Home Fisco La Tasi: una definizione “difficile” di abitazione principale

La Tasi: una definizione “difficile” di abitazione principale

Nicola Forte

I contribuenti non devono versare l’ IMU sull’abitazione principale che però resta soggetta alla nuova TASI.

 

Al fine di individuare le caratteristiche dell’abitazione principale si deve fare riferimento alla previsione di cui all’art. 13 del DL n. 201 del 2011. Infatti, l’art.1 del comma 669 prevede che: “il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, ivi compresa l’abitazione principale, come definita ai fini dell’imposta municipale propria…”.

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Le seconde case scontano, in linea di principio, una aliquota Tasi meno elevata rispetto alle abitazioni principali. Pertanto i contribuenti dovranno leggere con estrema attenzione le delibere comunali


 

La nozione “base” di abitazione principale.

 

Il DL 201 del 2011 prevede due condizioni che devono essere presenti contestualmente affinché un immobile possa essere considerato quale abitazione principale.  Il contribuente deve utilizzare effettivamente il fabbricato come abitazione, e deve essere ivi residente. Il comune può sempre dimostrare che l’appartamento è inutilizzato. La prova può ad esempio essere fornita a causa della mancanza dei consumi energetici. In tal caso l’immobile dovrà essere considerato come seconda casa.

 

I coniugi non possono considerare quali abitazioni principali due diversi immobili ad uso residenziale ubicati nel medesimo comune. Questa regola subisce un’eccezione qualora i due fabbricati siano ubicati in comuni diversi. Tuttavia, la previsione troverà applicazione a condizione che i due coniugi abitino effettivamente in due comuni diversi ove avranno anche stabilito la relativa residenza.

 

Ad esempio il marito può abitare in un altro comune, in quanto essendo dipendente di una struttura pubblica (una scuola) deve effettivamente soggiornare in un comune diverso (difficilmente raggiungibile nel corso della medesima giornata). Anche in questo caso, però, il comune potrebbe dimostrare che la situazione è fittizia al solo scopo di beneficiare ai fini IMU di aliquote più morbide, ma con un aggravio, sicuramente inferiore, ai fini dell’applicazione della nuova TASI. In tal ipotesi l’aliquota della TASI sarà inferiore (al massimo il 2,5 per mille con l’addizionale dello 0,8 per mille) in quanto sarà già stata applicata l’IMU.

 

Le assimilazione deliberate

 

Il comune può, in taluni casi, assimilare facoltativamente alcuni immobili all’abitazione principale. L’assimilazione, effettuata ai fini IMU, ha riflessi anche sulla TASI. Infatti, le aliquote del nuovo tributo sono solitamente più elevate rispetto agli immobili diversi dalle abitazioni principali. Ciò in quanto questi immobili scontano, come già detto, l’IMU. Si tratta:

 

–          delle abitazioni possedute a titolo di proprietà o usufrutto  da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari, a seguito di ricovero permanente, a condizione che le stesse non siano concesse in locazione;

–          degli immobili posseduti in Italia da cittadini italiani non residenti iscritti all’AIRE a titolo di proprietà o usufrutto a condizione che gli stessi immobili non siano concessi in locazione;

–          le unità immobiliari concesse in comodato dal soggetto passivo a parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazioni principali. In questo caso l’agevolazione opera limitatamente alla quota di rendita iscritta in catasto non eccedente il valore di 500 euro oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga ad un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 euro

 

 

 

 

Le assimilazione secondo la legge

 

In alcuni casi l’assimilazione non è stabilita a discrezione del Comune, ma opera automaticamente in base a quanto previsto dalla legge (art. 13 del D.L. n. 201/2011). Si tratta:

 

–          delle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;

–          dei fabbricati destinati ad alloggi sociali;

–          della casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;

–          dell’unico immobile iscritto o iscrivibile in catasto urbano come unica unità immobiliare, posseduto, non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale dei vigili del fuoco.

 

Dal 1° gennaio 2015, in base a quanto previsto dal c.d. piano casa, gli immobili posseduti in Italia da cittadini italiani residenti all’estero ed iscritti all’AIRE sono considerati assimilati all’abitazione principale dalla legge. La scelta non sarà più, quindi, a discrezione dei singoli comuni.

