: esenzione. Il locatore può optare per l’imponibilità nel contratto di locazione. |
Aliquote IVA applicabili
Le operazioni imponibili di locazione di immobili possono essere soggette all’aliquota del 10% o a quella ordinaria. L’aliquota del 10% [4] si applica alle locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione o alle locazioni di alloggi sociali di cui al D.M. 22.4.2008. Da quanto sino ad ora esposto ne deriva che la locazione di immobili strumentali è, invece, assoggettata ad aliquota ordinaria.
Tabella riassuntiva
Di seguito verrà riepilogato il trattamento ai fini IVA delle locazioni di immobili attualmente in vigore:
TIPO DI IMMOBILE |
LOCATORE |
TRATTAMENTO IVA |
Abitativo |
Imprese di costruzione o che hanno eseguiti interventi di ristrutturazione sul fabbricato |
Esente, salvo l’opzione per l’imponibilità nel contratto di locazione |
Alloggi sociali |
Chiunque |
Esente, salvo l’opzione per l’imponibilità nel contratto di locazione |
Abitativo |
Imprese diverse da quelle di costruzione o che hanno eseguiti interventi di ristrutturazione |
Esente |
Strumentale |
Chiunque |
Esente, salvo l’opzione per l’imponibilità nel contratto di locazione |

EDILIZIA E IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO
Matilde Fiammelli, 2014, FAG EdizioniL'imposizione Iva in edilizia gode di alcune agevolazioni, tuttavia le stesse sono frammentarie e a volte non esplicitamente riportate nella norma, ma oggetto di complessi accostamenti fra norme diverse, che a partire dagli anni '50 si sono succedute. Il Volume si pone di analizzarle una per...
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il reverse change è applicabile per la vendita di un capannone fra due società soggette a iva ?
vendere un capannone tra due imprese soggette a IVA è possibile applicare reverse charge ?
Vorrei porgere un semplice quesito:
prassi per trasformare un contratto di locazione commerciale con imponibile + iva in ESENTE IVA
Spero di ricevere delucidazioni inm merito
saluti
Massimo Curcio