L’Ici non c’è più ma alcune su criticità le sono sopravvissute nell’Imu, ad esempio il calcolo sulle aree edificabili; infatti non c’è chiarezza sulla nozione di area edificabile e nemmeno su come determinare il valore imponibile. Dal punto di vista  giuridico, la norma di riferimento è l’articolo 36 del Dl 223/06, in virtù del quale è edificabile tutto ciò che ha tale qualificazione in forza dello strumento urbanistico generale, assunto dal comune. Quello che conta, quindi, è la qualificazione formale del terreno, indipendentemente dalle reali possibilità di costruzione che potrebbero anche essere completamente assenti.

Queste ultime del resto rileveranno ai fini della quantificazione del valore e non della classificazione del suolo, tuttavia bisogna ricordare che nell’Imu il perimetro della definizione delle aree edificabili è più grande che nelle altre imposte. Nel tributo comunale, si ritiene fabbricabile, infatti, anche il terreno sul quale si svolgono di fatti i lavori di costruzione, seppure in deroga agli strumenti urbanistici, art. 5, comma 6, decreto legislativo 504/92.

Si pensi alla possibilità che su di un suolo con divieto assoluto di edificazione si realizzino in ogni caso lavori di trasformazione abusivi, allo stesso modo si considera edificabile anche l’area di sedime dei lavori di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione di un fabbricato. A tal proposito, sorge il dubbio su come comportarsi nella circostanza in cui il fabbricato oggetto di ristrutturazione sia di interesse storico artistico.


Considerato che la disciplina dell’Imu, in questa circostanza, non deroga alle regole di qualificazione del bene, limitandosi a prevedere la riduzione a metà dell’imponibile, la tassazione dovrebbe avvenire sulla base della metà del valore dell’area di sedime dei lavori. Ad ogni modo, laddove ci fossero perplessità in ordine all’esatta tipizzazione del suolo, vale ricordare che, in virtù all’articolo 2 del decreto legislativo 504/92, è sempre possibile presentare un’istanza al comune per richiedere l’attestazione della natura edificatoria dell’area.

In vari comuni, inoltre, sono state assunte delibere di indicazione dei valori di riferimento delle aree edificabili. La portata di tali delibere, peraltro non obbligatorie, è diventata più comprensibile dopo l’importante ordinanza n. 13105/2012 della Corte di cassazione. E’ necessario distinguere a seconda che a monte dei valori indicati dai comuni vi sia una delibera consiliare oppure di giunta comunale.

Nel primo caso, la delibera ha natura regolamentare e ha la funzione di assicurare il contribuente da futuri accertamenti, ne deriva dunque che se l’interessato paga l’Imu su di un valore non inferiore a quello comunale, lo stesso non potrà subire rettifiche. Resta altresì fermo che se il contribuente pensa che il valore deliberato sia eccessivo rispetto all’effettivo valore di mercato dell’area, avrà diritto di versare l’imposta su di un importo inferiore.

Sarà opportuno in questo caso premunirsi con una perizia di parte, in modo da contrastare possibili futuri accertamenti, bisogna poi peraltro aggiungere che in questa eventualità, il comune sarà legittimato ad applicare valori superiori a quelli deliberati. Nel caso in cui, invece, la delibera sui valori provenga solamente dalla giunta comunale, si è in presenza di un provvedimento  di natura interna avente in definitiva lo scopo do orientare l’attività di controllo degli uffici.

Ne consegue che su di esso i contribuenti non possono riproporre nessun affidamento tutelato dalla legge. Gli uffici tributi comunali, quindi, saranno liberi di impiegare, a fini di controllo, valori diversi da quelli deliberati, inferiori o superiori. Lo scostamento dovrà essere motivato in ogni caso.


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