 

Esenzioni

 

A decorrere dal 1 gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permangono tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

 

 

Come si applica il redditometro

Come si applica il redditometro

Il testo rappresenta una panoramica completa sul nuovo redditometro, dopo il varo della tanto attesa Circolare dell'Agenzia delle entrate del 31 luglio 2013 n. 24, che ne ha precisato le modalità applicative.
La trattazione, dopo un iniziale excursus sull'attività di accertamento in generale - e di accertamento sintetico in particolare - si dedica all'analisi del redditometro, dapprima visto quale strumento per l'attività di indagini finanziarie (recentemente potenziata grazie al provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 25 marzo 2013 sulle "Modalità per la comunicazione integrativa annuale all'archivio dei rapporti finanziari") e successivamente ponendone in evidenza le novità rispetto alla "vecchia" versione, precedentemente in vigore.
Il cuore dell'opera è tuttavia rappresentato dal capitolo finale, in cui vengono approfonditi nel dettaglio gli aspetti più operativi dell'applicazione del nuovo dispositivo, grazie anche ad una serie di esempi su casi pratici, con conteggi svolti e tabelle riepilogative, di assoluta utilità ai fini di una migliore comprensione del procedimento, di cui l'autore è senza dubbio uno dei massimi esperti in circolazione.
Nicola Forte Dottore Commercialista e Revisore dei Conti, è titolare di uno studio professionale in Roma. È consulente fiscale di Persone fisiche, Associazioni, Imprese, Società, Enti no profit, Operatori del settore sportivo, Enti religiosi, Fondazioni, Ordini professionali, Associazioni di categoria. Partecipa a commissioni e comitati, scientifici o direttivi, del "Consiglio Nazionale del Notariato", dell' "Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Latina", della "Fondazione Accademia Romana di Ragioneria Giorgio Di Giuliomaria", della "Federazione Italiana Giuoco Calcio", del "Consiglio Nazionale dei Ragionieri", della "Fondazione Museo del Calcio" (Coverciano). È relatore a convegni e a videoconferenze su tematiche fiscali. Svolge attività di docenza nei corsi di formazione organizzati dalla "Scuola Superiore dell'Economia e delle Finanze Ezio Vanoni", da "Il Sole 24 Ore", dalla "Scuola di Notariato Anselmo Anselmi" di Roma, da Federazioni e Associazioni sportive, da Ordini professionali e Associazioni di categoria. È autore di diciotto monografie in materia di diritto tributario e di più di cinquecento articoli su quotidiani e riviste specializzate. Collabora alla rubrica "L'Esperto risponde" del "Il Sole 24 Ore". Partecipa a trasmissioni radiofoniche e televisive con interviste e servizi di risposte a quesiti del pubblico.

Nicola Forte, 2013, Maggioli Editore
24.00 € 22.80 €



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2 COMMENTI

  1. La Tasi: una definizione “difficile” di abitazione principale? Non credevo ai miei occhi, troppo… per essere vero! Infatti, non è come pensavo. E quindi resta un problema (difficile?) non risolvibile? Anche se lo definisco come “unico immobile abitabile di proprietà della famiglia”? In attesa che si chiarisca…dal 2007 non versiamo più l’Ici (…) che sino al 2006 è stata pagata, indebitamente, assieme ad altri 2 piccoli locali “collabenti”, con tariffa integrale e non al 50% (e sfido chiunque a voler cambiare, on line, la classe… e se ti rivolgi a un tecnico ti dirà che non ti conviene, che la spesa non vale la candela), tra l’altro tutti e 3 questi ruderi sono oggetto di una pratica 20ennale legata alla L. 219/81 e 32/92 che obbligano l’adeguamento strutturale relativo al sisma-80 e che in attesa (vana, pare che s’è perso il contributo) ci si costringe a pagare l’affitto (a nero a un finto povero e quindi non integrato) per la gioia del comune… che nel 2012 ci ha mandate 8 racc.A/R + 2 per i solleciti (e non siamo in separazione di beni… magari!) relativi ai 4 anni d’Ici esentati (di “burlesque-nana” memoria, e tralascio sulla tassa di successione!!) in quanto proprietari dell’ unico immobile di residenza purtroppo non abitabile per colpe addebitabili all’ente… che nemmeno il tal caso risponde, e con esso il c.d. esattore/(impositore?). E non intento passare per la Ctp (che ben conosco)!

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